湘潭房產(chǎn)網(wǎng)1月29日訊 2015年已經(jīng)拉開(kāi)序幕，湘潭樓市也愈加接近最終沖刺階段，使出渾身解數(shù)來(lái)努力贏(yíng)得市場(chǎng)。于是乎，在年末歲初之際，樓市也迎來(lái)了買(mǎi)房高峰期。對(duì)于期待已久的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，終于熬到了抄底時(shí)機(jī)。但是，買(mǎi)房是是大事，但很可能因?yàn)椴粔驅(qū)I(yè)而引發(fā)許多后續(xù)問(wèn)題，從而影響買(mǎi)房計(jì)劃。所以，近日不少市民向湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)咨詢(xún)買(mǎi)房的注意事項(xiàng)以及遇到問(wèn)題的處理方法。根據(jù)市民的提問(wèn)，集中編輯了一份買(mǎi)房試卷。湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)房專(zhuān)家提醒，在遇到買(mǎi)房質(zhì)量問(wèn)題時(shí)切勿馬虎處理，這份試卷沒(méi)有及格線(xiàn)，分?jǐn)?shù)越高說(shuō)明你的房子越接近收房標(biāo)準(zhǔn)。是是“房霸”還是“房渣”，拿出來(lái)溜溜便一目了然。
一、多選題（每題5分，共10分）
（1）收房時(shí)需要查看房屋所在樓棟的哪些材料？
A.《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》
B.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
C.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》
D.《房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》
E.《建筑竣工驗(yàn)收備案表》
參考答案：A,B,C,D,E
（2）樓市五證是那五證
A,《國(guó)有土地使用證》，這是證明開(kāi)發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)，并繳納了土地出讓金
B，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，這個(gè)證書(shū)證明該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門(mén)的許可
C，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，表明被允許在該土地上進(jìn)行該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；
D.《建設(shè)工程開(kāi)工（施工）許可證》，允許該項(xiàng)目的工程進(jìn)行施工建設(shè)；
E.《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，允許期房預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售。
F,房產(chǎn)證，購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。
參考答案：A,B,C,D，E
二、測(cè)試題（每題10分，共30分）
（4）測(cè)面積：實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)，看是否符合合同約定面積。
參考答案：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可要求退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買(mǎi)房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。
（5）什么樣的商品房可以預(yù)售？
參考答案：對(duì)期房銷(xiāo)售又稱(chēng)之為“商品房預(yù)售”。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，這是商品房預(yù)售的法定憑證，未取得《商品房預(yù)售許可證》的不得進(jìn)行任何形式的預(yù)售活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定取得《商品房預(yù)售許可證》，并在售樓部公示國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證(一般稱(chēng)其為“五證”)等資料，增強(qiáng)透明度，樹(shù)立自己的企業(yè)形象。簡(jiǎn)言之，“五證齊全”的商品房方可預(yù)售。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售�！鄙鲜鲆�(guī)定需要引起各方關(guān)注和重視。
（6）《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》簽訂后樓市下挫時(shí)能否退房？
參考答案：對(duì)于購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)上漲炒房掙了錢(qián)就偷著樂(lè)，房?jī)r(jià)下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，對(duì)于這種心態(tài)和作法無(wú)可厚非。但是，退房是有條件的，一般而言以下三種情形的任何一種都可以退房：
第一，雙方協(xié)商一致。《合同法》第九十二條規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同。”在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之后，如果雙方通過(guò)協(xié)商就解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達(dá)成一致意見(jiàn)，購(gòu)房人可以退房。
第二，合同約定的解除條件成立時(shí)。如：
1、套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房人可以退房。
2、房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。
3、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確定之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房人。購(gòu)房人有權(quán)決定是否退房。開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，購(gòu)房人有權(quán)退房。
4、開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，購(gòu)房人有權(quán)要求解除合同。
5、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)房人有權(quán)要求解除合同。
值得注意的是，由于以上5種解除合同的條件必須以在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中進(jìn)行約定為前提，所以購(gòu)房人在簽訂商品房合同時(shí)應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定上述條款，或者增加其他關(guān)于解除合同的約定條款，以便于在開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，行使解除權(quán)來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
情形3，符合法律規(guī)定的解除情形。
根據(jù)《合同法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等規(guī)定，出現(xiàn)以下情形時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)解除合同：
1、因不可抗力，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。2、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》訂立后，開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房人又將該房屋抵押給第三人。3、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》訂立后，開(kāi)發(fā)商又將該房屋出賣(mài)給第三人。4、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同、退房。
三、問(wèn)答題（每題15分，共60分）
（7）什么是公攤面積？
參考答案：到底什么是公攤面積呢?公攤面積是建筑學(xué)術(shù)語(yǔ),指公用分?jǐn)偨ㄖ娣e,每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在日常使用中,一般簡(jiǎn)稱(chēng)公攤面積或公攤。公攤面積一般包括各產(chǎn)權(quán)戶(hù)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室,以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋,套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
在建筑面積一定的前提下,公攤面積越大,居住的套內(nèi)面積就越小,當(dāng)然住的就越小。可是買(mǎi)房的時(shí)候,這部分錢(qián)是算在購(gòu)房款內(nèi)的,所以不少購(gòu)房者要警惕花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)小房。
（8）業(yè)主收房時(shí)，面對(duì)不同問(wèn)題的處理原則是？
參考答案：
1.對(duì)裝修影響不大、在裝修過(guò)程中順便可以解決的問(wèn)題，比如墻面不平整、陰陽(yáng)角不順直等問(wèn)題，業(yè)主可在裝修過(guò)程中交由裝修公司處理；
2.對(duì)裝修有影響、引起裝修成本增加的問(wèn)題，例如墻面不垂直(比較嚴(yán)重)、大面積空鼓（>400cm2）、開(kāi)裂，地面不水平（比較嚴(yán)重）等現(xiàn)象，在裝修過(guò)程中可以得到解決，但裝修公司會(huì)向業(yè)主收取一定的費(fèi)用。建議業(yè)主盡量要求相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行維修，以節(jié)約裝修費(fèi)用；
3.對(duì)使用有影響，裝修公司不會(huì)為業(yè)主維修的問(wèn)題，如進(jìn)戶(hù)門(mén)、陽(yáng)臺(tái)門(mén)、欄桿、外窗等質(zhì)量問(wèn)題，遇到這類(lèi)問(wèn)題，同樣建議業(yè)主要求相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行維修；
4.對(duì)于嚴(yán)重影響使用的問(wèn)題，如外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水等。這類(lèi)問(wèn)題要非常重視，應(yīng)要等到問(wèn)題確定、維修徹底后再開(kāi)始裝修；
5.非常嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，如結(jié)構(gòu)構(gòu)件（承重墻、梁、樓板）開(kāi)裂等。遇到這類(lèi)問(wèn)題，可委托有鑒定資質(zhì)的單位做進(jìn)一步的鑒定，并要求開(kāi)發(fā)商出具補(bǔ)強(qiáng)加固方案，嚴(yán)重者可要求退房。
（9）在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限分別是多久？
參考答案：
1.基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
3.供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；
4.電氣管線(xiàn)，給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；
5.其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
（10）收房前，購(gòu)房者如果發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，如何維權(quán)？
參考答案：
收房前，購(gòu)房者如果發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)拒絕收房。對(duì)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任，直至符合合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)為止。延期達(dá)標(biāo)所超過(guò)的交房時(shí)間，購(gòu)房者可根據(jù)合同要求賠償。對(duì)于裝修房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者也有權(quán)拒收不符合裝修條款的房子，并要求開(kāi)發(fā)商按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)重新裝修、維修房屋，直至開(kāi)發(fā)商提供符合合同標(biāo)準(zhǔn)的房屋才收房。在合同有約定的情況下，開(kāi)發(fā)商的行為給購(gòu)房者造成其他損失的，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)賠償責(zé)任。
2015年，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)本著全心全意為市民服務(wù)的宗旨，推出全新欄目——定制買(mǎi)房，致力于幫你挑房、幫你砍價(jià)、幫你解決置業(yè)路上大小問(wèn)題、疑難雜癥。只要你有買(mǎi)房需求，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)將結(jié)合市民要求，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的為大家推薦合適的好房子。同時(shí)，對(duì)于您遇到的置業(yè)問(wèn)題，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)會(huì)采訪(fǎng)相關(guān)專(zhuān)家后公布專(zhuān)業(yè)解答。從即日起有任何買(mǎi)房問(wèn)題，歡迎大家在湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)微信（fangyuan365）中留言，希望本欄目能夠成為您的購(gòu)房貼心助手，伴您實(shí)現(xiàn)家的夢(mèng)想。
