全民炒房時代或許已經(jīng)過去或許才剛剛來臨，房地產(chǎn)行業(yè)在過去的10年間無疑成為了中國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了不少傳奇！然而再過一個多月的時間，我國就將進入新一個五年規(guī)劃時期，各行業(yè)的"十二五"規(guī)劃正在緊鑼密鼓地制定之中，其中有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)"十二五"發(fā)展規(guī)劃無疑是全社會關(guān)注的焦點。根據(jù)媒體報道，由中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會牽頭起草的全國房地產(chǎn)行業(yè)"十二五"發(fā)展規(guī)劃有望在本月底形成初稿，并上報相關(guān)政府部門。根據(jù)中共中央制定的"十二五"（2011-2015年）規(guī)劃建議，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的趨勢顯而易見，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位也將會被淡化
中國經(jīng)濟增長房地產(chǎn)功不可沒
1998年7月3日，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（簡稱《通知》），《通知》明確，要穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點�！锻ㄖ窞槲覈康禺a(chǎn)行業(yè)確立了市場化的方向，也標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)正式進入了產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的時代。
2003年8月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。這也是國務(wù)院首次在文件中明確肯定了房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位。
而房地產(chǎn)業(yè)過去的表現(xiàn)也無愧于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，在1998年之后的10多年時間里，中國經(jīng)濟保持著兩位數(shù)的高速增長，而縱觀所有產(chǎn)業(yè)，甚至股市等資本市場，只有房地產(chǎn)業(yè)的增長速度能夠匹配國民經(jīng)濟的增速，其對中國社會和經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。
一方面，房地產(chǎn)業(yè)市場化格局的形成，為許多人從無產(chǎn)到有產(chǎn)的突破提供了制度基礎(chǔ)，在城鎮(zhèn)人口不斷增加的情況下，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建設(shè)面積從2000年20平方米左右上升到了如今30平方米左右。
另一方面，在主導(dǎo)國民經(jīng)濟的三駕馬車中，投資和出口一直是中國經(jīng)濟增長的核心動力，而房地產(chǎn)又是投資領(lǐng)域的重中之重，1998年至2003年期間，房地產(chǎn)業(yè)及其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用，每年約可拉動國民經(jīng)濟增長1.5-2個百分點；房地產(chǎn)及建筑業(yè)每年增加值約9000億元，占GDP的比例在9%左右；就業(yè)人數(shù)每年均增長4.5%。而在2003年正式被確立為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之后，房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展、完善、成熟，成為了一個包含土地、建筑、交易、金融服務(wù)等在內(nèi)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國6.6%的GDP來自房地產(chǎn)，四分之一的投資來自房地產(chǎn)，60個產(chǎn)業(yè)的興衰直接掛鉤房地產(chǎn)，而每1萬平方米的工地，就能解決400人的就業(yè)。特別是在2008年全球經(jīng)濟危機爆發(fā)之后，房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟成功保八更是起到了不可替代的作用。可以說，房地產(chǎn)業(yè)幾乎以一己之力讓中國這個高儲蓄國家在消費乏力的情況下，依舊取得了令世界為之注目的經(jīng)濟發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)變革勢在必行
但是，同樣需要看到的是，在經(jīng)歷了10多年的時間，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)到了過度甚至畸形的程度，對于不少地方政府而言，房地產(chǎn)業(yè)收入已經(jīng)占到了地方財政收入的半壁江山，2009年全國土地出讓收入高達14239.7億元，漲幅高達43.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了GDP的增速。而地方政府對于房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重依賴以及產(chǎn)業(yè)過度市場化的發(fā)展，導(dǎo)致了政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控能力的下降，自2005年開始，國八條、新國八條、國六條、國十五條陸續(xù)出臺，但房價上漲的勢頭始終沒有改變，日益高漲的房價不僅將剛性需求擠出了市場，更導(dǎo)致了投資和投機需求蜂擁而至，從而進一步導(dǎo)致房價非理性的上漲，房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的壓力日漸顯現(xiàn)，在《福布斯》雜志今年評選的"全球七大近在眼前的金融泡沫"中，中國的房地產(chǎn)市場排名第二。以房地產(chǎn)業(yè)目前在我國國民經(jīng)濟中的重要地位，一旦房地產(chǎn)泡沫發(fā)生破滅，其對于中國經(jīng)濟的危害將難以估量。
上世紀(jì)80年代，日本就經(jīng)歷了一場毀滅性的房地產(chǎn)泡沫，而其當(dāng)時本身的經(jīng)濟狀況，以及所處的全球經(jīng)濟環(huán)境與目前的中國也有不少相似之處。經(jīng)過了高速發(fā)展階段的積累和發(fā)展，從70年代開始，日本就已經(jīng)成為僅次于美國的發(fā)達資本主義國家；1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權(quán)國；日本制造的產(chǎn)品充斥全球；同時，日本的出口金額逐年擴大，外匯儲備也在增加，到1985年就達到265億美元。而當(dāng)時美國的經(jīng)常項目赤字達到創(chuàng)紀(jì)錄的1000億美元，為擺脫由此造成的貿(mào)易赤字，美國國內(nèi)要求美元貶值的呼聲越來越高，這直接造成了隨之而來的"廣場協(xié)議"。隨后，在日本政府一系列失當(dāng)?shù)恼叽胧�，比如沒有及時上調(diào)利率緊縮信貸等，導(dǎo)致資本流動性過剩并流入股市和樓市，最終使得房地產(chǎn)的市場價格發(fā)展到離譜的地步，致使剛性需求基本被完全擠出，僅剩余投機需求在賭博式炒作，而90年代初的加息則直接刺破了泡沫，并給日本經(jīng)濟帶來了沉重打擊，雖然日本政府采取了各種方式刺激經(jīng)濟，但經(jīng)濟高速增長的奇跡不僅再也沒有出現(xiàn)，至今都無法走出"失落的十年"的陰影。
目前我國房地產(chǎn)市場有很多方面與日本當(dāng)年的情況相近，因此借鑒日本的發(fā)展歷史有利于未來行業(yè)的發(fā)展。其實在上世紀(jì)70年代，第一次石油危機導(dǎo)致的輸入性通貨膨脹，也曾導(dǎo)致日本房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，但由于日本政府從1974年就開始采取對策打壓，結(jié)果比較成功地抑制住了價格的高漲，沒有讓泡沫持續(xù)擴大。
從日本的經(jīng)驗來看，對市場泡沫的調(diào)控越早危害越小，當(dāng)泡沫發(fā)生初期，如果政策上足夠重視，是完全可以控制局面的，而如果政府坐視不理，對泡沫的風(fēng)險沒有清醒的認(rèn)識，泡沫會隨著形勢的發(fā)展越來越嚴(yán)重，最終沒有任何力量能夠控制它，只能任其破滅。值得慶幸的是，目前我國政府已經(jīng)開始著手控制房地產(chǎn)泡沫，今年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，拉開了"史上最嚴(yán)厲的"房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，而9月底"新國5條"的出臺又拉開了二次調(diào)控的大幕。
不過，業(yè)內(nèi)人士還表示，遏制房價過快上漲只是房地產(chǎn)調(diào)控的第一步，對于中國經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)業(yè)無法成為具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)，也不能滿足可持續(xù)發(fā)展的需求，隨著未來國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位的淡化，產(chǎn)業(yè)的變革將勢在必行。
滿足住房需求應(yīng)成行業(yè)發(fā)展方向
摩根大通董事總經(jīng)理兼中國證券和大宗商品主席李晶表示，在過去六個月，政府的行業(yè)性緊縮措施旨在抑制投機需求，試圖通過平衡供求關(guān)系解決資產(chǎn)價格過熱的問題。但是，即使這些措施能夠起效，也不會根除市場的內(nèi)在失衡問題，而加大保障性住房供應(yīng)的政策則能夠切實緩解公眾對住房市場的不滿情緒，因此政府在加快實施這些項目的問題上態(tài)度堅決。摩根大通預(yù)計2010年開始動工的經(jīng)濟適用房面積將達4.26億平方米，按年增長97%；個人住房動工量按年增加22%，而各類住宅動工量將按年增加37%，遠(yuǎn)高于前幾年的15-20%。
其實早在1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，就將"不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求"作為深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想，而"建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系"則是改革目標(biāo)之一。今年4月份出臺的"新國十條"第一條也強調(diào)，住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。而中央對于"十二五"期間房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃的建議中，也已明確了"強化各級政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給"的指導(dǎo)思想。
根據(jù)媒體報道，由中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會牽頭起草的全國房地產(chǎn)行業(yè)"十二五"發(fā)展規(guī)劃有望在本月底形成初稿，并上報相關(guān)政府部門。2010年至2012年，保障性住房建設(shè)將是政府力推的重點工作，2010年全國要建設(shè)580萬套保障房，2011年要建設(shè)680萬套保障房，2012年要建設(shè)620萬套保障房，這意味著明后兩年全國保障性住房建成量將達到1300萬套。李晶表示，相信保障性住房的目標(biāo)可以實現(xiàn)。
首先，目前市場環(huán)境越來越適合這些項目；其次，"十二五"規(guī)劃提出在各級政府之間更合理地分配收入，向地方政府劃撥更多資金，而這有利于地方政府更合理地向這些項目分配資金，近幾年保障性住房建設(shè)面臨的主要障礙---融資問題有望解決。
最后，中央政府要求地方政府直接對這些項目負(fù)責(zé)，雙方的利益首次一致。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著未來房地產(chǎn)業(yè)回歸消費屬性，滿足百姓的住房需求應(yīng)成為行業(yè)的發(fā)展方向，各級政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，這兩個房地產(chǎn)業(yè)最重要的參與方，其行為模式也將圍繞這一方向發(fā)生改變.
地方政府：從參與者到服務(wù)者
地方政府的土地財政模式一直被認(rèn)為是高房價問題始終難以解決的制度根源，而在保障性住房建設(shè)方面，不少地方政府在進行保障性住房建設(shè)的過程中，仍有著以經(jīng)濟效益為主的傾向，例如廉租房的建設(shè)進度一直難以令人滿意，這與其需要地方政府承擔(dān)的建設(shè)成本，以及長時間維持低水平的租金收益不無關(guān)系。雖然要建立一個新的財政模式，不僅僅牽涉到財政、稅收、信貸、土地等各個環(huán)節(jié)和部門，更需要依靠中國經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并不是一件短時間內(nèi)可能完成的改革，但地方政府在這方面必須有所作為。
業(yè)內(nèi)人士表示，十二五期間，政府在房地產(chǎn)業(yè)中的角色應(yīng)該從參與者向服務(wù)者轉(zhuǎn)變。一方面要擔(dān)負(fù)起主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的責(zé)任，加大保障性住房的投資力度。以新加坡為例，其在1960年成立國家住房發(fā)展局（HUB），1974年成立新加坡住房和城市發(fā)展公司（HUDC），保障性住房的建設(shè)資金有90%來自于政府財政，住房及其社區(qū)環(huán)境項目在財政支出中所占的比例超過10%，而我國目前經(jīng)濟適用房投資額占財政收入的比重僅在2%-3%左右，未來還有不小的提升空間。
另一方面，地方政府在出讓土地的時候，也要更多的考慮到城市未來的發(fā)展規(guī)劃。當(dāng)前我國處于城市化加速的階段，各地城市改造的規(guī)模較大，特別是上世紀(jì)90年代以來，舊城改造成為一件與廣大百姓密切相關(guān)的事情。長江證券在報告中指出，對于利潤的追求，以物業(yè)價值的提高為目標(biāo)的城市更新，必然造成城市更新對社會和可持續(xù)發(fā)展因素考慮不足，從而引發(fā)很多的問題。業(yè)內(nèi)人士表示，從長期的角度來看，土地永遠(yuǎn)是一種稀缺資源，因此單從交易的角度來看，土地不愁賣不出去，但是對于一個城市的發(fā)展而言，相比起土地出讓所產(chǎn)生的利潤，那些建設(shè)在土地上的物業(yè)所產(chǎn)生的價值更為關(guān)鍵。
因此，未來政府不應(yīng)該僅僅擔(dān)任一個土地出讓方的角色，而應(yīng)該向幫助社會、城市理性發(fā)展的角色進行轉(zhuǎn)變。為了使土地資源得到優(yōu)化配置和合理利用，更好地實施土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，在土地出讓過程中需要改變目前"價高者得"的制度，需要將土地出讓后所能帶來的附加價值納入考量范圍之中，對于那些符合城市發(fā)展定位，有利于城市長期發(fā)展的項目，政府還應(yīng)該給予相應(yīng)的支持。例如香港當(dāng)年在舊城改造的過程中，進行了連系地盤的試驗，對于財務(wù)可行性不佳的項目，政府按照私人協(xié)約方式另外批出空置用地，以此來抵消開發(fā)商因改造所引起的虧損。業(yè)內(nèi)人士表示，一個優(yōu)秀的城市是需要培養(yǎng)的，如何找準(zhǔn)城市發(fā)展定位，打造城市品牌，是政府在城市開發(fā)過程需要解決的關(guān)鍵問題。未來政府的土地規(guī)劃應(yīng)該從完善城市功能，提升城市生活品質(zhì)的角度出發(fā)，承擔(dān)起培育城市、經(jīng)營城市、發(fā)展城市的責(zé)任。
開發(fā)商：向保障性住房領(lǐng)域進軍
在過去的十多年時間里，快速銷售、快速開發(fā)的住宅滾動開發(fā)以及低價買入、高價賣出的土地增值無疑是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存的盈利模式，而未來這種資金密集型的行業(yè)發(fā)展模式，將受到來自政策、資金等各方面的制約，其持續(xù)性面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
從2006年起，經(jīng)濟適用房的新開工面積增長速度已經(jīng)開始超過住宅新開工的增長速度，而在十二五期間，保障性住房的建設(shè)將會進一步提速，這必將對開發(fā)商的盈利模式帶來深遠(yuǎn)影響，未來進軍保障性住房領(lǐng)域?qū)⒊蔀樵S多開發(fā)商的選擇。
今年以來，不少重點以商品房為主的房地產(chǎn)開發(fā)商計劃大力進軍保障性住房市場，例如萬科宣布將開發(fā)100萬平方米的保障性住房；綠地集團計劃開發(fā)200多萬平方米的保障性住房等等。李晶指出，對于主要以商品房為主的開發(fā)商而言，雖然保障性住房項目的利潤率遠(yuǎn)低于商品房，但自政府由4月份起實施房地產(chǎn)調(diào)控措施以來，開發(fā)商、購房者及投機商一直在觀察市場是否會迎來反彈，特別是政府落實減緩房地產(chǎn)市場發(fā)展的決心。迄今為止，政府堅定實施有關(guān)政策，并明確重申打擊投機活動的目標(biāo)。因商品房價格已達到多數(shù)人無法承擔(dān)的水平，保障性住房市場的需求空前加大，在商品房市場繁榮時期對開發(fā)商而言的雞肋，如今已成為銷售有保障的香餑餑。
此外，在目前房地產(chǎn)市場萎靡的環(huán)境下，保障性住房開發(fā)還能為開發(fā)商提供若干恰逢其時的好處。
首先，建設(shè)保障性住房的利潤率非常低，因此在一定程度上可視為開發(fā)商的一項社會責(zé)任。隨著政府履行為社會大眾提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》拷鉀Q方案的承諾變得越來越迫切，開發(fā)商開始熱衷于參與保障性住房項目，以增強商譽并鞏固與決策者的關(guān)系。
其次，除貸款更容易、貸款渠道更多以及審批更快之外，保障性住房的投資回報遠(yuǎn)高于表面看來的水平。再次，保障性住房項目的資本要求遠(yuǎn)低于商品房。住房項目成本的第一大要素土地由政府視保障性住房的類型提供，政府將為項目提供不同程度的資金支持，例如，政府負(fù)責(zé)廉租房、公租房以及安置房的所有開發(fā)成本，并放棄限價房及經(jīng)濟適用房的部分地價。
最后，除政府提供的各種激勵之外，保障性住房還可享受大量的稅務(wù)優(yōu)惠。例如，目前征繳的土地增值稅是按照四個利潤率范圍確定（30%-60%），保障性住房的低利潤率可能會由節(jié)稅部分抵消，而且一些城市已將保障性住房的土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至1%，以進一步鼓勵開發(fā)商參與。
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