2011年調(diào)控將走向何方?在昨天某房產(chǎn)主辦的中國(guó)房地產(chǎn)2011新年峰會(huì)上,來自住建部和財(cái)政部等接近決策層的大腕們集體論道。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康、住建部政策研究中心副主任秦虹、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌等知名學(xué)者相繼發(fā)表自己的觀點(diǎn),并針對(duì)樓市的四大難題一一作答。
值得注意的是多次參與國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策研制的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康的觀點(diǎn)。他稱,房試點(diǎn)方案不會(huì)也沒必要覆蓋第一套房,只面向高端(住宅)和增量(住宅),應(yīng)該是給了中低收入者一顆定心丸。
問題1
為何調(diào)控效果不佳?“房產(chǎn)外圍作用因素越來越多”
2010年是樓市的政策年,經(jīng)歷了2次大型調(diào)控以及多次的準(zhǔn)備金上調(diào)、加息等宏觀調(diào)控,但地王頻現(xiàn)、“日光盤”屢出、通宵排隊(duì)搶購(gòu)成開盤必備“頭菜”等現(xiàn)象多次上演,外界對(duì)于樓市宏觀調(diào)控的信心發(fā)生動(dòng)搖。
“開發(fā)量不低、成交量不低、房?jī)r(jià)漲幅不均�！弊蛉涨睾邕@樣總結(jié)去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。她稱,2010年總體來說,房?jī)r(jià)漲幅比2009年低。如果沒有調(diào)控,漲幅可能還不只這個(gè)水平。
“2010年政策很給力,但是落實(shí)不夠好�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示,統(tǒng)計(jì)顯示,從2005年開始全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升,原因在于從當(dāng)時(shí)開始,供求關(guān)系就發(fā)生了逆轉(zhuǎn),一直處于賣方市場(chǎng),成為買家之間互相競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),所以誰(shuí)出價(jià)高就賣給誰(shuí),直接也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)攀升。
在秦虹看來,當(dāng)前市場(chǎng)主體各個(gè)方面利益分化非常嚴(yán)重,中央政府和地方政府利益目標(biāo)、央行和商業(yè)銀行目標(biāo)利益等都是不一致的,所以國(guó)家調(diào)控政策制度設(shè)計(jì)上比較完整,但落實(shí)起來就不盡如人意。她同時(shí)指出,當(dāng)前市場(chǎng)所面臨的一些問題,如投資性需求快速增長(zhǎng),企業(yè)囤地捂盤行為、保障房比重低,并不是一年形成的；而且影響市場(chǎng)的外圍因素越來越多,力量越來越強(qiáng),如資金充裕、投資渠道有限、通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政等都還沒有解決等�！爸竿雠_(tái)一些政策就達(dá)到滿意效果,這也是難上加難�！鼻睾缯J(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控要想見到效果,還必須要持續(xù)下去；要把多年累積的問題解決,和房地產(chǎn)短期政策相呼應(yīng)的長(zhǎng)期制度建設(shè)也非常重要。
問題2
限購(gòu)令或成“搶購(gòu)令”?“政府應(yīng)搶時(shí)間增大供應(yīng)、開拓投資渠道”
2011年房地產(chǎn)走勢(shì)如何?會(huì)不會(huì)有新一波調(diào)控出現(xiàn)?
秦虹認(rèn)為,在2011年,樓市調(diào)控政策仍然會(huì)有持續(xù)性、連續(xù)性、穩(wěn)定性。如提高首付、禁止三套房貸、限制外地人購(gòu)房等控制投資性需求的政策仍將會(huì)持續(xù)。關(guān)于限購(gòu)令,秦虹則表示,2011年還會(huì)有一些城市根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r、房?jī)r(jià)漲幅,陸續(xù)出臺(tái)新的限購(gòu)政策。
限購(gòu)令執(zhí)行以來,很多城市成交量下降,但是價(jià)格還沒有出現(xiàn)明顯的回落,2011年像廣州、深圳繼續(xù)推行限購(gòu)令,有人擔(dān)心屆時(shí)一旦取消,會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。
在顧云昌看來,限購(gòu)令就好像過去發(fā)票證,主要是因?yàn)楫a(chǎn)品供不應(yīng)求,價(jià)格還很高,因此進(jìn)行需求限制。“9·29”新政出臺(tái)至今,對(duì)于市場(chǎng)的影響逐漸顯現(xiàn),尤其是一線城市成交量逐步下滑的趨勢(shì)非常明顯,同時(shí)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)受到遏制,預(yù)計(jì)接下來作用會(huì)更加明顯。
顧云昌提醒說,由于目前流動(dòng)性依然泛濫,加上外圍熱錢兇猛,如果這種格局無法得到改善,那么“限購(gòu)令”松綁變成“搶購(gòu)令”的可能性非常大,因此政府在行政干預(yù)時(shí),應(yīng)該在抑制需求的同時(shí)加大住房供應(yīng),尤其是普通商品房與保障房；同時(shí),應(yīng)該抓緊時(shí)間并且開拓更多的投資渠道,比如說基金債券等金融創(chuàng)新工具,才能實(shí)現(xiàn)“分流資金、平抑房?jī)r(jià)”的作用,防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
問題3
房產(chǎn)稅今年試點(diǎn)?或面向豪宅和多套房
自去年以來,關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞和爭(zhēng)論不絕于耳。
昨日財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示,現(xiàn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)不錯(cuò),繼續(xù)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn),化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),房地產(chǎn)調(diào)控怎樣進(jìn)行更合理的加固,制度建設(shè)因素已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。2010年4月15日以來的這輪調(diào)控,要作出應(yīng)有的貢獻(xiàn),就要把短期問題和中長(zhǎng)期問題銜接好,其中一個(gè)主要的制度設(shè)計(jì)就是在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅后,對(duì)保有環(huán)節(jié)也進(jìn)行征稅。而房地產(chǎn)稅在中國(guó)應(yīng)該以改革試點(diǎn)來切入�！拔覀兟牭缴虾：椭貞c非常明確地表態(tài)愿意先行先試,只能拭目以待�！�
“我認(rèn)為試點(diǎn)方案沒必要覆蓋第一套房,只面向高端(住宅)和增量(住宅)。對(duì)于一般社會(huì)中下收入階層(包括公職人員),應(yīng)該給他們吃定心丸。”賈康說,高端(豪宅)和增量(多套房)也不是和社會(huì)上先富起來的人過不去,這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)通行原則,他們有可能在再分配優(yōu)化過程當(dāng)中為國(guó)庫(kù)多做一些貢獻(xiàn),反過來也增加社會(huì)和諧度,從而更加心安理得享受先富起來的幸福感。
賈康還指出,2010年兩次加息已經(jīng)明確表明,國(guó)家經(jīng)濟(jì)在加息通道運(yùn)行,如果沒有特別大的意外,比如整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)二次探底,國(guó)家在加息通道運(yùn)行至少三個(gè)年頭。
問題4
房?jī)r(jià)如何回到合理價(jià)位?“應(yīng)改變商品房獨(dú)大的局面”
“2011年政策不松動(dòng),落實(shí)要給力。”顧云昌認(rèn)為,據(jù)住建部統(tǒng)計(jì),全國(guó)城鎮(zhèn)居民85%已經(jīng)擁有了自己的住宅,到底誰(shuí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意見最大?就是收入高于低保但又買不起商品房的夾心層,以“80后”大學(xué)生為代表的夾心層在大城市“厚度”很大�！叭绻寠A心層盯著房?jī)r(jià)降降,還不如告訴夾心層未來供應(yīng)的產(chǎn)品就是保障房�！�
“我們的住房結(jié)構(gòu)是一房獨(dú)大的,過去整個(gè)新建房供應(yīng)中95%是商品房,5%是保障房,這樣的結(jié)構(gòu)永遠(yuǎn)不可能讓商品房回到合理的價(jià)位�！鳖櫾撇f,回到合理價(jià)位必須是調(diào)整結(jié)構(gòu),讓不同收入家庭買到與其收入相匹配的房子,或者租到和他收入相匹配的房子。政府要加大力度進(jìn)行保障房建設(shè),為社會(huì)上的低收入群體提供更多的“公租房”和“經(jīng)適房”。只有這樣,才能從根本上讓房?jī)r(jià)回歸理性。在2010年大家關(guān)注房?jī)r(jià)的同時(shí),實(shí)際上國(guó)家已經(jīng)在調(diào)整商品房和保障房的結(jié)構(gòu)。而許多保障房項(xiàng)目剛剛開工,估計(jì)到了2011年才會(huì)大量推出。
秦虹也指出,2011年國(guó)家準(zhǔn)備新建1000萬(wàn)套裝修住房,這個(gè)量是比較大的�！耙惶妆Ｕ戏堪�50平方米算的話,2011年保障房建設(shè)的規(guī)模將會(huì)達(dá)到5億平方米,如果2011年總的商品房面積仍然是在12億平方米左右,那么保障房建設(shè)將相當(dāng)于商品房新開工面積的40%多。一旦推出,房?jī)r(jià)將更可能穩(wěn)定。”
相關(guān)鏈接： 國(guó)家稅務(wù)總局:地價(jià)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅
近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)），對(duì)土地使用稅和房產(chǎn)稅有關(guān)問題做出規(guī)定。
文件規(guī)定，對(duì)在一個(gè)納稅年度內(nèi)月平均實(shí)際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%(含25%)且實(shí)際安置殘疾人人數(shù)高于10人(含10人)的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅
對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
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