湘潭房產(chǎn)網(wǎng)4月14日訊 房?jī)r(jià)在2015年跌跌不休，或者在2015年將呈現(xiàn)階梯式上漲，這一切都?xì)w根于2015年3月30日四部聯(lián)合出臺(tái)房產(chǎn)新政簡(jiǎn)稱“3.30”救市政策。
那么，什么是“3.30”房產(chǎn)新政，它具體內(nèi)容又是什么呢？“3.30”房產(chǎn)新政又將對(duì)樓市產(chǎn)生怎么樣的影響呢？房?jī)r(jià)會(huì)因此止跌反彈嗎？本期湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)一一為您解答：
“3.30”房產(chǎn)新政主要內(nèi)容：
2015年3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知：
1、對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
2、使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%。
3、擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付30%。
同日，財(cái)政部同時(shí)下發(fā)相關(guān)政策：購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售，全額征收營業(yè)稅。
湘潭樓市猜你沒商量，房?jī)r(jià)是漲還是漲!
“3.30”房產(chǎn)救市政策之所以稱為焦點(diǎn)，主要是因?yàn)槠淞Χ纫呀?jīng)接近2008年，從二套房商貸最低首付比例降至40%；公積金貸款購首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房營業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”，加上之前的央行兩次降息，對(duì)于被嚴(yán)厲調(diào)控政策打壓了4年的樓市來說，無疑看到反彈的曙光。那么，“3.30”房產(chǎn)救市政策對(duì)樓市又將產(chǎn)生怎么樣的影響呢？
第一，降低購房門檻，湘潭房?jī)r(jià)短期難漲
兩項(xiàng)政策和兩會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)的指導(dǎo)性意見是相輔相成的，降低了購房門檻，對(duì)購房者是一個(gè)導(dǎo)向性的信號(hào)，會(huì)提振樓市信心，但湘潭房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)大幅上漲。
第二，投資性需求的門打開，房?jī)r(jià)必漲無疑
房地產(chǎn)對(duì)提振經(jīng)濟(jì)有立竿見影的效果，在房?jī)r(jià)普遍下調(diào)，房企庫存壓力山大的情況下，政府出于刺激經(jīng)濟(jì)和去庫存化的考慮，密集大力施政，等于把投資性需求的門打開了，湘潭今年房?jī)r(jià)必漲無疑，購房者可能恐慌性入市。
第三，成交量將上漲，價(jià)格有小幅提升
不管是新房還是二手房，成交量都會(huì)提升。首套購房者可能會(huì)加緊入市步伐。改善需求的購房者也將會(huì)主動(dòng)出手，更多的資金將在樓市更快速流轉(zhuǎn)起來，成交量將上漲，價(jià)格將有小幅提升。
今年開發(fā)商仍以走量和去庫存為主，建議購房者在今年房?jī)r(jià)漲幅不大時(shí)要抓住時(shí)機(jī)入市。
第四，成交量也會(huì)明顯上漲
這兩項(xiàng)政策將會(huì)使投資客加速進(jìn)場(chǎng)，近幾年來，湘潭還是以剛需客為主，而這兩項(xiàng)政策的實(shí)施將有望推漲湘潭樓市，或許會(huì)促進(jìn)炒家入市，成交量也會(huì)明顯上漲，尤其是下半年政策影響會(huì)更加顯現(xiàn)。
第五，二手房放量，房?jī)r(jià)小幅增長(zhǎng)
本次政策將大大利好剛需置業(yè)和首改，湘潭樓市成交將上漲，二手房市場(chǎng)會(huì)放量，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。
第六，購房門檻放低，置業(yè)者成為受惠者
湘潭樓市房?jī)r(jià)將上漲，但不會(huì)出現(xiàn)激烈的漲幅。公積金貸款首套房政策對(duì)深圳樓市影響不大，對(duì)二、三線城市的影響可能相對(duì)大些。
第七，大量資金流向房地產(chǎn)，二手房會(huì)出現(xiàn)井噴
利率還會(huì)下降，更多、大量的資金會(huì)流向房地產(chǎn)行業(yè)，房產(chǎn)投資價(jià)值短期內(nèi)有很好的想象空間。二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)井噴，二手房也將成為置業(yè)者的首選。
第八，新政刺激二套房，二手房可能趁勢(shì)調(diào)價(jià)
湘潭對(duì)改善型的需求比較大，新政對(duì)二套房和二手房都是利好刺激，并且會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)向健康向上的方向發(fā)展，而開發(fā)商和二手房主則很可能趁勢(shì)調(diào)價(jià)。
第九，利好投資性需求，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲
針對(duì)投資性需求和豪宅市場(chǎng)，是一劑猛料；對(duì)剛需影響不大。對(duì)于庫存較多的房企，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲，對(duì)于庫存較少的開發(fā)商，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定程度的漲價(jià)。
第十，利好改善需求，促進(jìn)炒家入市
這個(gè)新政的出臺(tái)，對(duì)于首次改善型的中大戶型是個(gè)利好。但由于湘潭是以剛需為主，個(gè)人認(rèn)為短期內(nèi)對(duì)湘潭房?jī)r(jià)不會(huì)有太大影響，但可以緩解成交量下滑趨勢(shì)，或許會(huì)促進(jìn)炒家入市。
“3.30”房產(chǎn)新政沒那么簡(jiǎn)單
政策來的過猛，反倒說明樓市“悲觀”或中央“有所期待”。中國房地產(chǎn)一直是典型的政策市，就在剛過去的兩會(huì)上，總理強(qiáng)調(diào)“支持自住型住房和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。這無疑就為2015年房地產(chǎn)政策定下了基調(diào)。
第一，是時(shí)間之怪。不是周五嗎？每次樓市新政，總是在周五下班6點(diǎn)左右發(fā)布，這都給老潘形成固定印象了，當(dāng)然周五突然發(fā)布，與以前政策提前風(fēng)聲透露，當(dāng)然有所改觀。但這次兩大政策發(fā)布是在3月30日即周一下午發(fā)布，時(shí)間確實(shí)不同往常。也反向說明中央在政府出臺(tái)的“保密性”越來越強(qiáng)，打政策差“尋租”的機(jī)會(huì)基本沒有了。
第二，是速度之快。330二套房政策落地和營業(yè)稅5改2，對(duì)于目前樓市而言，只是個(gè)時(shí)間而言，但沒想來的這么快。要知道，前不久兩會(huì)前剛剛降息，要知道，在度過1~2月傳統(tǒng)春節(jié)之后，地產(chǎn)商迅速進(jìn)入促銷推盤節(jié)奏，湘潭樓市3月成交量開始攀升。
第三，是“來勢(shì)之猛”。來勢(shì)之猛是最后一個(gè)直觀感覺，本來二套房直降到4成，還清貸款的3成已經(jīng)夠勁爆了，沒想到過了不到一個(gè)小時(shí)，營業(yè)稅5改2的利好又橫空出世。乖乖，中國樓市政策兩大利好同步登場(chǎng)，這貌似在中國房地產(chǎn)近些年調(diào)控政策上并不多見。另外中央這幾年對(duì)投資房產(chǎn)和二套房都變相施加壓力，感覺很不受“待見”，這次算是給他們正名了。
樓市短期減壓，長(zhǎng)期并不樂觀
如今地產(chǎn)人的朋友圈，已經(jīng)被利好“樂暈了”頭腦，事實(shí)上對(duì)于2015年樓市，并不像想象中的那么樂觀。在整個(gè)住宅樓市進(jìn)入行業(yè)天花板之時(shí)，在整個(gè)房地產(chǎn)分化結(jié)構(gòu)性失衡之時(shí)，在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格過高購買力不足之時(shí)，在房地產(chǎn)高庫存過大利潤(rùn)攤薄之時(shí)，靠一兩個(gè)利好的政策已經(jīng)很難改變樓市大局。對(duì)此，筆者也借此提醒開發(fā)商，在借330新政與后續(xù)可能還有的利好東風(fēng)的同時(shí)，強(qiáng)化經(jīng)營與管理內(nèi)功，做好5個(gè)轉(zhuǎn)變，最終使得企業(yè)能夠在新常態(tài)下持續(xù)的活著而且轉(zhuǎn)型成功。
1、明定位
即使樓市利好不斷，但也擋不住樓市進(jìn)入白銀時(shí)代的行業(yè)趨勢(shì)，在加上如今行業(yè)集中度快速提升，100強(qiáng)房企已經(jīng)占據(jù)32%的市場(chǎng)占有率，整個(gè)樓市已經(jīng)快速從不完全競(jìng)爭(zhēng)向壟斷競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，未來很多中小型房企將面臨淘汰的解決。
另一方面，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)拿地蓋樓賣房子的玩法越來越不可行，核心在于對(duì)于大多中小型房企而言，拿不到，招不到人，建不出有品位的房子，不會(huì)合理的銷售房子，沒有好的品牌……
2、降速度
如今的新常態(tài)，“快”意味著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于規(guī)模房企，往往習(xí)慣了過去的高增長(zhǎng)模式，但是目前對(duì)于大型房企而言，卻也應(yīng)該降低規(guī)模增長(zhǎng)的貪大貪快訴求，高周轉(zhuǎn)模式一旦遭遇低去化、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)不靈，就迅速讓一家公司倒閉，老潘也發(fā)現(xiàn)，很多房企2015年降低了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，普遍鎖定在10%~20%左右，再也很少見過去30%~40%的復(fù)合增長(zhǎng)率。老潘提醒的是，在一個(gè)大環(huán)境并不支撐高增長(zhǎng)的市場(chǎng)下，房企硬要逆勢(shì)而上，求多求快，勢(shì)必給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。
3、去庫存
去庫存依舊是中國樓市的首要任務(wù)，目前全國房地產(chǎn)企業(yè)至少有24億平方米的建筑面積。如果待售面積、土地儲(chǔ)備等，以及所有的土地加起來之后，未來政府即使3到5年不用再出讓一畝土地，可以保證市場(chǎng)的足夠供應(yīng)，加起來總量超過50到60億平方米，這僅僅是住宅，還不包括商業(yè)。
從大中城市存銷比（庫存壓力指標(biāo)）變化來看，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫存壓力仍然較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的二、三四線城市仍然占大多數(shù)。這個(gè)時(shí)候房企一方面借助政策利好，加速推盤，除了企業(yè)有充沛現(xiàn)金流且針對(duì)優(yōu)質(zhì)資源和地段的樓盤，可以考慮取消優(yōu)惠或是適當(dāng)漲價(jià)之外，絕大多數(shù)一二線城市企業(yè)和樓盤加速出貨，去化和回款才是王道。
4、調(diào)結(jié)構(gòu)
調(diào)結(jié)構(gòu)之一是首先調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)到位，去投資化依舊是中國樓市的特征，目前中國房地產(chǎn)的投資價(jià)值越來越少，房產(chǎn)在資產(chǎn)增值保值方面的效果越來越差。整個(gè)房地產(chǎn)回歸剛需，因此房企在2015年繼續(xù)搶先調(diào)整好剛需產(chǎn)品占比，以應(yīng)對(duì)并不景氣的經(jīng)濟(jì)和日漸深度分化的中國樓市，因?yàn)閺拿绹任鞣椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)而言，應(yīng)對(duì)樓市危機(jī)很重要的就是產(chǎn)品鎖定剛需市場(chǎng)，這里剛需市場(chǎng)核心就是首置和首改，二改和終改。包含萬科、保利、世茂等已經(jīng)將剛需產(chǎn)品占比提升到70%、80%甚至更高比例。
調(diào)結(jié)構(gòu)之二是調(diào)整區(qū)域布局結(jié)構(gòu)，俗話說前世決定今生，如今中國大多數(shù)三四線城市樓市已經(jīng)嚴(yán)重供過于求，高庫存嚴(yán)重，企業(yè)需要迅速回歸一線和部分優(yōu)質(zhì)的城市。才能保證后期的銷售、回款和現(xiàn)金流。
5、保利潤(rùn)
房地產(chǎn)利潤(rùn)率每年在以1個(gè)點(diǎn)的速度在下降，整個(gè)百強(qiáng)上市房企很多凈利潤(rùn)也只有10%甚至不到10%個(gè)點(diǎn)，未來伴隨競(jìng)爭(zhēng)加劇也將繼續(xù)下降，在這樣一種大背景下，百強(qiáng)房企很多雖然規(guī)模增長(zhǎng)不少，但利潤(rùn)卻沒有同步增長(zhǎng)或是增長(zhǎng)甚少，而其他中小房企經(jīng)常出現(xiàn)銷售乏力，項(xiàng)目幾乎不盈利甚至虧損節(jié)奏。另一方面，前些年房企一直在追求規(guī)模的增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，而忽視了利潤(rùn)率的關(guān)注，在未來新常態(tài)，保利潤(rùn)，增效益將是生存之道。一句話，只片面追求規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過去了。
政策塵埃落定，這偌大樓市的熱鬧景象或許才剛剛上映。關(guān)于這個(gè)雞血加狗血的三月，無論是開頭還是結(jié)尾都讓人始料未及。而有趣的是，接下來更多的，仍然會(huì)是我們不知道的事……
