湘潭房產(chǎn)網(wǎng)8月20日訊 《漢書(shū)·貨殖列傳》中說(shuō)：“各安其居而樂(lè)其業(yè)”。就是說(shuō)，只有有了安定的住所，才能以愉快的心情從事自己的工作；有了安定的生活，才能愉快地工作�？梢�(jiàn)，住房對(duì)一個(gè)人來(lái)說(shuō)是多么的重要。現(xiàn)在的8090后是購(gòu)房的主力軍�？墒谴蠖鄶�(shù)8090后都是購(gòu)房新手，沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)。學(xué)習(xí)一些購(gòu)房小竅門(mén)才能避免任人宰割。
1，切合實(shí)際，量力而行
買房是一個(gè)理性和有規(guī)劃的消費(fèi)，需要根據(jù)自己的收支等實(shí)際情況來(lái)確定合適自己的樓盤(pán)，避免出現(xiàn)不必要的格外負(fù)擔(dān)。了避免沖動(dòng)購(gòu)房，買房前購(gòu)房者必須要明確兩個(gè)問(wèn)題:為什么要買房?到底需要什么樣的房子?弄清這兩個(gè)方面的內(nèi)容，對(duì)絕大多數(shù)購(gòu)房者都有所幫助。買房前準(zhǔn)備的資金數(shù)額，決定了買房中的一切重要行為。
2，合理選擇購(gòu)房地址
十分鐘生活圈最好位置是衡量物業(yè)價(jià)值的最重要的標(biāo)準(zhǔn)。位置優(yōu)越的住宅，通常具有下列特征:
①交通便捷。從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市中心區(qū)，不超過(guò)可接受的時(shí)間并且有保障，并考慮將來(lái)可能的變化情況，如工作調(diào)動(dòng)、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。
②城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應(yīng)超過(guò)1公里，否則有些設(shè)施難以接通，對(duì)外交通也會(huì)有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設(shè)施不全，要么花大量投資搞市政設(shè)施，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增加。
③生活便利。步行20分鐘左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，滿足日常生活物品的采購(gòu)及其他服務(wù)需求，醫(yī)療衛(wèi)生、教育、文體設(shè)施也可就近找到。配套設(shè)施包括市政配套、生活配套兩個(gè)方面。市政配套是指水、暖、氣等�；顒�(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)包括：教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等；醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：衛(wèi)生站、居住區(qū)門(mén)診、醫(yī)院；文化體育設(shè)施：綜合文化活動(dòng)中心、體育場(chǎng)：商業(yè)服務(wù)設(shè)施：綜合食品商場(chǎng)、綜合百貨商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施； 金融郵電設(shè)施：銀行、郵局等；行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會(huì)、房管機(jī)構(gòu)等。
④環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá)，空氣清新，有早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末游玩娛樂(lè)之所，社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況良好。
⑤出行的時(shí)間成本：不要把時(shí)間花在路上即使看中的房子所處區(qū)域交通便利，購(gòu)房者還應(yīng)對(duì)出行的時(shí)間成本單獨(dú)進(jìn)行考慮。因?yàn)槲覀兇┰匠鞘械臅r(shí)間成本和交通成本正變得越來(lái)越昂貴。開(kāi)車或乘公交車的上班族，如果平均一天有兩個(gè)小時(shí)花在交通上，一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車?yán)�。反之，如果把這些時(shí)間花在工作上或其他方面，則能創(chuàng)造更多的效益。如再將時(shí)限放大到10年甚至更長(zhǎng)，時(shí)間成本的價(jià)值就顯得驚人了。
3，選擇合適小區(qū)
小區(qū)內(nèi)部環(huán)境要從以下幾個(gè)方面入手：小區(qū)規(guī)模、布局、綠化、樓距、路況、車庫(kù)、安全度等。
①首要考慮的就是樓距，這能確保房屋的采光和戶主私密性。 兩棟樓之間的距離最好超過(guò)24米為宜，而窗戶也不能面對(duì)面地整齊排列，否則家中的一舉一動(dòng)在對(duì)面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情況下，人與人之間距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。
②環(huán)境的好壞可以用綠地率來(lái)衡量，綠地率指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的點(diǎn)和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是，“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂?shù)木G化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵等方面起著重要的作用，購(gòu)房新手一定要格外注意!
③小區(qū)的安全度與物業(yè)的負(fù)責(zé)任程度有著很大的關(guān)系。
4，選擇合適的戶型
戶型，選好客廳是第一步選擇戶型時(shí)，購(gòu)房者可根據(jù)自己對(duì)居室中各部分的重視程度排出一個(gè)順序，有利于購(gòu)房時(shí)做出正確的選擇。一般人們?cè)谫?gòu)房時(shí)，所考慮居室各部分的順序是:一是客廳，包括廳的面積、布局等;二是主臥室，如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對(duì)獨(dú)立的餐廳功能;第四考慮的是廚房的環(huán)境。第五才是次臥室(書(shū)房、客房);最后考慮陽(yáng)臺(tái)。
5，房屋面積
①先搞清楚是“套內(nèi)面積”還是“建筑面積”�，F(xiàn)在有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售房的時(shí)候喜歡玩文字游戲。在購(gòu)房單價(jià)里將“套內(nèi)面積”寫(xiě)成“建筑面積”。很多消費(fèi)者稍不注意就會(huì)在這一條款上吃虧.據(jù)記者從相關(guān)資料中了解所知，在實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房之前，房地產(chǎn)買賣的成交，取決于總價(jià)而不是單價(jià)，按照套內(nèi)建筑面積售房，是在總價(jià)不變的情況下，只是對(duì)計(jì)價(jià)方式做一個(gè)調(diào)整，是一種買賣方式的改變，和房屋交易的實(shí)質(zhì)不發(fā)生矛盾�！疤變�(nèi)面積”+“公攤面積”=一般商品房銷售面積。
②如何處理購(gòu)房面積的誤差
通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種。一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過(guò)的話，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。要防止面積糾紛，關(guān)鍵是訂好合同。
6，“訂金”和“定金”
在售樓書(shū)驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，認(rèn)購(gòu)書(shū)里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍�。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買房，否則的話不給退還。
7，“五證” 、“兩書(shū)”
①國(guó)有土地使用證： 國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。
② 建設(shè)工程規(guī)劃許可證： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用 地和建設(shè)工程的法律憑證，沒(méi)有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
③建筑工程用地規(guī)劃許可證：建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過(guò)的程序。
④建設(shè)工程施工許可證：建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。建委負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。
⑤ 商品房預(yù)售許可證：商品房預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室，證書(shū)由市開(kāi)發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。
⑥《住宅質(zhì)量保證書(shū)》
⑦《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇.
8，房產(chǎn)證
消費(fèi)者購(gòu)房的終極目的就是擁有自己的房產(chǎn)證，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手續(xù)不齊全忽悠消費(fèi)者。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：以出讓方式取得土地使用權(quán)的不符合房地產(chǎn)條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；有房地產(chǎn)，未得到其他有人書(shū)面同意的；權(quán)有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)書(shū)的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，開(kāi)發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí)，一個(gè)常用借口是有關(guān)部門(mén)不給辦。
根據(jù)《城市房屋權(quán)理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來(lái)的原因很可能在于開(kāi)發(fā)商比如開(kāi)發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金等，對(duì)于這些情況，購(gòu)房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購(gòu)買該房產(chǎn)的計(jì)劃。
9、入住時(shí)間
是否能按時(shí)入住，入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。
10、入住條件
入住時(shí)水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用，以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報(bào)箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。
11、車位
小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證每戶一個(gè)車位。車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否可售。
結(jié)語(yǔ)：選一所好住所，安一個(gè)幸福家！我們應(yīng)該擦亮雙眼，認(rèn)真找尋屬于你的好房子�。�
