湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月1日訊 買房，在房價高漲的時期成為了一個龐大而復(fù)雜同時昂貴的消費(fèi)。尤其是對于沒有買房經(jīng)驗(yàn)的首套房剛需，稍有不留意，就會陷入各種各樣的“陷阱”，甚至付出高昂的“學(xué)費(fèi)”。
那么，有沒有一套完整的買房教學(xué)“課本”呢？本期，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)編輯從資深置業(yè)顧問那里整理出，從買房前期準(zhǔn)備，到買房費(fèi)用，最后到驗(yàn)房的一探二算三查四驗(yàn)四大步驟，讓你買房不再交“學(xué)費(fèi)”。
一探、探開發(fā)商的信用和資金情況
開發(fā)商的信用情況
最簡便的方法是登錄當(dāng)?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中的“業(yè)主論壇”，從這些論壇中，你會了解到已經(jīng)購買了你選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發(fā)商的種種評價。
開發(fā)商的資金情況
真正擁有投資房地產(chǎn)所需的法定最低資本金的開發(fā)商是不多的，擁有投資總額25％的資金實(shí)力的開發(fā)商更是屈指可數(shù)。絕大多數(shù)開發(fā)商玩的是銀行的貸款、購房人支付的訂金和首付款。
探開發(fā)商的“五證”
期房銷售的“五證”是：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證和（內(nèi)、外）銷預(yù)售許可證。
現(xiàn)房銷售的“五證”，各地不一。有些地方的現(xiàn)房銷售已經(jīng)取消了銷售許可證（如北京市），代之以開發(fā)商領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證（俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”），有些地方的現(xiàn)房銷售仍然必須具備銷售許可證。現(xiàn)房銷售的“五證”一般是：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證和開發(fā)商領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證。
“五證”中最重要的是國有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
國有土地使用證
查看國有土地使用證時需要注意的是：（1）該證是臨時的國有土地使用證，還是正式的國有土地使用證；（2）國有土地使用證的附圖。
區(qū)分臨時的國有土地使用證和正式的國有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專用章”的是正式的國有土地使用證，蓋有“臨時土地使用證專用章”的是臨時的國有土地使用證。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖�？垂こ桃�(guī)劃許可證附圖的目的在于：
�。�1）確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖中所處的位置。
開發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項(xiàng)目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、學(xué)校等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外，只是開發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖，有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開發(fā)商為了誘惑購房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。
�。�2）確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑的所在位置。
有些購房人在收房時才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建筑與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署認(rèn)購書或簽訂購房合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號。
二算
“購買稅費(fèi)”：房款之外的大頭開支
除去容易計(jì)算的大頭開支———“購房款”，向房管局、稅局交納稅費(fèi)便是房款中首當(dāng)其沖的款項(xiàng)了，主要包括以下幾項(xiàng)：
———契稅：金額是房價的1.5%，
———印花稅：金額為房價的0.03%，在交易鑒證時交納；
———交易管理費(fèi)：一般是每平方米3元，也在交易鑒證時交納；
———房產(chǎn)證工本費(fèi)：5元到20元不等，如果產(chǎn)權(quán)人不只一位，則副本會另外收費(fèi)，每本5元。
此外還有權(quán)屬登記費(fèi)、測繪費(fèi)等費(fèi)用，合起來一般是500元到800元之間。
以100平方米、房價為40萬元的房屋為例，這一部分的總費(fèi)用為7000元左右。
●提醒：這些費(fèi)用一定要在法定時間里交納，什么時候該交一半，什么時候該交另一半，一定要在合同里注明，不能聽從發(fā)展商的要求。否則，業(yè)主的合法權(quán)益就會被侵害，或在日后產(chǎn)生一些手續(xù)上的麻煩。
銀行按揭費(fèi)用：最為煩瑣的一筆數(shù)額數(shù)
現(xiàn)在，大多數(shù)人買房子都會選擇在銀行辦理按揭的付款方式。銀行按揭主要包括：
———保險費(fèi)：它的算法有新舊兩種，專家認(rèn)為最新的是最科學(xué)的，對業(yè)主有利，計(jì)算方法是：貸款額×1.2倍×千分之一×年限×折扣；
———印花稅：金額為房價的十萬分之五；
———公證費(fèi)：一般在200元到300元之間；
———他項(xiàng)權(quán)證費(fèi)：一般也在200元到300元之間；
———律師費(fèi)：有的是按每單計(jì)算，一般每單200元到500元之間；有的是按房價來計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是千分之二。一般來說，前者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)習(xí)慣針對小面積單位，后者主要針對大面積單位。
同樣拿100平方米、房價為40萬元的房屋為例，按正常價格計(jì)算，這一類的總費(fèi)用為4300元。
●提醒：如果買一手樓，發(fā)展商會指定按揭銀行，折扣按照按揭年限來處理。有一些人自己到銀行進(jìn)行洽談，拿的折扣可能會多一點(diǎn)，但較繁瑣�，F(xiàn)在一般自己去銀行洽談按揭手續(xù)的多是二手樓買主。建議先了解清楚相關(guān)銀行的此類業(yè)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以免出錯。
入住費(fèi)用：房價外的最大部分
入住費(fèi)用可以分為兩部分，一部分交給發(fā)展商，另一部分交給物業(yè)管理處。交給發(fā)展商的有：
———防盜系統(tǒng)費(fèi)用：例如樓下大門的對講機(jī)、安在各家各戶的紅外線探頭等。這個費(fèi)用各樓盤不等，基本在800元至1500元之間，而且智能防盜系統(tǒng)不普遍；
———管道煤氣開通費(fèi)：
———有線電視安裝費(fèi)：
———電話安裝費(fèi)、寬帶上網(wǎng)費(fèi)：這類收費(fèi)一般要和電信局具體聯(lián)系。
交給物業(yè)管理處的有以下幾種：
———預(yù)交3個月的物業(yè)管理費(fèi)：按各小區(qū)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而定，正常情況下是兩種標(biāo)準(zhǔn)的綜合———一是發(fā)展商的承諾，一是物價局的規(guī)定。如果收費(fèi)過于夸張，業(yè)主有權(quán)去物價局查詢；
———水電周轉(zhuǎn)金：各200元；
———裝修保證金：一般是1500元（不是每個樓盤都有此項(xiàng)費(fèi)用）；
———淤泥清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)路程與交通便利情況而定；
———物業(yè)維修基金：也有新舊兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般是房價的2%。
還拿100平方米、房價為40萬元房屋為例，按正常價格計(jì)算，這一類的總費(fèi)用為12000元左右。
●提醒：對于交給發(fā)展商的有些費(fèi)用可以到物價局查詢。另外，有些設(shè)施的安裝業(yè)主可以自行解決，不要盲目聽從開發(fā)商安排。交給物業(yè)管理處的資金里，一定要注意三個月的物業(yè)管理費(fèi)是預(yù)交的，而不是押金，法律規(guī)定是不允許收押金的；另外，裝修保證金在裝修驗(yàn)收合格后需退還給業(yè)主，物業(yè)管理處無權(quán)占有。
小結(jié)：房價基礎(chǔ)上需加數(shù)萬元才能“搞掂”
按照上面內(nèi)容統(tǒng)計(jì)，僅僅買一套40萬元的房子，在交了房款首期的同時，還要另外再交23300元。買房總價就達(dá)到了423300元。這個數(shù)字是不是超過了想象中的40萬買房價？
以上只是收樓前需要交納的費(fèi)用，業(yè)主入住后，為房子付出的費(fèi)用還有很多，例如物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、垃圾清理費(fèi)、樓梯路燈費(fèi)用等等，各種名目的收費(fèi)通知單會“源源不斷”地涌來…
三查
一查房屋產(chǎn)權(quán)
房屋產(chǎn)權(quán)是最關(guān)鍵的，因此在買樓前要先查看房屋產(chǎn)權(quán)的完整性和可靠性，尤其要查清楚房產(chǎn)證上的屋主姓名字是否準(zhǔn)確。如果是二手樓交易，要看房主與賣房者是不是同一個人。還應(yīng)查看房產(chǎn)證的正本而且要到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
二查隱性問題
房屋本身的結(jié)構(gòu)、裝修、戶型、樓齡，周邊配套、市政設(shè)施、物業(yè)管理水平等容易被人重視。但是很多人有時會忽略一些隱藏性問題，包括水壓、供電容量等，這些在成交之前也須查清。另外，如果是二手房，還要查看水電、煤氣、電話、管理費(fèi)等費(fèi)用是否已交清，必要時可在合同中寫上雙方協(xié)商好的解決辦法。
三查戶口問題
買房是否可以入戶，尤其對于小孩讀書的市民來說，一定要問清楚這個問題。對于購買二手房的業(yè)主來說，不少二手房買家購房是為了解決孩子的教育問題，因此買家應(yīng)該對戶口謹(jǐn)慎了解，要確保原戶口全部遷出，這才能保證買房后能順利地遷入。
四查市場價位
在買房前應(yīng)對該物業(yè)所在區(qū)域的房價位有所了解，令出價及還價都做到心中有數(shù)。
五查產(chǎn)權(quán)關(guān)系 產(chǎn)權(quán)過戶必須報(bào)經(jīng)房管局有關(guān)部門辦理才能完成過戶手續(xù)，任何保證、承諾等包括代理行、律師、公證等等都不算是完成交易過程。
特別提醒：房產(chǎn)交易手續(xù)較為復(fù)雜，稍有不慎便會落入“陷阱”，建議找一間信譽(yù)好有誠信的中介行代理。若是買二手房，買賣雙方在決定交易后，一起到房地產(chǎn)交易中心遞交資料，再進(jìn)行首期款的交付，并在合同中注明過戶方法和付款方式，最后在產(chǎn)權(quán)過戶后付清余款，切莫大意。
四驗(yàn)
就要收樓了，檢查房屋的各方面質(zhì)量是一件麻煩事。細(xì)心而聰明的女人一定會比男人更有資格來做這件關(guān)乎“千秋基業(yè)”的大事了。
如果你自己不是行家又找不到“專業(yè)人士”陪同收樓，那么，就帶上這八樣小寶貝自己出動吧�？刹灰】戳怂麄�，關(guān)鍵時候能夠發(fā)揮出你想象不到的作用。
乒乓球：頭號寶貝
圓滾滾、滴溜溜轉(zhuǎn)的乒乓球是收樓頭號寶貝。帶它去收樓，并非拿來哄小孩，檢查坡度時它可大派用場。那么，房子里哪些地方需要檢查坡度呢？如地面、窗臺、柜子等等。一點(diǎn)小毛病都逃不過它的眼睛。
廁所、廚房、陽臺地面的“去水”是否順暢很重要。我們的乒乓球小寶貝這時候可派用場了：先把乒乓球放在地面，若乒乓球順勢滾到地漏處，那就ｖｅｒｙｇｏｏｄ了；輕推一下能過去的，也可收貨；要是乒乓球到處亂跑，甚至倒著走，你該知道問題出在哪里了吧？試驗(yàn)時，記住應(yīng)從多個方向考察。
同時，乒乓球還能檢查窗臺是否水平，如今流行飄窗臺，窗臺又大又漂亮，但內(nèi)窗臺一定要平，乒乓球若在上面滾動的話，即不合格。此外，許多樓盤的交樓標(biāo)準(zhǔn)送櫥柜、衣柜。這些成品柜子若裝得不平，日后柜門就容易關(guān)不嚴(yán)、關(guān)不上；櫥柜上層若向下傾斜，零碎東西就會自己往油鍋里跳，這些地方在驗(yàn)樓時都應(yīng)用“頭號寶貝”細(xì)查�！】傊惶追孔永�，該平的地方得平，該斜的地方得斜，只要乒乓“寶貝”在手，想驗(yàn)?zāi)�，就�?yàn)?zāi)摹?/span>
“人”字鋁梯：往高處看
扛把梯子去收樓，好似很夸張，但細(xì)想，驗(yàn)樓時需要爬高檢查的地方真不少：天花板有無空鼓？空調(diào)插座是否安裝妥當(dāng)是否松動？柜頂是個什么樣子？藏在廚廁天花里的給、排水管是否順通？這些看似偏遠(yuǎn)的裝修地帶，往往存在著不少的破綻，檢查清楚才能安心收樓。
化妝鏡：哪里都夠得著
收樓可是個辛苦活兒，帶上化妝鏡，難道擔(dān)心女主人累得花容失色，及時補(bǔ)妝之用？非也。借助化妝鏡，可看清楚眼睛“夠不著”的地方。驗(yàn)收木門時，大多數(shù)業(yè)主只是檢查門的開合是否順當(dāng)，鎖的質(zhì)量，門框、面板的手工等，但門扇的底邊卻很難驗(yàn)得到。這時候，化妝鏡就大顯身手了！把鏡子平放在門扇下，底下的情況就可用這“第三只眼”
看得清清楚楚了：有沒刷油漆，有沒貼飾面板，質(zhì)量如何，是否平整？全部遁形。
插頁式文件夾：一樣都不能少！
收樓時，發(fā)展商要移交的票據(jù)、證書、資料一大摞：納稅單據(jù)、各種收樓費(fèi)用的憑證、各種產(chǎn)品的保修卡、入住手冊、物管合同、押金收據(jù)……這些資料一定要妥善放好，遺失了其中一份就很麻煩。買個４０頁以上的插頁式文件夾則很妥當(dāng)，收一份文件放好一份，簽收單正好當(dāng)資料目錄。收完樓，所有資料都齊了，自家房子的“檔案”也建立起來了，要拿什么，在文件夾里翻翻就找到，整齊清楚，一目了然。
備忘貼紙：不要做個糊涂蟲
驗(yàn)樓時，業(yè)主多多少少會發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了認(rèn)真填寫維修單外，業(yè)主還應(yīng)在出現(xiàn)問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便發(fā)展商的維修工人現(xiàn)場檢修。業(yè)主做得細(xì)致一些，與發(fā)展商反復(fù)爭論的機(jī)會可能會少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通氣的好業(yè)主，收樓時別忘了帶貼紙。
小錘子：看看有沒有空鼓
拿個小錘子去收樓？要自己動手改裝修？非也！它可以用于檢查空鼓，如天花、地板、窗臺、陽臺、瓷片，等等，如果敲擊的聲音有小許回響，則是有點(diǎn)問題了，沉悶的聲音則表示ok。不過，用小錘仔細(xì)敲擊需檢查處時應(yīng)拿捏好力度，否則驗(yàn)樓可能變成拆樓了。
電筆：電路通暢很關(guān)鍵
一套房子里的插座通常有幾十個，事前帶支電筆逐個檢測電路是否暢通，總比入住以后發(fā)現(xiàn)某個插座不通電，再鑿墻挖孔的省心。
礦泉水：水也是檢查工具
拿著的礦泉水喝完后，瓶子千萬不要扔，它也是一樣重要的驗(yàn)樓工具呢。檢查廁所、廚房、陽臺的地面有無坑坑洼洼，去水是否順暢，潑上大量的水便知道，礦泉水瓶子的用處就在這了。這道“工序”可放到最后進(jìn)行，待其他各項(xiàng)都驗(yàn)完了，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，稍等片刻，哪里積水就表明哪里的地磚鋪得不平、或去水坡度做得不夠。
