湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月27日訊 房?jī)r(jià)，每年都有說“崩盤”或者“暴漲”，購(gòu)房者該聽誰的呢？在此，我告訴大家，誰都不要聽，我們自己看，因?yàn)樗麄兌际呛f亂說。以前有一個(gè)業(yè)內(nèi)人士表示，這種房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)是算命式的預(yù)測(cè)，是純屬瞎掰的。
作為購(gòu)房者，我們更愿意按照樓市的規(guī)律去選擇購(gòu)房的策略。認(rèn)識(shí)樓市的規(guī)律和認(rèn)識(shí)股市的規(guī)律一樣，因?yàn)槎际且粋�(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的商品市場(chǎng)，是有規(guī)律可循的。這個(gè)規(guī)律怎么找？我覺得和我們以前學(xué)的數(shù)學(xué)歸納法相似，認(rèn)識(shí)事物，第一次出現(xiàn)了是這樣，第二次出現(xiàn)了還是這樣，再出現(xiàn)還是這樣，我們就認(rèn)為就是這樣了，這是個(gè)大概率事件，統(tǒng)計(jì)學(xué)就研究的大概率事件，當(dāng)然也有例外情況，但是大概率事件還是相對(duì)有把握的，因?yàn)樗窃谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中反復(fù)出現(xiàn)的。
首先，在探討買房之前，我們先認(rèn)清房?jī)r(jià)的本質(zhì)。2016年以來，房?jī)r(jià)瘋狂上漲，大家分析有很多原因，但是歸根到底，房地產(chǎn)的真正價(jià)值是城市價(jià)值，不是你的景觀有多好，不是你的品質(zhì)有多高，北京、上海、深圳的廁所都比你家的豪宅貴，這是很簡(jiǎn)單的道理，城市價(jià)值決定了房?jī)r(jià)。這也是為什么，2016年房?jī)r(jià)暴漲的城市是深圳、上海以及北京了。所以，開發(fā)商和中介一直在強(qiáng)調(diào)，這個(gè)房子很缺，這個(gè)物業(yè)很值錢，主要是想提高賣價(jià)。如果業(yè)內(nèi)的人強(qiáng)調(diào)直轄、強(qiáng)調(diào)地荒、強(qiáng)調(diào)房荒，其實(shí)就是為了制造一種恐慌心理，都是為了賣房而做的一系列動(dòng)作。
今天，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)就房地產(chǎn)的根本價(jià)值規(guī)律做個(gè)總結(jié)，相信看了以后，你自己能選擇什么時(shí)候買房，你自己能選擇買什么房，都會(huì)有自己各自的決定。
第一個(gè)買房規(guī)律，量在價(jià)先
從過去十年房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，往往成交量下連續(xù)下跌4個(gè)月之后，房?jī)r(jià)才會(huì)下跌；同樣一旦成交量連續(xù)出現(xiàn)3-4個(gè)月以上的反彈，房?jī)r(jià)隨后也會(huì)出現(xiàn)上漲。因此，對(duì)于購(gòu)房者來說，如果你看不明白當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，你別管價(jià)格，現(xiàn)在是不看價(jià)格，就看成交量，關(guān)鍵時(shí)候一個(gè)房?jī)r(jià)的頂部和房?jī)r(jià)的底部，你別看價(jià)格，就看成交量。
什么時(shí)候成交量逐步放大了，你才能決定去買，如果成交量逐步萎縮，越來越小，不要急，它價(jià)格還要往下走。成交量先放大，價(jià)格才會(huì)呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，成交量走勢(shì)決定了你的買房決策。
第二個(gè)買房規(guī)律，樓市和GDP正相關(guān)。
GDP走勢(shì)一路向上，房?jī)r(jià)一路向上。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，從這個(gè)角度來講，可以長(zhǎng)線投資。所以很多專家說，自住型買房什么時(shí)候買都對(duì)，這是對(duì)的，你就一套房，你又不賣的，房?jī)r(jià)多少跟你沒關(guān)系，，所以從這個(gè)角度講，你自住型買房，什么時(shí)候買都是對(duì)的，房?jī)r(jià)是持續(xù)上漲的。
第三個(gè)買房規(guī)律：二手房先有一手房
現(xiàn)在的購(gòu)房者買房，都是講新房怎么樣，其實(shí)二手房也是非常關(guān)鍵的。衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)怎么樣，可以多關(guān)注二手房市場(chǎng)，一般而言，漲也是二手房先漲，跌也是二手房先跌。
如果二手房和新房一直保持著正常比例，這個(gè)市場(chǎng)就是正常的，如果二手房成交量連續(xù)走高，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)比較熱；反之說明這個(gè)市場(chǎng)就冷了。一個(gè)正常市場(chǎng)，價(jià)格升，量也在升，這很正常，不要管它。只有價(jià)格在上升，成交量在縮小的時(shí)候，我們才要關(guān)心它。在你買房的時(shí)候，你看什么時(shí)候量起來了你再關(guān)心。就是說價(jià)格在往下走，成交量再往上走，你才去關(guān)心是不是要買房。
第四個(gè)買房規(guī)律，價(jià)量背離，配合政策頂。
要賣就要看頂?shù)臅r(shí)候。每年的春節(jié)期間的量和價(jià)大家不要參考，每年的2月都是最低的，這個(gè)點(diǎn)可以忽略不計(jì)。頂背離是什么呢？?jī)r(jià)格上升，成交量減少，不要第一個(gè)月出現(xiàn)這種情況你就做出買賣的決定，過了三個(gè)月，到第四個(gè)月的時(shí)候是一個(gè)時(shí)機(jī)。
最佳買點(diǎn)，價(jià)量背離，配合政策底。還是要看量，政策頂出現(xiàn)了，價(jià)格會(huì)下來，政策底出現(xiàn)了，價(jià)格會(huì)上去。政策底過后的三個(gè)月到第四個(gè)月的時(shí)候是一個(gè)買入的時(shí)機(jī)。
第五，買什么樣的房子
2016年長(zhǎng)株潭城鐵即將通車，今后湘潭普通住宅就兩種房，城鐵房和非城鐵房。同樣今后價(jià)格也分兩類你買什么房。
首選是地鐵+Mall，這是買房秘訣。第一，一定要買地鐵房，你上下班方便，出行方便。第二，一定要買邊上有mall的房，什么是mall？就是購(gòu)物中心，8萬平米以上。這個(gè)購(gòu)物中心一定不是規(guī)劃的，如果是規(guī)劃的，開發(fā)商可以不建，一定是建成的或者在建的。開發(fā)商敢建，它就認(rèn)可這個(gè)區(qū)域沒問題，你就敢買，這是最簡(jiǎn)單的方法。
第二個(gè)是看容積率，很多買房者不知道容積率，我們搞建筑的人知道容積率很要命，尤其是現(xiàn)在超高層�，F(xiàn)在很多樓盤你都搜不出它的容積率，它就不寫，害怕別人知道，其實(shí)這個(gè)是很關(guān)鍵的。一般而言，積率低說明小區(qū)居住密度小，那么環(huán)境等等方面自然也好了。
第三，高層要看拓展率�，F(xiàn)在的城市高層越來越多，可是住的高未必看的遠(yuǎn)�，F(xiàn)在很多高層住宅是圍起來的，底下就像井筒一樣。如果選密度很高的超高層的新房，住起來是非常壓抑的。而且采光和通風(fēng)都非常受影響。
結(jié)語：如果我們?cè)谟辛苏唔敽驼叩壮霈F(xiàn)以后，我們觀察成交量的變化，再?zèng)Q定我們什么時(shí)候買，什么時(shí)候賣。當(dāng)然對(duì)我們現(xiàn)在來講，我們只有知道身在何處，才能決定去往何方，方向要搞明白，該買的時(shí)候還是該賣的時(shí)候。
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