2010年已接近年底，在樓市調(diào)控措施層出不窮的2010年里，我們看到了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，我們更看到了房價瘋狂的上漲，樓市調(diào)控PK房價上漲是2010年的主題，也是中國整個社會的主題。那么到底如何進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控呢？
（相關(guān)鏈接：房價尚未跌 糧價卻已漲 ）
這個命題已經(jīng)老生常談。調(diào)控究竟該怎么調(diào)？現(xiàn)在的調(diào)控政策是否已經(jīng)奏效？官方說的不算，得到絕大多數(shù)國民認(rèn)可才是關(guān)鍵�，F(xiàn)代中國人的智慧是歷朝歷代以來水平最高的，以至于任何一個膽敢視群眾智商如豬頭的人在最后把戲露陷之時都以被罵成豬頭的形式收場。目前基于房地產(chǎn)價格狂飆而出臺的史上最強(qiáng)房產(chǎn)調(diào)控政策在橫掃華夏大地近6個月之后，顯得是那么乏力與無助。而近期南京、廣州的天價地王“頂風(fēng)出世”，以200億與18億分別成為現(xiàn)階段當(dāng)?shù)啬酥寥珖耐恋爻鲎尶住?
現(xiàn)事實勝于雄辯！個人認(rèn)為，調(diào)控這堆火還需要加猛料。
調(diào)控是否奏效？眾說紛紜。而在廣大的爭論面前，我認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場要健康成長，離不開中國整體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也能為中國經(jīng)濟(jì)提供強(qiáng)勁的前進(jìn)動力。如果要撇開房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，光針對房價來討論諸多問題，這種思路是不可取的。
根據(jù)查詢網(wǎng)上相關(guān)統(tǒng)計，中國目前商品房存量價值為GDP的200％左右，我們根據(jù)此數(shù)據(jù)可以試想，如果中國房地產(chǎn)投資每年增速為15％，同時不考慮貶值等因素，中國房地產(chǎn)業(yè)將直接為GDP貢獻(xiàn)3個百分點的增速。
而大多數(shù)的研究顯示，中國房地產(chǎn)業(yè)每年約為國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率約為20－40％不等，按照中國經(jīng)濟(jì)平均10％的增速，房地產(chǎn)業(yè)每年約為GDP貢獻(xiàn)2－4個百分點的增速。除此以外，房地產(chǎn)業(yè)還帶動了水泥、鋼鐵等20多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣的一個“牽一發(fā)而動全身”的行業(yè)，其任何的風(fēng)吹草動足以牽動整個宏觀經(jīng)濟(jì)。
這是目前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵所在，同時也是一個詬病：世界上絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，如美國、日本、西歐諸國，在經(jīng)濟(jì)上升時期無不是靠房地產(chǎn)拉動內(nèi)需以刺激GDP成長。然而國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不可能長期依靠不可再生的土地以及滿足人類基本需求的房子去持續(xù)推動，美國“兩房”危機(jī)直接引發(fā)09年金融動蕩。而日本20世紀(jì)90年代初的“地產(chǎn)泡沫”致使日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎縮20年，這些都是依賴房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)的實例。
難道中國政府看不到這些弊端？答案當(dāng)然是否定的。
提高保障性住房開工面積，加大公益性住房土地出讓并依法定價再大量上市，讓房地產(chǎn)產(chǎn)品等級及購買人群進(jìn)一步區(qū)分。以達(dá)成“富人買豪宅，平民買住宅”，各取所需的局面，這些是抑制當(dāng)前中國商品房價格惡性漲幅的唯一法寶。房地產(chǎn)的原材料——土地的出讓權(quán)掌握在政府手中，只要正確行使手中職權(quán)，在以政府為主導(dǎo)的中國市場，沒有一樣商品的價格是降不下來的，然而面對房地產(chǎn)行業(yè)，宏觀調(diào)控沒招了，任其瘋漲，更有甚者某國企敢冒天下之大不諱，違法開建豪華別墅住宅區(qū)。04年就已經(jīng)停止別墅用地審批，而在今日向主管部門繳納一定數(shù)量的罰款，這些別墅居然就合法化了。
以上納入新版《二十年目睹之怪狀》素材范圍之內(nèi)應(yīng)該沒問題了。
盡管中國目前存在著實際負(fù)利率，貨幣當(dāng)局應(yīng)該逐步提高利率，以抑制存款從銀行體系流入投資領(lǐng)域的行為。而房地產(chǎn)稅等政策也可以逐步納入政策考慮。房地產(chǎn)稅的征收盡管備受爭議，但這樣一個稅種的推出能夠增加房地產(chǎn)投資的成本，并壓縮投資撤出所獲得的收益，對于抑制投機(jī)性需求的作用仍然是較為明顯而長期的。
但從更為長期的角度來看，中國房地產(chǎn)業(yè)仍然與強(qiáng)勁的城市化進(jìn)程緊密相聯(lián)，因此房地產(chǎn)價格的長期趨勢仍然是向上。但從供給端來看，政府應(yīng)該把土地出讓的中心放到城市化水平較低的地區(qū)，以吸納更多的農(nóng)村居民進(jìn)入城市，從全國的角度來看，中小城市的逐步發(fā)展和興起，不僅可以減輕大城市的房屋需求和房價上漲壓力，也能夠為更多的城市居民提供更為舒適和價格相對低廉的居所。
對于瘋狂的房價，激進(jìn)論斷不可取，唯有循序漸進(jìn)、認(rèn)清發(fā)展方向才是調(diào)控的真正指南所在。
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