“為別人打工,還不如自己當老板”。欲投資商鋪選擇自主創(chuàng)業(yè)的人一年比一年多,而當前商鋪的類型和地點也日趨多樣化。隨著2010房地產調控的深入，在湘潭投資商業(yè)地產的越來越多，那么投資者該如何選擇合適自己的商鋪呢？
首先區(qū)分商鋪種類：
超市商鋪
大型超市往往隨同居住區(qū)誕生,擁有集合人氣的先天優(yōu)勢。大型超市內的商鋪大多是分割型的,較獨立商鋪來說成本要低,經營機動,因此風險也較低。
提示：超市商鋪是依靠于超市而產生的,超市經營的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀態(tài)。因此選擇有實力的超市經營商或者已經樹立起良好口碑的超市,會起到事半功倍的作用。
CBD商務區(qū)商鋪
商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的花費才能高,哪里的商鋪投資就越有價值。從城市的發(fā)展看,每個城市的CBD商務區(qū)規(guī)劃都非常有限,因此非凡合適一些現代商貿服務行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。在高質量定位的前提下,此區(qū)域內的商鋪投資潛力較大,甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。
提示：在具體投資項目選擇上,一般來說,CBD商務區(qū)的商鋪客流花費才能相對較高。以商務樓白領為目標花費群的酒吧咖啡館.健身健美中心.美容美發(fā)廳.高等餐廳都會是這些處所的主角。
社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一,這在業(yè)界已形成了共鳴。一般來說,一個新的社區(qū)只要項目定位正確,發(fā)展環(huán)境良好,隨著社區(qū)的成熟所帶來的商鋪價值提升毋庸置疑。
提示：值得投資者注重的是,一些開發(fā)商通過對項目標包裝宣揚,從而促成了社區(qū)商鋪銷售價格虛高,這樣商鋪就損失了升值的空間。因此投資前進行具體的考察,理性投資非常要害。
商業(yè)街商鋪
商業(yè)街的“經典”旺鋪,其優(yōu)勝的商業(yè)氛圍.穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運營收益水平較高。但其租金或單位面積價格也是高不可攀,在商業(yè)較發(fā)達的城市甚至會呈現千金難求的局面。
其次投資商鋪不能急
根據市場變幻因素，個人投資最好是選擇街鋪。商鋪投資，不可能“一蹴而就”，很快就收回投資，因此需端正心態(tài)，根據商鋪的投資特性進行中長期投資，多方考察，才能享受到商鋪的投資回報.編輯總結十條建議僅供參考！
一、問價格。這一點似乎不用講，購商鋪首先要問價格，但不僅要問，還要比，要與周邊商鋪價格比較，如果高出許多，意味著投資回收期的增加。
二、問租金。初次投資者可能不太在意這一點，但這一點很重要。如果開發(fā)商不管出租，也不確定租金水平，那就要了解周邊商鋪的租金價格，再根據本項目售價計算本項目租金水平，如果本項目租金水平大大高于周邊，則招商的壓力就會加大。
三、問位置。位置雖然能看出來，但有好壞之分，商業(yè)有“一步差三市”的說法，足以說明位置在未來經營活動中的重要性。那些太偏、太深的位置還是不選為好。另外，樓層也很重要，三層以上招商出租的壓力較大，就是租出去，租金也不會太高。還有，要看項目所在區(qū)域位置，主要是看項目所處地域交通環(huán)境，一般在道路交叉點為好，商業(yè)有“金角銀邊”之稱。
四、問類型。如果是大型商業(yè)打散了銷售，投資時要慎重一些。大型商業(yè)后期能否成功有賴于統(tǒng)一經營管理，但產權分散的商鋪很難實現，所以，投資的風險較大。如果是沿街或社區(qū)底商，投資風險稍小。
五、問體量。這一點可能也不太會引起投資者重視，如果項目體量太大，后期招商及長期可持續(xù)經營的風險壓力很大，所以，體量較大商業(yè)的投資風險也會加大。具體多大體量商業(yè)未來前景有風險，分析起來較為專業(yè)。不科學講，5萬平方米以上的體量風險要明顯加大
六、問開發(fā)商背景。主要是看開發(fā)商實力、專業(yè)背景和業(yè)績。很多住宅開發(fā)商首次開發(fā)商業(yè)往往專業(yè)性不夠，第一個作品其實是個實驗品。投資者投資商鋪項目時還是要選擇有過成功商業(yè)項目開發(fā)經驗或者有較強實力開發(fā)商。
七、問專業(yè)商業(yè)經營公司。商業(yè)最終要由商業(yè)公司來運作，越是大型項目，對商業(yè)統(tǒng)一經營管理要求就越高，有專業(yè)商業(yè)經營管理公司的合作，無疑給項目增加了成功的砝碼。
八、問有無統(tǒng)一經營管理。統(tǒng)一經營管理的商業(yè)項目成功的可能性是較大，會盡量縮短市場培養(yǎng)期，保證長期可持續(xù)經營。
九、問售后包租。售后包租并不能包風險，有時開發(fā)商也會跑掉。前景較好的項目一般不用售后包租，那些包租10年，回報8％以上的項目反而要小心。
十、問有無主力店簽約。主力店往往成為帶動整體商業(yè)發(fā)展的龍頭，如已有品牌百貨、超市、專賣店、大型品牌餐飲等店簽約，那么整體商業(yè)發(fā)展前景將看好。
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目前，一些開發(fā)商意識到商鋪很能吸引市民的眼光，于是大量建設商鋪，即使是一些臨街的商品房，也將一樓或底下幾層辟為商鋪。這些開發(fā)商，一般是一邊開發(fā)、一邊銷售、一邊招商商鋪。對于這樣的商鋪，市民一點要慎重投資，因為其人氣難以預測，經營回報周期可能太長，如果經營方向不對，市民的資金就有被套住的危險。
市民投資商鋪，盡可能去選擇成熟市場的商鋪，這些商鋪，一般贏利會有保證，比如電腦一條街、服裝一條街內的商鋪，其在開發(fā)商或管理公司數年經營下，有固定的經營商家，經營規(guī)模和效應都已具備，已有了旺盛的人氣和商氣，投資回報穩(wěn)定。
最后計算投資回報率
人人都說“投資商鋪是金”、“一鋪養(yǎng)三代”，那商鋪出租投資回報到底達多少才是合算的呢？
一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算：
方法一，主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12 =年租金收入，而年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。
方法二；主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費)×12=年租金收入；(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。
當然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。
第一項支出是在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出，像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標準繳費，大大高于普通住宅標準。所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。
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