湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月24日訊 買房，有錢人任性，沒錢認(rèn)命。買房，對于普通的購房者來說不僅是一筆不菲開銷，尤其是在如今，房價居高不下，開發(fā)商資金緊缺的房地產(chǎn)市場環(huán)境，更是一次任性之舉。而老百姓最關(guān)注的而且也是最盲目的一個購房常識，那就是買房過程中遇到的法律問題，導(dǎo)致在購房過程中遇到很多困惑甚至權(quán)益受損。
事無巨細(xì)，消費(fèi)者在買房過程中，總會遇到一些困惑并期待答案。近日，記者就讀者買房中遇到的問題及相關(guān)答案整理出來，對于這些問題湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購房專家對此問題進(jìn)行了詳盡的講解和解答，希望對您有所幫助。
1、問：我看中的一個樓盤現(xiàn)在推出了分期首付，這樣的好事會不會有什么風(fēng)險？
答：購買商住房屋首付由購房者和開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商結(jié)果需寫入購房合同。其本質(zhì)是開發(fā)商墊付其余資金給銀行。如果購房者在規(guī)定時間內(nèi)不能補(bǔ)足首付款，不但要承擔(dān)違約責(zé)任，房屋可能被收回，面臨著訴訟風(fēng)險。另外，其個人信用資質(zhì)會受到影響。
2、問：購房者與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購協(xié)議，并交了定金，在認(rèn)購協(xié)議里開發(fā)商承諾可以在條件具備后訂立正式合同，對于購房者來說存在什么風(fēng)險？
答：認(rèn)購協(xié)議并不等同于商品房買賣合同，也并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購協(xié)議均是有效的。對于通過認(rèn)購方式購房的購房者來說，律師建議，購房者首先要確定開發(fā)商辦理了立項、規(guī)劃、報建手續(xù)，并取得了施工許可證，購房者可以在相關(guān)部門進(jìn)行一下初步了解。其次與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議要具體明確，尤其是對于開發(fā)商取得預(yù)售許可證的時間、交房時間及違約責(zé)任等要詳細(xì)約定，再次就是避免開發(fā)商在簽訂正式商品房買賣合同時提出一些苛刻的條款。
3、問：作為購房者來講，在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)在哪些方面約定解除合同的事由？
答：在簽訂商品房買賣合同時，律師建議購房者需要特別注意兩點(diǎn)解除合同的事由：逾期交房超過一定期限；辦理產(chǎn)權(quán)證書超過合同約定的一定期限。同時特別提示，出現(xiàn)這兩種情況，商品房買賣合同并不必然解除，購房者享有的是解除合同的選擇權(quán)，因此，需要注意開發(fā)商是否在合同里附加了限定解除權(quán)的條款，比如開發(fā)商在合同里約定，解除事由出現(xiàn)后，購房者應(yīng)在合同約定期限內(nèi)書面形式通知開發(fā)商是否解除合同，逾期視為放棄解除權(quán)等。
4、問：房價是按照建筑面積計算的，建筑面積、使用面積和公攤面積之間的關(guān)系是怎樣的？
答：建筑面積包括使用面積和公攤面積兩部分，使用面積是業(yè)主能夠享用的私有面積，也叫套內(nèi)面積。建筑面積與使用面積的差就是公攤面積。知道這些以后，您可以通過看房屋的圖紙或者經(jīng)過實地測量知道自己要購買房屋的實際使用面積了。
5、個人住房貸款還款方法通常有哪幾種？
答：通常有兩種，即等額本息法及等額本金法。
等額本息法特點(diǎn)是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計劃，特別是年青人，可以采用用本息法，因為隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。
等額本金法特點(diǎn)是：每月的還款額不同，它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分(等額本金)，再加上上期剩余本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，爾后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強(qiáng)的貸款人，年齡大的可采用本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。
6、問：買房人提前還貸是否違約？
答：《合同法》第208條規(guī)定，借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息。簡單的說，除當(dāng)事人在合同中約定不許提前還款等，借款人是可以提前償還借款的，不屬于違約，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息。但從實際情況看，名銀行的借貸格式合同對提前還貸的約定大都一樣，約定提前還貸需收取一定的違約金。
7，保安能對小區(qū)空地收停車費(fèi)嗎
問：我們小區(qū)的業(yè)主因停車收費(fèi)問題與轄區(qū)保安發(fā)生爭議，事件起因于保安對未劃停車位的空地以“已承包小區(qū)內(nèi)所有空地”為由收取業(yè)主停車費(fèi)，且聲明此費(fèi)僅是“場地使用費(fèi)”，因此，他們對業(yè)主的車輛丟失、損毀概不負(fù)責(zé)。請問，這種情況下我們業(yè)主是否應(yīng)該交費(fèi)？保安的說法對嗎？
答：你介紹的情況中涉及到三個方面的問題，一是占用業(yè)主共有的道路用于停車，保安是否應(yīng)該以承包小區(qū)內(nèi)所有空地為由收取停車費(fèi)；二是對保安收取停車費(fèi)后，車輛的丟失、損毀概不負(fù)責(zé)的聲明是否具有法律效力；三是保安收取的是占地費(fèi)還是停車保管費(fèi)。
根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，首先，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。保安未通過廣大業(yè)主的同意或委托擅自以承包占地費(fèi)為名收取停車占地費(fèi)是沒有依據(jù)的，更是不合法的。其次，即便是在有停車線的停車位，收取的也應(yīng)當(dāng)是停車保管費(fèi)，在小區(qū)業(yè)主停車交費(fèi)后和收費(fèi)人實際上已經(jīng)形成了保管合同，而不是占地合同。在這種情況下，業(yè)主有證據(jù)證明自己的汽車是在小區(qū)停車場發(fā)生車輛被盜或損毀，收取費(fèi)用的人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償?shù)摹?/span>
8、什么叫組合貸款？
答：個人住房組合貸款，是指符合某銀行個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時，還可向銀行申請個人住房公積金貸款。即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物，銀行向同一借款申請人同時發(fā)放的，用于購買同一套自住普通商品住宅的個人住房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總稱。
9、問：購房者在商品房買賣合同里約定除首付款外的余額通過銀行按揭貸款方式支付購房款，如果沒有申請到，開發(fā)商不退定金是否合法？
答：能否從銀行申請到按揭貸款并不能由購房者來決定，而是取決于銀行批不批貸，開發(fā)商在購房者交了定金和首付款后，對于沒有申請到銀行按揭貸款的購房者只退購房款而不退定金的做法是沒有法律依據(jù)的，因為購房者沒有任何錯誤。律師建議購房者在簽訂商品房買賣合同時約定：如果購房者得不到銀行按揭貸款時，定金全部退還。
10、問：關(guān)于購買一手房契稅是如何規(guī)定的？
答：首次購房，面積在90平米以下按房屋總值1%計征；面積在90-144平米(含90)的，按1.5%計征；面積在144㎡以上(含144)的按3%計征。非首次購房，一律按3%計征。購買商鋪、門面房、寫字樓等也按3%計征。
11、問：哪些情況下業(yè)主可以申請退房？
答：對依據(jù)目前的法律規(guī)定，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件。具備法定退房條件的，即使合同沒有規(guī)定，購房者也可單方提出退房。實踐中退房情形主要包括以下幾項：一、是開發(fā)商延期交付房屋。經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。二、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全，導(dǎo)致合同無效。三、開發(fā)商沒有經(jīng)過購房人同意擅自變更設(shè)計。四、就是房屋面積誤差超過3%。五、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。六、房子存在抵押或其它經(jīng)濟(jì)糾紛等情況時，業(yè)主也可要求退房。
12、問：商品房面積誤差如何處理？
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
13、問：開發(fā)商延期交房，沒約定違約金，業(yè)主是否可以要求賠償？
答：開發(fā)商商延期交房應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約金，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
14、問：收房時三證一書是指什么？
答：嚴(yán)格意義上講應(yīng)該叫做三書一證一表。分別是：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》。
15、問：驗房時發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，是否可以據(jù)此解除合同？
答：并非所有的質(zhì)量問題都能解除合同。以下兩種情況可以請求解除合同，要求賠償損失：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。除以上兩種情況外，一般不能因質(zhì)量問題請求解除合同。
16、問：關(guān)于關(guān)于房屋保修期問題是如何規(guī)定的？
答：根據(jù)國家頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條的規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(70年)；
2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；
3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限也應(yīng)明確在《保證書》中。保修期自業(yè)主接收交付之日起計。
17、問：未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？
答：未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時應(yīng)提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。
18、問：房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？
答：國家對土地使用權(quán)最高年期規(guī)定如下：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。
19、問：小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)是否為全體業(yè)主共有？
答：會所的產(chǎn)權(quán)在法律上并沒有明確的規(guī)定�？梢酝ㄟ^查看開發(fā)商最初的規(guī)劃和面積分?jǐn)倎泶_定產(chǎn)權(quán)歸屬，若是會所的面積分?jǐn)偟綐I(yè)主身上，則會所歸全體業(yè)主共有。
20、問：房屋未居住是否要交物業(yè)費(fèi)？
答：房屋未居住也應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主接收房屋后，即實際取得了房屋使用權(quán)，業(yè)主雖然沒有實際使用房屋，物業(yè)及小區(qū)環(huán)境及治安等一直處于物業(yè)的業(yè)主管理中，業(yè)主也是享受了物業(yè)公司提供的保潔保安等服務(wù)。業(yè)主開始交納物業(yè)費(fèi)的時間在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中約定，業(yè)主應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)。
21，房頂使用權(quán)歸屬
問：我于2002年購買了一小區(qū)商品房一套,是頂層樓,購房時售房部說是頂樓送露臺和房頂,但是在合同上有一條說房頂使用權(quán)歸物業(yè)，現(xiàn)在房屋交付后小區(qū)物業(yè)在我樓頂安裝太陽能(建樓時圖紙上無此設(shè)計),我想知道我該怎么做？
答：如果你的房本中記載的面積包括了露臺，那么露臺是屬于您的。另外，雖然露臺屬于您，但房頂依然屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)在樓頂安裝太陽能在沒有取得全體業(yè)主（或者業(yè)主委員會）同意的情況下是不合法的，您有權(quán)提出異議。
22，業(yè)主未辦過戶合同是否有效
問：2006年，我因結(jié)婚急需購買一套二手房，但由于房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦理完畢，于是與賣方約定，待房產(chǎn)證下發(fā)之后，再辦理過戶。交付房款后我對房屋進(jìn)行了裝修，現(xiàn)已入住兩年多，但前幾天賣方起訴說購房合同無效，讓我返還房屋，我該怎么辦？
答：根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定以及誠實信用原則，購房合同是有效的，李先生不用返還所購房屋；同時，李先生可以立即提起反訴要求賣方履行義務(wù)，協(xié)助辦理更名過戶手續(xù)，將房屋所有權(quán)更至李先生名下。為了降低風(fēng)險，律師建議購房人在購買此類房屋時盡量讓賣方以財產(chǎn)作為抵押，并辦理抵押登記，一旦賣方違約或合同不能繼續(xù)履行時，保證賣方有足夠的財產(chǎn)可供執(zhí)行。
23，購“爛尾樓”影響使用年限嗎？
問：我看上了一套房子，但朋友說這個樓是由爛尾樓改造的，購買后會有不少問題，如土地使用年限會減少等，請問是這樣嗎？
答：爛尾樓不是法律概念，它是指開發(fā)商已經(jīng)辦理用地手續(xù)等因經(jīng)濟(jì)等方面原因無力開發(fā)而停工一段時間的樓盤，購買這個樓的用途如果是住宅，土地使用年限對新房不會有什么影響，根據(jù)《物權(quán)法》一百四十九條第一款規(guī)定，住宅建設(shè)用地土地使用期屆滿的，自動續(xù)期。
24，家住首層要交電梯費(fèi)嗎？
問：我家住首層，沒有使用電梯的問題。電梯費(fèi)應(yīng)該交嗎？為什么？
答：《小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)用。房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費(fèi)用，電梯費(fèi)屬于物業(yè)管理收費(fèi)的范圍，首層住戶應(yīng)當(dāng)交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，在產(chǎn)權(quán)上屬于全體產(chǎn)權(quán)人共有，對于共有財產(chǎn)的維護(hù)管理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由全體共有人承擔(dān)，所以電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人按建筑面積合理分?jǐn)�。同時，電梯的服務(wù)具備公共使用的性質(zhì)，不可能限定使用人的類型，也不會由于首層住戶不使用而減少運(yùn)行費(fèi)用。
25,開發(fā)商延期交房，能追究開發(fā)商責(zé)任嗎？
問：我2012年1月通過一位朋友牽線，以100萬元的價格購買了一套200平方米的期房。開發(fā)商在合同中承諾將于2013年2月交房，但是到了2014年7月開發(fā)商還未交房。由于在簽訂合同時，開發(fā)商信誓旦旦保證按期交房，所以我就同意在合同中將開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任條款刪掉了。到了合同約定的交房日期，工程都未完。但合同上卻沒有逾期交房等違約責(zé)任。我可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任嗎？
答：在合同中對違約責(zé)任明確規(guī)定，是購房人保護(hù)自己權(quán)益不被侵犯、即使受到損害也可以得到補(bǔ)償?shù)谋貍錀l款。根據(jù)我國合同法的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”本案中業(yè)主因為沒有和開發(fā)商在合同中明確約定違約責(zé)任和賠償辦法，而導(dǎo)致無法向開發(fā)商提出支付違約金、賠償損失的要求。如果沒有明確約定責(zé)任及賠償辦法，購房人就無法要求損失賠償。
