來(lái)電顯示：“我與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房購(gòu)買意向書(shū)，并交付了2萬(wàn)元錢款，可后來(lái)開(kāi)發(fā)商遲遲不給房子。無(wú)奈之下，我要求退回雙倍定金卻遭到拒絕。”上午，市民朱先生致電湘潭房產(chǎn)網(wǎng)維權(quán)熱線進(jìn)行反映。朱先生所交納的2萬(wàn)元是否提前約定性質(zhì)？開(kāi)發(fā)商是否該賠償朱先生損失？記者進(jìn)行了采訪。
朱先生告訴記者，在朋友介紹下，他相中了湘潭市區(qū)一套期房，與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)意向書(shū)，并交納了2萬(wàn)元錢款。當(dāng)時(shí)因?yàn)槭桥笥呀榻B，2萬(wàn)元錢款僅口頭承諾為定金，出具了收據(jù)，并沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行書(shū)面約定錢款性質(zhì)�？傻胶髞�(lái)，開(kāi)發(fā)商遲遲不給房子，后來(lái)一打聽(tīng)開(kāi)發(fā)商把本屬于賣給我的房子賣與他人。因?yàn)闋砍兜脚笥殃P(guān)系，當(dāng)時(shí)只想把雙倍定金4萬(wàn)元要回就算了，可沒(méi)想到對(duì)方以該錢款并非定金而是認(rèn)籌款為由拒絕退還。“太欺負(fù)了人了，為了爭(zhēng)取自己的權(quán)利，我把開(kāi)發(fā)商告上法庭，不僅索要雙倍定金賠償，還要對(duì)方賠償現(xiàn)今房?jī)r(jià)與所簽合同時(shí)的房屋差價(jià)�！�
具體到本案中的2萬(wàn)元錢款到底是定金還是認(rèn)籌款？湘潭某知名律師表示，定金必須從法律上進(jìn)行明確表述。作為購(gòu)房者，不能認(rèn)為具有初步合同就是定金。要注意的是，初步意向書(shū)不具備正常合同所要求的事項(xiàng)，特別是房屋面積、戶型、付款方式?jīng)]有詳細(xì)約定。當(dāng)雙方能對(duì)購(gòu)房具體事項(xiàng)達(dá)成一致的時(shí)候，具備了所要求的條款，才能成為雙方購(gòu)房合同。綜上所述，朱先生所交付的2萬(wàn)元并非定金，因此其訴訟請(qǐng)求不能得到支持。
采訪中記者了解到，和商品房預(yù)售相關(guān)的購(gòu)房合同糾紛不在少數(shù)。該律師介紹，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。
根據(jù)法律規(guī)定，房屋預(yù)售需要具備如下條件：
一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。
三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。律師提醒，如今開(kāi)發(fā)商通常采用預(yù)售方式，與購(gòu)房者簽訂意向書(shū)或認(rèn)籌書(shū)，同時(shí)要求購(gòu)房者先交付一定款項(xiàng)作為認(rèn)籌款或者定金。只有在意向書(shū)中明確約定該款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，才能適用定金罰則�！笆忻裨谫�(gòu)買期房前，對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查很關(guān)鍵。”相關(guān)人士介紹，不僅要審查開(kāi)發(fā)商是否具備合法的法律規(guī)定的商品房預(yù)售資格，又要查看開(kāi)發(fā)商的相關(guān)許可證件。另外，查看商品房有無(wú)被查封抵押的情形。如果房屋被查封，會(huì)影響到房屋的轉(zhuǎn)讓。
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