湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月25日訊 買房被“坑”了！近年來(lái)，房地產(chǎn)的火爆不僅把房?jī)r(jià)抬高了，樓盤的一系列問(wèn)題也成為了投訴熱點(diǎn)。
對(duì)于普通家庭而言，買房是大事，如果窮畢生積蓄買下來(lái)的住房，而最后卻發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)各種問(wèn)題，這無(wú)疑讓人堵心。
那么，樓盤降價(jià)銷售，建筑質(zhì)量會(huì)縮水嗎？贈(zèng)送面積，合同上該如何準(zhǔn)確約定？交房遇問(wèn)題，究竟該找誰(shuí)來(lái)解決商品房交易糾紛？面對(duì)“看不懂”的合同條款，如何明析自身權(quán)益義務(wù)？針對(duì)這一系列買房問(wèn)題，如何才能避免掉進(jìn)“坑”內(nèi)呢？本期湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)邀請(qǐng)到行業(yè)資深律師點(diǎn)對(duì)點(diǎn)支招，以便購(gòu)房者及時(shí)填“坑”，有效地維護(hù)自身合法權(quán)益。
第一類：虛假宣傳“甜言蜜語(yǔ)”
設(shè)計(jì)精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購(gòu)房人買某一個(gè)項(xiàng)目的欲望首先來(lái)源于房地產(chǎn)商的廣告或者展會(huì)上的沙盤。“樣板房”也�；ㄕ�，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費(fèi)者，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)域時(shí)機(jī)所交房不符、裝修中利用視覺(jué)誤差、家具尺寸相對(duì)縮小等進(jìn)行誤導(dǎo)。
家住某小小區(qū)的李先生在兩年前就因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題，連同小區(qū)數(shù)百位業(yè)主經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)近一年的“維權(quán)長(zhǎng)跑”�！霸跇潜P的宣傳階段，關(guān)于星級(jí)入戶大堂、泛會(huì)所、SPA池等等奢華功能配套，在小區(qū)修建完成后，我們發(fā)現(xiàn)大部分僅僅是個(gè)擺設(shè)，甚至有些功能根本就沒(méi)有體現(xiàn)。當(dāng)然，這還算是‘溫柔’的。最讓我們覺(jué)得奇葩的是，置業(yè)顧問(wèn)們?cè)诮哟v解時(shí)，明明告知的是‘小區(qū)將采用和三菱同等水平’的電梯，結(jié)果呢？最終安裝的某三流品牌電梯不僅只有800公斤的轎廂。更嚴(yán)重的是，電梯事故頻發(fā)，經(jīng)常關(guān)人、滑梯�！崩钕壬F(xiàn)在說(shuō)起來(lái)也是心有余悸，他表示，幸好后來(lái)在主管部門的干預(yù)下電梯終于換了，但是小區(qū)的品質(zhì)感也是大大下降，有幾個(gè)在此買了房的朋友把房屋掛在二手房中介好長(zhǎng)時(shí)間都一直無(wú)人問(wèn)津。
記者也注意到，近幾年來(lái)，湘潭城區(qū)出現(xiàn)了幾起業(yè)主“維權(quán)”，都與樓盤宣傳有關(guān)。在此且不論幾方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是否涉及“虛假宣傳”，但總結(jié)起來(lái)無(wú)非三點(diǎn)：1、銷售現(xiàn)場(chǎng)樓盤模型和圖片與實(shí)際不相符；2、置業(yè)顧問(wèn)宣傳與實(shí)際不相符；3、環(huán)境、品質(zhì)等與實(shí)際不相符。
律師支招：“目前，不少樓盤為吸引購(gòu)房者投資、買房，而對(duì)廣告宣傳進(jìn)行了藝術(shù)加工。然而，這類型的廣告有的無(wú)明確內(nèi)容表示，有的則未寫入合約要求，因此，對(duì)開發(fā)商不具有法律約束力。”萬(wàn)文清談道，特別是描述未來(lái)環(huán)境的廣告宣傳，只要沒(méi)有對(duì)“購(gòu)買決定和購(gòu)房?jī)r(jià)格”造成重大影響，要維權(quán)將比較困難。
那么，怎么才能避免落入虛假宣傳的陷阱呢？律師表示，首先，市民應(yīng)該理性的看待廣告內(nèi)容，不要只聽開發(fā)商一面之詞；在購(gòu)房過(guò)程中要注意收集開發(fā)商宣傳冊(cè)、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖，這些都可以作為日后維權(quán)的證據(jù)；而關(guān)于廣告宣傳中承諾的配套設(shè)施、小區(qū)綠化、戶型設(shè)計(jì)等問(wèn)題，應(yīng)要求開發(fā)商將其寫入合同約定條款中。
第二類：贈(zèng)送面積“產(chǎn)權(quán)不算”
說(shuō)到促銷贈(zèng)送的話題，自然而然地就會(huì)想到“贈(zèng)送空間”。雖然早已有明文規(guī)定將對(duì)贈(zèng)送空間面積及其比例做出嚴(yán)格限制，但考慮到報(bào)規(guī)批復(fù)后在建、流入市場(chǎng)的時(shí)間差，如今的湘潭樓市仍是隨處可見(jiàn)贈(zèng)送空間的身影。“贈(zèng)送入戶花園面積、80平米兩房可變?nèi)俊�，一些開發(fā)商宣稱，贈(zèng)送的入戶花園沒(méi)有封閉，出售時(shí)只算一半面積，業(yè)主入住后可自行封閉成一個(gè)房間，相當(dāng)于白得了半間房的使用面積。
“聽上去很劃算，但這種入戶花園在辦房產(chǎn)證時(shí)，如果是按陽(yáng)臺(tái)計(jì)算，則房產(chǎn)證上只算一半面積，將來(lái)如遇拆遷，后來(lái)封閉部分面積在房產(chǎn)證上是體現(xiàn)不出來(lái)的，補(bǔ)償時(shí)很容易產(chǎn)生糾紛�！蹦瓿醪攀樟诵路康膭⑴扛嬖V記者：“除了產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，由于現(xiàn)在都是期房預(yù)售，作為買房肯定是比對(duì)哪個(gè)樓盤的性價(jià)比劃算來(lái)決定。但是交房之后才發(fā)現(xiàn)，明明原來(lái)的戶型模型上每間房子都有窗戶，但現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)很多窗戶都在開狹小的采光井里，明廚明衛(wèi)直接變成了‘黑廚黑衛(wèi)’。裝修師傅告知是贈(zèng)送過(guò)高增加了建筑密度，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們是不是該找開發(fā)商要要說(shuō)法呢？”
律師支招：現(xiàn)在，大部分樓盤中提到的贈(zèng)送面積，多是指陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗等地方。然而，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》3.2.3款規(guī)定，“突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等”，只能算半面積或不算面積，因此，其不計(jì)入建筑面積。并且，在房屋銷售過(guò)程中，開發(fā)商往往采取飄窗改建、改造花園等形式進(jìn)行房屋面積贈(zèng)送，但這絕大部分都改變了報(bào)建規(guī)劃，無(wú)法登記入產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者只是有使用權(quán)。同時(shí)，如果贈(zèng)送面積是在自己房屋內(nèi)部問(wèn)題還不大，但若是屬于公用面積，如樓頂花園、公共陽(yáng)臺(tái)等，開發(fā)商則無(wú)權(quán)贈(zèng)送，這就給日后業(yè)主的正常使用埋下了隱患。
因此，面對(duì)所謂“超大得房率”、“超大面積贈(zèng)送”等問(wèn)題，萬(wàn)文清提醒廣大購(gòu)房者，一定要理性看待，切莫因?yàn)椤百?zèng)送”就盲目購(gòu)房。如果對(duì)于贈(zèng)送面積有特別要求，則應(yīng)在購(gòu)房時(shí)，盡量明確贈(zèng)送面積的具體情況及將違約條款約定清楚，以防日后發(fā)生糾紛。
第三類：不清不楚“被變頂樓”
買房時(shí)，詳看沙盤、細(xì)聽置業(yè)顧問(wèn)講解、熟讀購(gòu)房合同；收房時(shí)，謹(jǐn)慎辦理手續(xù)、認(rèn)真驗(yàn)收房屋、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證明。這樣是否就能萬(wàn)事大吉，買到好房呢？很遺憾，事實(shí)并非如此。如今的一些開發(fā)商，是越來(lái)越“聰明”，深知明面上的問(wèn)題易被發(fā)現(xiàn)，于是采用了“藏坑”法，一些隱患非得購(gòu)房者裝修、入住后才能看出。
“我已經(jīng)把開發(fā)商和物業(yè)公司一起告上了法庭，現(xiàn)在就等最后結(jié)果了。”謝先生告訴記者，2010年，他在某小區(qū)買入了一套位于23層的住宅（共24樓），并于2012年正式收房。前期都沒(méi)有出現(xiàn)什么問(wèn)題，但就在2013年謝先生準(zhǔn)備裝修入住時(shí)，麻煩卻接踵而至。
據(jù)謝先生介紹，2013年7月，他在裝修房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)主臥飄窗處漏水，開發(fā)商雖用膠幫其進(jìn)行了處理，但裝修完畢后，漏水情況又再次出現(xiàn)�！爱�(dāng)時(shí)，我們都沒(méi)想到是房屋結(jié)構(gòu)有問(wèn)題。直到2014年，全家入住后漏水情況依舊，我到24樓查看，才發(fā)現(xiàn)頂樓主臥并沒(méi)有我們的飄窗結(jié)構(gòu)。但是，在我購(gòu)房時(shí)，無(wú)論是沙盤還是相關(guān)合同上，均未標(biāo)識(shí)出這一點(diǎn)，置業(yè)顧問(wèn)也并沒(méi)有向我們說(shuō)明23層與24層在戶型設(shè)計(jì)上有什么不同。這也就是說(shuō)，我家主臥飄窗部分是在我們不知情下被‘頂樓’了�！敝x先生無(wú)奈地說(shuō)道，原本他買這套房，就是因?yàn)椴幌胱≡陧敇牵掠邪踩[患或?qū)?lái)出現(xiàn)漏水情況�！艾F(xiàn)在，我們等于是被開發(fā)商坑了�！�
律師支招：“謝先生這種情況，確屬開發(fā)商的責(zé)任，但并不是開發(fā)商違約或者詐騙，只能算是房屋設(shè)計(jì)和質(zhì)量問(wèn)題�！比f(wàn)文清認(rèn)為，首先，購(gòu)房合同僅是對(duì)于自己所購(gòu)房屋進(jìn)行的相關(guān)約定，也就是說(shuō)，即使是同一層樓或上下樓，兩房戶型不一樣，也屬合理范圍，不能算是結(jié)構(gòu)問(wèn)題。同時(shí)，沙盤、置業(yè)顧解說(shuō)，是一個(gè)對(duì)樓盤的大體介紹，不涉及到個(gè)人住房。因此，謝先生飄窗漏水，只能算是開發(fā)商防水層設(shè)計(jì)不合理，應(yīng)予以維修和相關(guān)賠償。
當(dāng)然，站在購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，肯定會(huì)有種被“坑”的感覺(jué)。因此，這就需要市民在買房、收房時(shí)格外謹(jǐn)慎，不僅要細(xì)看自己所購(gòu)房屋，如土建、門窗、給排水、電氣等工程以及護(hù)欄、設(shè)計(jì)、滲漏等，同時(shí)，對(duì)于外部公共設(shè)施與環(huán)境也要留心。在簽合約時(shí)，盡量做到多問(wèn)、多想，在條件允許下，可以請(qǐng)專業(yè)人士陪同簽約。
第四類，變更規(guī)劃
在房產(chǎn)投訴熱線中，開發(fā)商私自變更小區(qū)規(guī)劃是業(yè)主反映次數(shù)最多的問(wèn)題之一。商品房買賣合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過(guò)程中，對(duì)原有建設(shè)小區(qū)及配套設(shè)施、原有建筑樓層結(jié)構(gòu)規(guī)劃進(jìn)行的修改，增加或減少小區(qū)、建筑物部分功能、設(shè)施，都屬于私自變更規(guī)劃的行為。
律師支招：《商品房銷售管理辦法》中只規(guī)定了購(gòu)房者有退房的權(quán)利，沒(méi)有提及對(duì)于購(gòu)房者不愿退房的情況下如何賠償。在實(shí)踐中，變更規(guī)劃后買房人雖受到損失，但并不一定要求退房�！渡唐贩夸N售管理辦法》中規(guī)定購(gòu)房者退房的條款屬于權(quán)利性質(zhì)條款而非義務(wù)性質(zhì)條款，購(gòu)房者可依此條款要求房地產(chǎn)開發(fā)商退房，也可放棄此條款賦予的權(quán)利而援引《合同法》等其他法律規(guī)定主張賠償損失的權(quán)利。
