2010年至今房地產(chǎn)宏觀調(diào)控始終沒(méi)有松懈過(guò)，其中不乏在被稱為史上最嚴(yán)的“國(guó)十條”以及在央行10月突然加息的宏觀調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻依然在以“傲人”的姿態(tài)示人，近兩個(gè)月繼續(xù)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)便是最有力的證據(jù)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《1-10月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》提供的數(shù)據(jù)，10月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲幅度依然保持了兩位數(shù)字的高增長(zhǎng)；11月，受信貸、預(yù)售資金監(jiān)管等政策影響，多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖被迫扎堆開(kāi)盤(pán)，但價(jià)格鮮有下降。以湘潭為例，據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)對(duì)湘潭各家樓盤(pán)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月新入市樓盤(pán)價(jià)格不降反升，平均上調(diào)300至500元/平方米。雖然湘潭屬于三線城市，基本上難以達(dá)到房?jī)r(jià)過(guò)高城市之列，但其房?jī)r(jià)上升百分比一直名列全國(guó)前茅！湘潭9月房?jī)r(jià)上漲3.48%，房?jī)r(jià)漲幅位列全國(guó)第四，10月房?jī)r(jià)漲幅為1.89%，位列全省第一，全國(guó)十五。
今年以來(lái)，為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我國(guó)政府已先后從住房保障、市場(chǎng)交易、土地供給、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、信貸政策等多個(gè)方面出臺(tái)政策壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)上升勢(shì)頭，效果卻并不明顯，針對(duì)這一情況，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興11月26日表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要發(fā)揮合力，一方面是政府部門(mén)之間的協(xié)同，另一方面是中央與地方的協(xié)同。一些專家認(rèn)為，相較于前者，地方政府這一環(huán)更為關(guān)鍵。地方政府將是打破樓市僵局的關(guān)鍵力量。
在很多人眼中，地方政府對(duì)待樓市調(diào)控的態(tài)度并不明朗，甚至還有“拖后腿”的嫌疑，在網(wǎng)上輸入地方政府、樓市調(diào)控兩個(gè)關(guān)鍵詞后，大部分都是諸如“搖擺”、“架空”、“糾結(jié)”等形容地方政府對(duì)調(diào)控消極態(tài)度的描述。
土地財(cái)政是地方政府調(diào)控“被動(dòng)”的根結(jié)
仇保興指出，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴是目前房地產(chǎn)調(diào)控困難的原因之一。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，土地出讓金給地方政府帶來(lái)了巨額的稅收收入，還一躍成為部分地區(qū)政府的第一財(cái)政，這便解釋了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控為何如此被動(dòng)。
財(cái)政部近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月至10月，全國(guó)財(cái)政收入為70899.82億元，其中地方財(cái)政收入已達(dá)33537.15億元，同比增長(zhǎng)了24.1%。土地出讓金究竟對(duì)地方財(cái)政增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度有多大？在今年“兩會(huì)”時(shí)，全國(guó)政協(xié)委員梁季陽(yáng)提出：“不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財(cái)政收入近50%�！�
近年來(lái)地方政府賣(mài)地收入大增。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二。大連、天津兩地也緊隨其后，有望在年底成為“千億俱樂(lè)部”的新晉成員。同時(shí)財(cái)政部今年4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)土地出讓收入超過(guò)1.4萬(wàn)億元，比2008年度增長(zhǎng)43.2％。這些數(shù)字很難讓人輕松。即便作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表的潘石屹也不得不表示，地方政府的財(cái)政收入依賴土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)的情形，不僅沒(méi)有弱化，反而有加強(qiáng)的趨勢(shì)，這其實(shí)是很不健康的。
地方政府需擔(dān)當(dāng)起樓市調(diào)控主角
首先，地方政府亟須回歸本職，在涉“房”問(wèn)題上，應(yīng)只涉“保”。
在今年年初，中央出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，通知要求，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)，加快保障性安居工程建設(shè)。而在地方，這一要求極有可能受到冷遇。相對(duì)于收益可觀的土地出讓金來(lái)說(shuō)，不僅沒(méi)有利潤(rùn)反而需要投入大筆資金的保障性住房建設(shè)的吸引力要差很多，這也導(dǎo)致某些地方政府的蓋房動(dòng)力不足。
住建部確定的2010年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶。雖然這一數(shù)字已經(jīng)表明2010年是我國(guó)保障性住房建設(shè)力度最大的一年，但長(zhǎng)期遺留下來(lái)的保障性住房建設(shè)的欠賬或者說(shuō)是滯后、保障體系的不完善，依然是今天樓市調(diào)控?zé)o法順利進(jìn)行的一個(gè)關(guān)鍵原因。因此地方政府當(dāng)務(wù)之急是要在保障性住房建設(shè)上下大力氣。
其次，除保障性住房建設(shè)外，中央調(diào)控政策在落“地”后也要保證不“走形”。以限購(gòu)令為例，目前我國(guó)先后有16座城市實(shí)施了限購(gòu)措施，雖然核心內(nèi)容都是限購(gòu)，但具體要求卻相差比較大。限購(gòu)政策的地方推進(jìn)過(guò)程，更像是檢驗(yàn)一個(gè)地方政府對(duì)樓市調(diào)控是否動(dòng)真格的檢驗(yàn)過(guò)程。樓市調(diào)控需要全國(guó)一盤(pán)棋，這樣才不會(huì)出現(xiàn)“摁下葫蘆又起瓢”的問(wèn)題。
第三，緊跟中央政府樓市調(diào)控的精神并采取積極行動(dòng)。地方政府的滯后行動(dòng)，只能成為地產(chǎn)商、投資客繼續(xù)炒作的依據(jù)。
對(duì)地方政府減壓與加壓
中央需要通過(guò)對(duì)地方政府的減壓與加壓，調(diào)動(dòng)起地方政府調(diào)控樓市的積極性。
對(duì)地方政府減壓。在以“經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”理論指導(dǎo)下，地方政府才會(huì)如此看重土地財(cái)政。土地所帶來(lái)的巨額收入有機(jī)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)幫助地方政府提高GDP的增長(zhǎng)速度。因此，有專家建議，在考核一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)將土地財(cái)政從GDP核算中去除，這樣，地方政府就會(huì)失去與開(kāi)發(fā)商站在同一戰(zhàn)線的興趣。
推進(jìn)房產(chǎn)稅彌補(bǔ)地方政府在土地財(cái)政上的損失。如完全剝奪地方政府土地出讓收益，雖然可以有效抑制地方政府賣(mài)地致富的沖動(dòng)，卻也切斷了保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源。
對(duì)地方政府加壓。2008年中央財(cái)政安排保障性安居工程支出181.9億元，2009年保障性住房支出達(dá)到550.56億元，2010年又安排住房保障支出992.58億元。投資額不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，新開(kāi)工面積及竣工套數(shù)增長(zhǎng)卻相對(duì)緩慢。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究中心的報(bào)告顯示，2007年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工面積及竣工套數(shù)年增長(zhǎng)率基本保持在15%以下，新開(kāi)工面積2009年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。供給嚴(yán)重不足是我國(guó)保障性住房最大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。各省市地區(qū)均把商品住房用地作為主要的供給對(duì)象，而保障性住房用地在計(jì)劃目標(biāo)中占比就嚴(yán)重不足，完成率則均較低。
目前，房屋成交量萎縮，房?jī)r(jià)下行壓力增大，這也在一定程度上改變了人們的預(yù)期，樓市已經(jīng)進(jìn)入僵持期，不過(guò)一些一線城市郊區(qū)樓盤(pán)熱銷(xiāo)以及二三線城市房?jī)r(jià)暴漲卻再次提醒人們，未來(lái)樓市的走向依然不明朗。在這一背景下，雖然中央提供了“十八般武器”調(diào)控樓市，但也需要地方政府真正拿起這些武器才能引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“正途”。
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