自樓市新政出臺(tái)以來(lái) ，商業(yè)地產(chǎn)受到投資客的追捧 ，有人直接從開(kāi)發(fā)商處認(rèn)購(gòu) ，也有部分人把目標(biāo)投向二手商業(yè)市場(chǎng) ，比如投資二手商鋪。雖然二手商鋪的價(jià)值可以通過(guò)租金回報(bào)收益進(jìn)行測(cè)算 ，看似投資二手商鋪的風(fēng)險(xiǎn)更容易控制 ，但是在交易的過(guò)程中也要細(xì)心 、謹(jǐn)慎 ，才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
在投資二手商鋪時(shí) ，首先一定要對(duì)商鋪的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。有的投資者最看重的就是人流量。專家提醒 ，根據(jù)人流量的多少來(lái)決定商鋪價(jià)值的大小 ，不一定完全正確 ，因?yàn)槿肆髁坎⒉灰欢軌蜣D(zhuǎn)變?yōu)橛行з?gòu)買(mǎi)力。專家建議 ，可以通過(guò)租金回報(bào)收益對(duì)商鋪的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。但是 ，投資者在考察商鋪的租金價(jià)格時(shí) ，不能只看賣(mài)家提供的租賃合同 ，而要親自到同地段的其它商鋪取點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查 ，以免因賣(mài)家提供虛 假信息而上當(dāng)受騙。
商鋪的價(jià)值還受到周邊環(huán)境 、商業(yè)規(guī)劃的影響。不同品種商鋪的租售價(jià)格也相差很大 ，中小型臨街商鋪 、商業(yè)中心商鋪、房產(chǎn)項(xiàng)目自帶商鋪等售價(jià)主要受地段影響 ，價(jià)位不等。因此 ，投資者一定要了解城市建設(shè) 、規(guī)劃背景 ，研究商業(yè)價(jià)值在哪。投資人可以向周邊的租客打聽(tīng)商鋪所在位置是否存在新的規(guī)劃方面的變更。
在投資二手商鋪時(shí) ，還要了解轉(zhuǎn)手的商鋪是否存在租約。因?yàn)樽饪拖碛袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ，所以 ，必須是租客已經(jīng)表示放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ，投資者才能獲得該商鋪的所有權(quán)。建議在簽訂商鋪轉(zhuǎn)讓合同時(shí) ，要求賣(mài)家提供書(shū)面證據(jù) ，證明確已告知租客有關(guān)商鋪轉(zhuǎn)讓的事宜 ，而租客自動(dòng)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ，并將其作為合同生效條件的條款。
在一些老城區(qū)或是自建的居民住宅 區(qū) ，有些商鋪是用住宅改造而成的 ，但是房東出售時(shí)很有可能按商鋪的形式出售。
這類型的商鋪存在著很大的風(fēng)險(xiǎn) ，有的土地使用證明上注明的 是“住宅用地”，則有可能無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。不論是自己經(jīng)營(yíng) ，還是出租 ，都具有一定的難度。專家建議 ，最好不要選擇此類型的商鋪。在簽合同時(shí) ，最好針對(duì)此問(wèn)題多加一個(gè)條款 ，讓賣(mài)家保證轉(zhuǎn)讓的商鋪非住宅改造而成 ，并注明違約賠償方式和賠償金額。
另外 ，二手商鋪的轉(zhuǎn)讓還需要交相關(guān)的稅費(fèi)。主要有：營(yíng)業(yè)稅 、契稅 、印花稅 、土地增值稅 、個(gè)人所得稅。這些稅費(fèi)是一筆不小的數(shù)字 ，一般的賣(mài)家都不愿意承擔(dān)如此大的開(kāi)支。如果商鋪報(bào)價(jià)中不包括稅費(fèi) ，稅費(fèi)如何承擔(dān) ，需要雙方共同協(xié)商來(lái)決定 ，否則會(huì)因?yàn)槎愘M(fèi)分擔(dān)問(wèn)題而導(dǎo)致交易無(wú)法完成。
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