湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月4日訊 2016年4月12日，湘潭市政府出臺(tái)《湘潭市人民政府辦公室關(guān)于積極化解商品房庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施意見(jiàn)）這一去庫(kù)存樓市新政，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。政策包括：拆遷戶、大學(xué)生和農(nóng)民進(jìn)城買房給予200元/m²-300元/m²的購(gòu)房補(bǔ)貼；推進(jìn)棚戶區(qū)改造；首付比例最低兩成等若干政策。
樓市政策的走向牽動(dòng)無(wú)數(shù)人的神經(jīng)，而本次湘潭去庫(kù)存新政的力度之大，涉及范圍之廣，就影響力而言可謂前所未有。新政策到底應(yīng)該如何看？今天湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)將就本次樓市新政帶給你最權(quán)威、最直接、最清晰的解讀，抓住利好政策買房，購(gòu)房壓力將大大減輕！
解讀一：征拆戶購(gòu)新房有重獎(jiǎng) 200元/平方米
從日前全市征拆工作聯(lián)席會(huì)議獲悉，今年我市城區(qū)征拆面積將超過(guò)160萬(wàn)平方米，征拆戶過(guò)萬(wàn)戶，包括窯灣、湘江兩岸、火車站、昭山、板塘、二橋北等九大片區(qū)被納入棚戶區(qū)改造范圍，湘潭的城市面貌將改換新顏。老房拆了，還是需要住新房，征拆戶買房，是去庫(kù)存的直接力量，《實(shí)施意見(jiàn)》中明確了鼓勵(lì)征拆戶購(gòu)置新建商品房，符合條件的征拆戶可享受200元/平方米的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。為此，我們采訪了市國(guó)有土地上房屋征收管理處負(fù)責(zé)人郭小玲。
購(gòu)新建商品住房有獎(jiǎng)勵(lì)
按照國(guó)家規(guī)定，有兩種補(bǔ)償形式可供征拆戶選擇，一是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以房換房；二是貨幣補(bǔ)償。由于采取第一種形式，選地、報(bào)批、建房、分配等中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，安置周期較長(zhǎng)，征拆戶一般都愿意選擇貨幣補(bǔ)償?shù)男问健Ｈツ臧徇M(jìn)河?xùn)|教育局附近某樓盤(pán)的劉先生選擇的就是貨幣補(bǔ)償，他是火車站片區(qū)的征拆戶，房子拆了以后，拿了補(bǔ)償款買下了河?xùn)|的房子。他說(shuō)，貨幣補(bǔ)償挺好，房子想買哪里都可以，河?xùn)|市府中心位置好，生活配套好，離工作單位也近，還有貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠，因此，他毅然選擇離開(kāi)生活多年的河西老城區(qū)，全家搬到了河?xùn)|城市中心區(qū)。
據(jù)了解，我市城區(qū)征拆戶現(xiàn)在選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤呀?jīng)達(dá)到90%以上，從2013年開(kāi)始，我市出臺(tái)的征收政策中明確，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)恼鞑饝艨色@得1000元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)，因此，征拆戶選擇貨幣補(bǔ)償安置的比例呈逐年上升趨勢(shì)。郭小玲介紹，這次《實(shí)施意見(jiàn)》出臺(tái)，再次加大了獎(jiǎng)勵(lì)力度，對(duì)于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)恼鞑饝�，領(lǐng)取補(bǔ)償款后12個(gè)月內(nèi)，在我市城區(qū)購(gòu)買新建商品住房的，憑商品房買賣合同、購(gòu)房款繳納憑證和征拆部門(mén)出具的貨幣化安置證明等，可按新購(gòu)商品住房面積一次性享受200元/平方米的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。但是，購(gòu)買二手房的不在獎(jiǎng)勵(lì)之列。
直系親屬購(gòu)房有補(bǔ)貼
鼓勵(lì)征拆戶購(gòu)房，改善居住條件，提升幸福指數(shù)，《實(shí)施意見(jiàn)》中明確征拆戶以其配偶、子女、父母等直系親屬名義購(gòu)買新建商品住房的，按其購(gòu)房款等于征拆款的部分所產(chǎn)生的契稅實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，我市國(guó)有土地上房屋征收后，被征收房屋和新購(gòu)住房面積比可達(dá)1:1.4。尤其是很多原來(lái)老城區(qū)幾代同住的住戶，征拆后都會(huì)考慮買房，或自住，或給父母養(yǎng)老等等。因此，《實(shí)施意見(jiàn)》中對(duì)于征拆戶直系親屬購(gòu)新建商品住房也給予補(bǔ)貼，但取消了原來(lái)購(gòu)買二手房也可享受的這部分補(bǔ)貼，既支持征拆戶改善居住條件，日子過(guò)得更好些，又?jǐn)U大新建商品住房的銷量，直接助力樓市去庫(kù)存。
據(jù)市房屋征收處多位工作人員介紹，18日《實(shí)施意見(jiàn)》發(fā)布后，他們接到了很多咨詢電話，詢問(wèn)新政獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼的條件、形式等等，大家對(duì)此都非常關(guān)注。市征收處負(fù)責(zé)人表示，目前關(guān)于鼓勵(lì)征拆戶購(gòu)置商品房的相關(guān)實(shí)施細(xì)則正在研究審定，包括享受對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)流程和提交資料等細(xì)節(jié)問(wèn)題，很快就會(huì)和大家見(jiàn)面，優(yōu)惠政策一定會(huì)加緊落地。
創(chuàng)新安置模式有新招
根據(jù)今年的相關(guān)政策，我市原則上不再新建各類保障房和征拆安置房�！秾�(shí)施意見(jiàn)》中也明確，將創(chuàng)新征拆安置方式，探索嘗試貨幣化購(gòu)房安置新模式，打通商品房與征拆安置房之間的轉(zhuǎn)換通道。
據(jù)介紹，我市已經(jīng)建立征拆安置房源信息平臺(tái)，征拆戶可上網(wǎng)通過(guò)信息平臺(tái)查找房源信息，簡(jiǎn)單、方便，省時(shí)省心。同時(shí)，市房屋征收處還不定期針對(duì)某片區(qū)的征拆戶召開(kāi)小型“房博會(huì)”，讓征拆戶站在家門(mén)口，利用散步、茶余的時(shí)間就能選房購(gòu)房，也得到了征拆戶的肯定。
今年，市房屋征收處還將根據(jù)征拆戶的購(gòu)房需求，引導(dǎo)資信優(yōu)良的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則，以團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房源，充實(shí)房源信息資源。郭小玲說(shuō)，這個(gè)平臺(tái)的建立，既切實(shí)方便了征拆戶，又讓入庫(kù)房企找到了大量精準(zhǔn)客戶，搭建了剛需購(gòu)房者與房企之間的互通橋梁。
市內(nèi)某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在當(dāng)前形勢(shì)下，房企加入征拆戶房源信息庫(kù)，也是去庫(kù)化的一個(gè)有效途徑，他們會(huì)有針對(duì)性推出優(yōu)惠政策，吸引征拆戶購(gòu)房。
小貼士：趙先生家住平政路老城區(qū)，即將面臨河西濱江風(fēng)光帶建設(shè)的征收，聽(tīng)聞?wù)雠_(tái)房地產(chǎn)去庫(kù)存新政后，他算了一筆賬：現(xiàn)在的住房100平米，征收后可以拿到補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助款約60萬(wàn)元，買一套100平米的新房綽綽有余，又可以拿到2萬(wàn)元的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)，再加上契稅減免大約1萬(wàn)元，七七八八算起來(lái)，裝修新房后還有富余，美得很啦！
解讀二：棚戶區(qū)改造——去庫(kù)存與惠民生的有機(jī)結(jié)合
棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，是城市建設(shè)的“牛鼻子”，不僅能讓城市舊貌換新顏，也是改善市民住房質(zhì)量，提升人民幸福感的一項(xiàng)重要舉措。今年，是房地產(chǎn)業(yè)的“去庫(kù)存年”，更賦予了棚戶區(qū)改造另一層重要意義。我市剛剛出臺(tái)的《關(guān)于積極化解商品房庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》），將推進(jìn)棚戶區(qū)改造擺在重要位置，充分彰顯了湘潭市委、市政府切實(shí)改善和保障民生的決心。本期，我們采訪了市房產(chǎn)局住房保障科科長(zhǎng)江恒，詳細(xì)解讀推進(jìn)棚戶區(qū)改造，釋放購(gòu)房剛性需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)惠民安居。
2016，攻堅(jiān)九大棚戶區(qū)改造
據(jù)了解，今年湘潭計(jì)劃投資133億元，對(duì)窯灣—白石、河西濱江、三橋北、火車站、河?xùn)|濱江、板塘鋪、竹埠港、昭山、二橋北等9大片區(qū)進(jìn)行棚戶區(qū)改造。目前，在窯灣、白石公園側(cè)、三橋北、昭山等地，棚戶改造區(qū)的征拆工作正如火如荼，項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工，根據(jù)計(jì)劃，6月底前棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)工率要達(dá)60%以上，11月底前全部開(kāi)工建設(shè)。
為保證棚改項(xiàng)目的快速推進(jìn)，《實(shí)施意見(jiàn)》中明確，將建立市區(qū)兩級(jí)政府聯(lián)動(dòng)，市直部門(mén)并聯(lián)集中辦理前期手續(xù)的工作機(jī)制。
據(jù)了解，九大棚改重點(diǎn)片區(qū)分別由市委書(shū)記和市長(zhǎng)等12名市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)掛帥聯(lián)點(diǎn)，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)項(xiàng)目如期落地、開(kāi)工。各大項(xiàng)目實(shí)行屬地管理原則，明確各區(qū)政府（園區(qū)管委會(huì)）為重點(diǎn)片區(qū)實(shí)施責(zé)任主體。市直相關(guān)職能部門(mén)各司其職、開(kāi)辟綠色通道、優(yōu)化辦理程序，實(shí)施并聯(lián)審批，力促項(xiàng)目盡早開(kāi)工建設(shè)。
江恒介紹說(shuō)，3月份我市出臺(tái)了《湘潭市政府購(gòu)買棚戶區(qū)改造服務(wù)管理暫行辦法》，明確重點(diǎn)棚改項(xiàng)目的購(gòu)買主體、承接主體、購(gòu)買內(nèi)容、購(gòu)買程序，并將政府購(gòu)買棚改服務(wù)的資金逐年納入財(cái)政預(yù)算。目前，我市已與國(guó)開(kāi)行湖南省分行、農(nóng)發(fā)行湘潭市分行、民生銀行、中信銀行等多家銀行進(jìn)行申貸對(duì)接，爭(zhēng)取到貸款授信近50億元，努力擴(kuò)大融資規(guī)模，為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)提供有力的資金保障。
加快棚改進(jìn)度，推動(dòng)惠民安居
湘潭是歷史文化名城，是中部地區(qū)的老工業(yè)城市，歷經(jīng)歲月的滄桑，湘潭舊城區(qū)在承載深厚歷史沉淀的同時(shí)，成為城市建設(shè)和發(fā)展的掣肘。簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋質(zhì)量差、安全隱患突出、使用功能不完善、配套設(shè)施不健全，這樣一批城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)（簡(jiǎn)稱“兩棚”）的改造工作成為近年來(lái)市委、市政府的中心工作之一。
江恒告訴我們，截至2015年底，全市共實(shí)施“兩棚”改造5.66萬(wàn)戶，通過(guò)“兩棚”改造，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，增加綠化廣場(chǎng)，滿足群眾“以小換大、以舊換新、以危換安”的住房需求，增強(qiáng)城市承載能力，提升城市品質(zhì)，讓湘潭真正成為人民群眾滿意的城市、讓人民群眾有幸福感的城市。
今年58歲的馮月娥，老家住在雨湖區(qū)唐興寺街道唐興寺社區(qū)，也就是我們所熟知的“窯灣”。去年，我市啟動(dòng)窯灣-白石片區(qū)棚戶區(qū)改造工作，馮月娥家的老房子在征拆之列。獲得征拆補(bǔ)償款后，她和家人在窯灣附近的樓盤(pán)買了新房�！�127平米電梯房，比老房子大多了、舒適多了，以前每年要躲大水，現(xiàn)在新房子不潮濕，不淹水，小區(qū)配套也好，我們一家人都非常滿意�！彼f(shuō)，“拆遷款、獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助等加在一起抵了房款后還剩下十多萬(wàn)元，裝修也沒(méi)有壓力�！�
《實(shí)施意見(jiàn)》明確，將城中村、城市危舊房改造、老舊住宅小區(qū)綜合整治納入棚改范圍。像馮月娥這樣的棚改戶，未來(lái)兩年內(nèi)市本級(jí)計(jì)劃改造2萬(wàn)戶�！秾�(shí)施意見(jiàn)》在助力房地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí)，更多地以滿足人民群眾基本住房需求為出發(fā)點(diǎn)，站在促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，推動(dòng)“精美湘潭”建設(shè)的角度，全力實(shí)現(xiàn)惠民安居。
優(yōu)化安置方式，精準(zhǔn)去庫(kù)存
棚戶區(qū)改造是化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要杠桿。根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，以后原則上不再新建棚改安置房，鼓勵(lì)購(gòu)買符合條件的商品房用作棚改安置房源，提高貨幣化安置比例，力爭(zhēng)市城區(qū)范圍內(nèi)棚改項(xiàng)目征拆貨幣化安置整體達(dá)到90%以上。無(wú)疑，棚戶區(qū)居民的二次置業(yè)需求將有效促進(jìn)普通商品房的銷售，消化存量房源。
采訪中，有開(kāi)發(fā)商表示，政府回購(gòu)商品房用作棚改安置房，“既能一定程度上解決一部分房企的庫(kù)存房源銷售問(wèn)題，也可以快速籌集一批安置房源，實(shí)現(xiàn)互利互贏。”
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也提到，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存關(guān)鍵在于房企。房企要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)思路，突出供給側(cè)改革，抓好自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)，提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品，才能把握住需求端，真正推動(dòng)去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展壯大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
解讀三：房貸不發(fā)愁 新政很給力
“家”字上面是一個(gè)寶蓋，通常被認(rèn)為是房頂，有房才有家。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人民群眾生活水平的不斷提高，買房早已不是“需要為之奮斗一輩子”的事情，特別是銀行、住房公積金購(gòu)房貸款渠道的暢通，讓市民買房變得相對(duì)輕松，壓力大減。日前，市政府頒布《關(guān)于積極化解商品房庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施意見(jiàn)”），提出要加大金融信貸和住房公積金對(duì)購(gòu)房需求的支持力度，從首套房認(rèn)定、首付比例、貸款人群等方面放寬條件，最大限度地滿足人民群眾買房的貸款需求。本期，我們采訪了市房產(chǎn)局、市住房公積金、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湘潭分行等部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人，詳細(xì)解讀《實(shí)施意見(jiàn)》有關(guān)內(nèi)容，看信貸政策如何精準(zhǔn)發(fā)力，為老百姓提供實(shí)惠和便利，為房地產(chǎn)去庫(kù)存清障減負(fù)。
首付最低僅需兩成 金融信貸很給力
《實(shí)施意見(jiàn)》中提出，要加強(qiáng)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的支持，對(duì)貸款購(gòu)買首套普通住宅的，首付比例為20%。在執(zhí)行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)各商業(yè)銀行進(jìn)一步下浮貸款利率。與去年出臺(tái)的“潭十條”中首付比例三成相比，更加給力。
我們走訪發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有銀行執(zhí)行首套房首付兩成的貸款政策，比如中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行等，并且多家銀行正在研究落實(shí)《實(shí)施意見(jiàn)》的相關(guān)措施，力求滿足市民貸款買房的需求。
對(duì)于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，《實(shí)施意見(jiàn)》延續(xù)了去年“潭十條”的寬松標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于擁有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次購(gòu)買普通商品住房時(shí)仍執(zhí)行首套房貸政策；而對(duì)于擁有一套住房但相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭，購(gòu)買二套房的貸款支持力度更大，最低首付僅為三成，且執(zhí)行基準(zhǔn)利率，而“潭十條”時(shí)二套房的首付需四成。
業(yè)內(nèi)人士指出，《實(shí)施意見(jiàn)》的出臺(tái)，確實(shí)為剛需置業(yè)和改需置業(yè)提供了良好的購(gòu)房條件，在一定程度上降低了購(gòu)房成本，對(duì)于刺激購(gòu)房非常給力。
力推組合貸公積金惠民更給力
組合貸款是指借款人購(gòu)房時(shí)，因住房公積金貸款額度不足，就不足部分再行向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的形式，即由公積金中心和商業(yè)銀行共同向借款人發(fā)放貸款。記者從市住房公積金中心獲悉，從去年7月開(kāi)始，該中心相繼與工商銀行、建設(shè)銀行、華融湘江銀行建立合作，推出組合貸款，組合貸款的單筆貸款總額不得超過(guò)房?jī)r(jià)的80 %。截止今年3月，全市已發(fā)放組合貸93筆。
據(jù)市住房公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《實(shí)施意見(jiàn)》出臺(tái)后，該中心將組合貸款合作范圍拓寬到了購(gòu)買二手房。同時(shí)，加快研究出臺(tái)農(nóng)民工繳存和提取使用公積金的具體實(shí)施細(xì)則，提高公積金的購(gòu)房支付能力，為市民群眾實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)助力減負(fù)。
農(nóng)民安家貸農(nóng)行助農(nóng)真給力
《實(shí)施意見(jiàn)》中還要求，各商業(yè)銀行要加大對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)買新建商品住房的信貸支持力度，并提出參照農(nóng)業(yè)銀行推出的農(nóng)民個(gè)人住房貸款首付比例和優(yōu)惠利率等，進(jìn)一步創(chuàng)新產(chǎn)品。
據(jù)了解，今年年初省住建廳和農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行聯(lián)合頒發(fā)湘建房【2016】31號(hào)文件，推出支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的信貸產(chǎn)品——農(nóng)民安家貸，面向農(nóng)業(yè)人口和獲得城鎮(zhèn)戶籍未滿1年（含1年）的農(nóng)民。農(nóng)民安家貸的首付比例為兩成，首付達(dá)到三成的，貸款利率可享受九折優(yōu)惠。另外，考慮到農(nóng)民收入不定期的因素，可自主選擇按月、季度、半年的還款頻率，提前還款的還免收違約金。
家住荷塘鄉(xiāng)的唐先生，一直想在板塘買一套房，離湘紡小學(xué)近，方便孩子上學(xué)。房子看中了，資金還有些缺口，今年了解到“農(nóng)民安家貸”后，他帶著戶口本，身份證，銀行流水等，提交了房貸申請(qǐng)。他說(shuō)，“農(nóng)民安家貸款為沒(méi)有月固定收入的農(nóng)民提供了貸款買房的便利，也加快了農(nóng)民進(jìn)城的步伐。”
農(nóng)業(yè)銀行湘潭分行副行長(zhǎng)譚紅忠介紹，農(nóng)民安家貸是全國(guó)首個(gè)針對(duì)農(nóng)民的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，具有準(zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)較低，還貸周期靈活等特點(diǎn)，受到了農(nóng)民朋友的青睞。目前，我市城區(qū)已經(jīng)有37個(gè)樓盤(pán)與農(nóng)業(yè)銀行達(dá)成合作，為農(nóng)民進(jìn)城買房提供安家貸。
另外，《實(shí)施意見(jiàn)》還提出，建立完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房的信貸風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。目前，市住房置業(yè)擔(dān)保公司正在與農(nóng)業(yè)銀行湘潭分行洽談合作，積極為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房提供擔(dān)保服務(wù)，幫助農(nóng)民實(shí)現(xiàn)進(jìn)城買房安家，并通過(guò)特色貸款業(yè)務(wù)幫助農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口解決在城市居住、生活、子女上學(xué)等相關(guān)問(wèn)題，為推進(jìn)我市城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升人民生活品質(zhì)，提供有力的支持。
解讀四：嚴(yán)把土地供應(yīng)“閘門(mén)” 從源頭助推去庫(kù)存
2016年是“十三五”開(kāi)局之年，“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”成為引領(lǐng)發(fā)展新常態(tài)的抓手。去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上圈定了今年經(jīng)濟(jì)工作的五大主要任務(wù):“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”。要完成好“去庫(kù)存”任務(wù),可謂任重道遠(yuǎn)。4月初，省政府頒布湘政辦發(fā)〔2016〕23號(hào)文件（簡(jiǎn)稱“湘十條”），出臺(tái)了十條具體措施，指導(dǎo)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，緊接著，湘潭市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布《關(guān)于積極化解商品房庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施意見(jiàn)”），在全省各市州率先出臺(tái)“去庫(kù)存”政策文件�！秾�(shí)施意見(jiàn)》第一條措施就是“嚴(yán)格調(diào)控土地供應(yīng)”，本期，我們采訪了市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人，重點(diǎn)解讀從源頭嚴(yán)控土地供應(yīng)，降低庫(kù)存增量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。
嚴(yán)控增量 扭轉(zhuǎn)“邊去邊增”現(xiàn)象
作為樓市的上游市場(chǎng)，土地市場(chǎng)的一舉一動(dòng)都是對(duì)樓市的折射�！秾�(shí)施意見(jiàn)》中對(duì)于嚴(yán)控土地供應(yīng)，延續(xù)了“潭十條”的“嚴(yán)控增量，消化存量”原則，要求市直有關(guān)部門(mén)綜合考慮商品房累計(jì)可售面積、消化周期、存量土地等因素，合理制定全市年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，適度縮減新建房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地利用與供應(yīng)計(jì)劃中所占比重，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地增量。
2016年樓市主基調(diào)定性為“去庫(kù)存”，要達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，縮減房地產(chǎn)項(xiàng)目用地在全年土地利用計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃中的比重，至關(guān)重要。據(jù)市國(guó)土資源部門(mén)信息，近兩年來(lái)，市本級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地在每年土地利用計(jì)劃中的比例已控制在6%-8%左右，今年?duì)幦】刂圃?%以內(nèi)，從項(xiàng)目報(bào)批源頭進(jìn)行管控，既可有效控制商品房增量，又保障了重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和重要民生工程的用地需求。土地供應(yīng)計(jì)劃則是另外一個(gè)重要調(diào)控手段。如何調(diào)控？通過(guò)縮減房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的掛牌出讓來(lái)控制商品房增量，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是政府不賣或者少賣房地產(chǎn)項(xiàng)目用地。市國(guó)土資源部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年-2015年，市本級(jí)經(jīng)營(yíng)性（含房地產(chǎn)）用地供應(yīng)量逐漸下降，今年計(jì)劃房地產(chǎn)用地供應(yīng)量也不會(huì)超過(guò)去年。截至4月底，市國(guó)土資源交易網(wǎng)掛牌出讓的住宅用地面積約250畝，較去年同期下降20%左右。
市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，前幾年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供大于求，閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。比如個(gè)別園區(qū)房地產(chǎn)用地存量過(guò)大，按照需求測(cè)算可滿足多年用地需求。因此，今年將繼續(xù)加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控，從源頭控制，把好“閘門(mén)”，加強(qiáng)土地計(jì)劃管控，切實(shí)消化房地產(chǎn)庫(kù)存量，著力扭轉(zhuǎn)“邊去邊增”現(xiàn)象。
消化存量 扎牢“去庫(kù)存”
《實(shí)施意見(jiàn)》中還明確，要對(duì)部分已批未供、供而未用的房地產(chǎn)用地，由市國(guó)土資源局會(huì)同相關(guān)部門(mén)和用地單位制定土地用途轉(zhuǎn)換方案，經(jīng)重新立項(xiàng)、規(guī)劃調(diào)整土地用地等程序，重點(diǎn)用于國(guó)家鼓勵(lì)和支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)要想真正“去庫(kù)存”，既要在刺激消費(fèi)上用力，更要在供給側(cè)使勁；既要出優(yōu)惠政策刺激消費(fèi)者消化“既有庫(kù)存量”，又要在一定程度上科學(xué)合理地促成“庫(kù)存增量”的轉(zhuǎn)型提質(zhì)，從產(chǎn)品自身品質(zhì)等方面吸引消費(fèi)者。簡(jiǎn)而言之，關(guān)鍵還是推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)企業(yè)必須在優(yōu)化產(chǎn)品的有效供給上下功夫，轉(zhuǎn)思路，多開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路、具有發(fā)展前景、市民群眾迫切需要的產(chǎn)品；過(guò)量過(guò)剩、過(guò)時(shí)落伍的產(chǎn)品，逐步減少供應(yīng)甚至徹底摒棄。既然政府已經(jīng)從政策上開(kāi)了口子，開(kāi)辟了一條綠色通道，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)積極主動(dòng)作為，好好謀劃一番。
落實(shí)政策 加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管
據(jù)了解，市國(guó)土資源局已做了大量工作，全力助推房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，目前正在研究制定《湘潭市去存量土地專項(xiàng)工作方案》，全面清查批而未供房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，確定可實(shí)施用途轉(zhuǎn)換的項(xiàng)目，并聯(lián)合規(guī)劃、發(fā)改等部門(mén)制定可行的項(xiàng)目用途轉(zhuǎn)換方案，報(bào)政府批準(zhǔn)后頒布實(shí)施。具體操作程序則是由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)統(tǒng)一調(diào)整原房地產(chǎn)用途，市發(fā)改部門(mén)重新立項(xiàng)，市國(guó)土資源局辦理供地手續(xù)，將這部分土地用于養(yǎng)老、健康等產(chǎn)業(yè)。
市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從2015年起，我市一方面嚴(yán)格加大對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理力度，切實(shí)履行市直部門(mén)管理職責(zé)，嚴(yán)格制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃；另一方面，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，以市場(chǎng)為指導(dǎo)，以規(guī)劃為引領(lǐng)，有效引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)，充分發(fā)揮“有形之手”的作用，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。
