就是在從嚴(yán)調(diào)控的2010年，北京上海深圳廣州均出現(xiàn)過特級樓盤，即單盤歷史性單價(jià)相繼出現(xiàn)。另外，拋開成交，單就備案資料顯示的房屋均價(jià)亦創(chuàng)下歷史。人們不禁要問，房價(jià)到底降了沒有，何時(shí)能降。
一個(gè)很簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理就是價(jià)格彈性，與之對應(yīng)的是供求彈性。
決定價(jià)格彈性的是供求彈性。調(diào)控不外乎產(chǎn)生以下的直接效果：增加了開發(fā)成本、增加了開發(fā)商對資金的要求、延緩買房人的腳步、增加買房人的成本、延緩開發(fā)周期。
在價(jià)格彈性方面，漲價(jià)容易得多，降價(jià)則很難，為什么出現(xiàn)這種背離呢，最核心的原因是任何產(chǎn)品在供求上都處于相對的緊張，房產(chǎn)品不外兩種，一種是作為居住空間，一種是作為投資。對于居住需求而言，租賃市場的緊張會讓投資向居住空間轉(zhuǎn)移，而純粹的投資性不動產(chǎn)太少，這導(dǎo)致供求整體呈現(xiàn)歪曲。
調(diào)控首先增加了開發(fā)成本，這種成本沒有開發(fā)商不會轉(zhuǎn)嫁予消費(fèi)者。房價(jià)上漲時(shí)期開發(fā)商會加速獵取泡沫利潤，為后期成交下滑做準(zhǔn)備，當(dāng)調(diào)控來臨時(shí)開發(fā)商有足夠的準(zhǔn)備緩解政策制約，而房價(jià)下滑時(shí)開發(fā)商同樣通過轉(zhuǎn)嫁手段來稀釋成本負(fù)擔(dān)，比如通過降低首付、附贈銷售、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、允許優(yōu)質(zhì)購買力分期購買、將裝修裝飾及各類開支放在房價(jià)里進(jìn)行一口價(jià)銷售，既迎合了買房人要求降低短期負(fù)擔(dān)或?qū)ω?fù)擔(dān)進(jìn)行適當(dāng)遞延的心理，又能夠在實(shí)質(zhì)不降價(jià)條件下求得銷售實(shí)現(xiàn)。
調(diào)控同時(shí)會增加開發(fā)商的資金需求，但正如仇保興先生所言，融資與投資市場的缺損，開發(fā)商更容易通過將未來的期房與未來的利潤部分讓利于投資方來達(dá)到既捂盤又能夠應(yīng)對政策的目標(biāo)，舉個(gè)例子來說，如果調(diào)控非常緊張，開發(fā)商面臨降價(jià)銷售的壓力，他寧可選擇引進(jìn)投資資金來共同延緩基于銷售放慢后的資金壓力，而不會選擇首先降價(jià)，萬科率先降價(jià)有其特殊的背景，其一是相對于其它土地的樓面成本，萬科品牌溢價(jià)能夠與之抵消，再一個(gè)就是不要忘記萬科是個(gè)上市房企，保持流動性是其根本目的。
調(diào)控延緩了買房人的買房步伐，但這相當(dāng)于針對整體房地產(chǎn)市場由調(diào)控政策引導(dǎo)的一次宏偉的蓄水行動，這些延緩了的消費(fèi)不會從其它窗口出逃，他們是剛性的需求，即使部分投資消費(fèi)的延緩，也基于對整體市場的短期預(yù)期而不是長期預(yù)期，人們只會看半年或一年的周期，如果他能說服自己一年內(nèi)房價(jià)確實(shí)會下行，他才守得住觀望，一旦政策沒有達(dá)到預(yù)期者的預(yù)期目標(biāo)，放水不依賴于政策而依賴于信心的失去，當(dāng)延緩了的消費(fèi)集中釋放，你說開發(fā)商會否傻到降價(jià)銷售呢？
調(diào)控當(dāng)然地增加了買房人的成本，但買房人成本的增加會否導(dǎo)致買房人數(shù)的減少，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)下跌呢？事實(shí)證明不可能，這歸結(jié)于政策雖然有遏制投資投機(jī)的成分，但投資投機(jī)消費(fèi)可以在全國范圍流動足以釋放出來。另外，買房人成本的增加，正好為開發(fā)商提供了不降價(jià)而是謀求讓那些增加了的買房成本在銷售過程被豁免，另外，我們發(fā)現(xiàn)，調(diào)控讓買房變得困難的時(shí)候，開發(fā)商推出的促銷措施更頻繁也更有效，這間接證明為什么調(diào)控后房價(jià)依然走高的部分原因。
調(diào)控還有一個(gè)助漲房價(jià)的幫兇式基因，那就是調(diào)控延緩了開發(fā)周期。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一線城市，開盤數(shù)量沒有減少，但開盤可銷售房源卻在減少，這就是開發(fā)商利用政策玩的一把游戲，因?yàn)殚_發(fā)周期延緩后，市場的某類產(chǎn)品的供求關(guān)系便人為的趨于緊張，保持永遠(yuǎn)的恐慌性購買。
所以說，樓市調(diào)控推高了房價(jià)乃名至實(shí)歸。
鄭重聲明：最近不少商務(wù)站點(diǎn)未經(jīng)許可轉(zhuǎn)載本站自行編譯的文章，本站在此鄭重聲明，歡迎媒體、同行轉(zhuǎn)載，但必須注明出處(湘潭365房產(chǎn)網(wǎng))，今后若發(fā)現(xiàn)采用本站編譯的文章而不注明出處者，本站將追究其法律責(zé)任。
免責(zé)聲明：本網(wǎng)轉(zhuǎn)載內(nèi)容均注明出處，轉(zhuǎn)載是出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其內(nèi)容的真實(shí)性。
更多房產(chǎn)新聞?wù)堖M(jìn)湘潭房產(chǎn)網(wǎng)（http://xt.fangyuan365.com）
