在史上最嚴厲的樓市調(diào)控下，住宅地產(chǎn)似乎已經(jīng)退居二線，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)躍居一線，在樓市新政下商業(yè)地產(chǎn)真的看上去那么美？
做住宅地產(chǎn)還是做商業(yè)地產(chǎn)，兩種模式的不同，我們看到的仿佛是一個越做越累，一個越做越輕松。但實際上，商業(yè)地產(chǎn)并不像表面上看上去那么美。那么商業(yè)地產(chǎn)到底是搖錢樹，還是未來的滑鐵盧？
萬科前三個季度實現(xiàn)銷售額692億元，創(chuàng)下了同期業(yè)績歷史最高位，而且有較大可能實現(xiàn)全年950億的銷售目標。相信有不少把萬科視為標桿的企業(yè)會為之振奮。但這些企業(yè)不知道是否意識到，萬科能有如此驕人的業(yè)績主要得益于兩點：一是有標準化、可復制的產(chǎn)品，二是注重整體規(guī)模效益，不過高追求單個項目的利潤率，而絕大多數(shù)萬科的擁躉們在短時間內(nèi)還很難做到這兩點。最為值得警醒的是，萬科這種“買地－賣房－再買地－再賣房”的開發(fā)模式實屬越做越累的一種模式：為了業(yè)績增長，今年完成40個項目，就要再拿50個項目；明年完成50個項目，就要再拿60個項目……，而且這種模式是建立在市場沒有大波動的前提下。與之形成鮮明對比的是，萬達的開發(fā)模式卻是越做越輕松：現(xiàn)金流滾資產(chǎn)，資產(chǎn)越來越大，現(xiàn)金流越來越有保障。不出意外的話，今年萬達的銷售額可能會實現(xiàn)800億元。或許是意識到了兩種模式所引致的企業(yè)兩種發(fā)展境界的不同，萬科今年也開始進入商業(yè)地產(chǎn)了。
對中小企業(yè)來說，盡管項目數(shù)量較少，難以追求規(guī)模效益，但也可以越做越輕松。越做越輕松的方式有兩種：一是建立標準化產(chǎn)品線，推行連鎖、復制開發(fā)；二是開發(fā)、持有經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)。最忌諱的方式是，有三五個、七八個項目，但各個項目的物業(yè)類型、規(guī)模、形態(tài)等各不相同，企業(yè)總是在不熟悉的領(lǐng)域做不熟悉的產(chǎn)品。這種方式只能是越做越累。
這是因為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有越做越輕松的特點，再加上人所共知的益處，例如可以抵押、可以轉(zhuǎn)讓、可以作為資產(chǎn)裝入上市公司，再加上策劃顧問機構(gòu)的“煽風點火”，今年的房地產(chǎn)市場可謂是商業(yè)地產(chǎn)年。
不知道新介入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)是如何測算的，根據(jù)蘭德咨詢對商業(yè)物業(yè)的投資價值測算，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)存在諸多隱憂：
（1）按照現(xiàn)在市場上商業(yè)物業(yè)的租售比，除非在北京、上海等一線城市，以及部分二線城市，絕大多數(shù)二三線城市的商業(yè)物業(yè)需要一二十年才能收回投資。再考慮到還要每隔幾年進行必要的硬件升級，還要剔除掉不菲的管理顧問費，回報期就更長了。近期，我們先后測算了西安、合肥兩家企業(yè)的綜合體項目的投資收益情況，結(jié)果很不樂觀。
（2）散賣后放任業(yè)主或使用者自營的方式早已證明是失敗之舉（潘石屹的項目就是典型例子），而且散賣本身已經(jīng)不是持有經(jīng)營的概念了；整體租給沃爾瑪、家樂福？具其內(nèi)部人士透露，全國有成千上萬家開發(fā)企業(yè)找他們！即便是租給他們，你能接受超低的租金嗎？目前看來，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營必須建立在企業(yè)有自營商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟。作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)成功標桿的萬達，其實也是在走了一條曲折的道路后，才有了萬千百貨這個自營品牌。沒有自營的連鎖商業(yè)體系，如何支撐商業(yè)物業(yè)經(jīng)營？
（3）我們更應該注意到，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，再加上出行難、停車難，網(wǎng)購的趨勢其實越來越明顯了，這就相應降低了對商業(yè)物業(yè)的需求。據(jù)說，LV、卡地亞等一線品牌也不得不開始接受網(wǎng)購了。這種逆轉(zhuǎn)的趨勢雖然不會很快到來，但無視這種趨勢顯然是缺乏前瞻性的戰(zhàn)略思維。
除非企業(yè)現(xiàn)金流充裕，除非未來幾年內(nèi)可以成功上市（將商業(yè)資產(chǎn)裝入上市公司相對于一次性銷售給股東），否則還是謹慎介入商業(yè)地產(chǎn)為好。否則，非意愿地持有一些商業(yè)物業(yè)，可能會造就企業(yè)的滑鐵盧。
最近，美國有一位著名經(jīng)濟學家告誡我們說，如果中國房地產(chǎn)市場不進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，很有可能引發(fā)中國的金融危機，而危機的起爆點就是商業(yè)物業(yè)。
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