湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月22日訊 完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，是老百姓安居宜居的重要基礎(chǔ)。近年來(lái)，湘潭房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，促生了大量的住宅小區(qū)，再加上以前的老舊小區(qū)，物業(yè)管理成為一個(gè)新的課題，也成為民眾關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。湘潭物管行業(yè)的現(xiàn)狀如何？面臨的問(wèn)題要如何解決？未來(lái)的發(fā)展又有什么規(guī)劃？本周記者調(diào)查，我們來(lái)關(guān)注湘潭的物業(yè)管理。
10號(hào)下午，雨湖區(qū)窯灣街道幸福家園小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人又登門(mén)催繳物業(yè)費(fèi)了，因?yàn)闃I(yè)主不在家，再次碰壁而回。對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)，這位負(fù)責(zé)人是既無(wú)奈又憤怒。
幸福家園小區(qū)面積不大，只有百多戶居民。銀通物業(yè)于2011年進(jìn)駐，至今也只有4年的時(shí)間。但由于部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，再加上收費(fèi)偏低，只有6毛錢(qián)一平米，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)，無(wú)法維持經(jīng)營(yíng)。在小區(qū)入口和樓棟口處，物業(yè)公司于今年9月27號(hào)發(fā)布的通告顯示，公司將于12月30號(hào)撤出。
物業(yè)決定撤出，小區(qū)業(yè)主又是什么態(tài)度呢？記者注意到，即便撤出在即，物業(yè)也沒(méi)有撂擔(dān)子，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生依然整潔有序。對(duì)此，部分業(yè)主代表也是看在眼里，并出言挽留，甚至提出了適當(dāng)提高物業(yè)費(fèi)的條件。
目前，關(guān)于物業(yè)撤走后如何管理的問(wèn)題，轄區(qū)街道和社區(qū)已經(jīng)介入，并準(zhǔn)備接受社會(huì)事務(wù)的移交，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)也成立在即，但顯然，居民的日常生活或多或少受到了影響。而位于岳塘區(qū)社建村街道的板塘舊改項(xiàng)目銘揚(yáng)世家小區(qū)，在今年9月，只做了8個(gè)月的第二任物業(yè)撤出，卻遺留下不少問(wèn)題。除了環(huán)境衛(wèi)生較差，電梯毛病不斷成了業(yè)主最鬧心的問(wèn)題。
小區(qū)3單元的右邊這部電梯，因?yàn)閲?yán)重故障問(wèn)題，已經(jīng)停止使用。另一個(gè)電梯也是時(shí)好時(shí)壞，給業(yè)主生活帶來(lái)不便。對(duì)此，社建村街道相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，銘揚(yáng)世家小區(qū)是商住一體，人員復(fù)雜，再加上平日疏于維護(hù)，電梯問(wèn)題突出。目前，街道已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商、電梯廠家以及新成立的業(yè)主委員會(huì)積極協(xié)商，打算動(dòng)用維修基金解決問(wèn)題。而按照規(guī)定，動(dòng)用維修基金需要三分之二以上的業(yè)主同意才可以，電梯問(wèn)題最終解決還需時(shí)日。
雨湖區(qū)窯灣街道幸福家園小區(qū)和岳塘區(qū)板塘舊改項(xiàng)目銘揚(yáng)世家小區(qū)所表現(xiàn)出的諸多問(wèn)題，只是湘潭物業(yè)管理現(xiàn)狀的一個(gè)縮影，在湘潭，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，再加上以前業(yè)已存在的大量老舊小區(qū)，物業(yè)管理已經(jīng)成為一個(gè)新的課題，挑戰(zhàn)著民眾、政府及相關(guān)部門(mén)的心態(tài)和決策能力。
目前，我市物業(yè)管理暴露的問(wèn)題主要有小區(qū)治安管理、秩序維護(hù)不到位、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)不正常、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾多以及老舊無(wú)物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等。在今年9月10日，本臺(tái)播出的“整改在進(jìn)行”電視問(wèn)政節(jié)目，也曝光了部分小區(qū)物業(yè)管理混亂的問(wèn)題。問(wèn)政結(jié)束后，市房產(chǎn)局立即組織人員調(diào)研住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，并開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)。目前，這些小區(qū)物管成效如何，調(diào)查記者對(duì)此進(jìn)行了回訪。
這是今年9月10號(hào)，電視問(wèn)政節(jié)目記者在富都花園小區(qū)拍攝的畫(huà)面。物業(yè)公司因?yàn)槭詹簧衔飿I(yè)管理費(fèi)而撤離，小區(qū)內(nèi)垃圾無(wú)人清理、污水橫流，居民生活極為不便。因業(yè)主之間的矛盾難以調(diào)和，業(yè)主委員會(huì)也是幾易其主，物業(yè)管理幾近癱瘓。
3個(gè)月后的12月10號(hào)上午，記者再次來(lái)到富都花園小區(qū)，這里已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。小區(qū)環(huán)境得到改觀，門(mén)口傳達(dá)室裝上了電子監(jiān)控，工人正在疏通下水，井蓋換了新的，圍墻一線種上了樹(shù)木，道路也被翻修。
富都花園小區(qū)建于1995年，至今已有3任物業(yè)公司撤離，后交由社區(qū)托管，遺留下來(lái)不少問(wèn)題。在市房產(chǎn)部門(mén)以及岳塘區(qū)、寶塔街道等介入后，一些難點(diǎn)問(wèn)題得到有效解決。目前來(lái)說(shuō)，還存在的突出問(wèn)題是物業(yè)費(fèi)收取難，至今還有一百多戶業(yè)主沒(méi)有繳齊。對(duì)此，業(yè)主委員會(huì)也正在積極協(xié)調(diào)之中。
通過(guò)市房產(chǎn)局的重點(diǎn)督辦，電視問(wèn)政曝光的眾一國(guó)際、通苑佳園小區(qū)的物業(yè)管理也得以恢復(fù)正常。而對(duì)眾一國(guó)際原來(lái)的湘南物業(yè)公司因不履職，市房產(chǎn)局已經(jīng)經(jīng)過(guò)調(diào)查進(jìn)行問(wèn)責(zé)。這一機(jī)制也將在今后延續(xù)下去。
為了加強(qiáng)管理，建立長(zhǎng)效機(jī)制。從10月份開(kāi)始，市城區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組已經(jīng)開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)整治工作。目前全面排查工作已經(jīng)基本完成，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行了分類(lèi)匯總。馬上將開(kāi)始分類(lèi)交辦，明確具體責(zé)任單位限時(shí)辦結(jié)、集中整改，然后逐一復(fù)查鞏固。
其實(shí)對(duì)于物業(yè)管理工作，湘潭一直在探索中前行。2012年10月8號(hào)，市人民政府第88次常務(wù)會(huì)就通過(guò)了《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確構(gòu)建市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的三級(jí)物業(yè)管理體制，打造“屬地管理、條塊結(jié)合、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、分級(jí)負(fù)責(zé)”的大物管格局。那么，這種體制運(yùn)轉(zhuǎn)如何？又有那些經(jīng)驗(yàn)值得借鑒呢，繼續(xù)來(lái)看記者的調(diào)查。
調(diào)查中，記者走訪了河?xùn)|金僑中央花園和河西白石古蓮城兩個(gè)物業(yè)管理相對(duì)較好的小區(qū)。白石古蓮城小區(qū)的智能化監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)以及業(yè)主卡制度，讓小區(qū)安保盡在掌控之中。比如眼前的這套火警設(shè)備連接到了小區(qū)的每家每戶，遇到緊急情況可以及時(shí)報(bào)警處理。而在有著566戶居民的金僑中央花園小區(qū)，環(huán)境整潔有序，在物業(yè)貼心服務(wù)下，物業(yè)費(fèi)繳納率在85%以上。
金僑中央花園小區(qū)還是今年岳塘區(qū)星級(jí)物業(yè)評(píng)定活動(dòng)中受推薦的16個(gè)小區(qū)之一。岳塘區(qū)城管局物管辦主任張文華告訴記者，自構(gòu)建市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的三級(jí)物業(yè)管理體制以來(lái)，物管行業(yè)逐漸規(guī)范。岳塘區(qū)也將在星級(jí)物業(yè)評(píng)定活動(dòng)、加強(qiáng)執(zhí)法部門(mén)聯(lián)動(dòng)等方面探索先行。然而在新體制下，他們也感覺(jué)到了一些阻力。
對(duì)此，湖南湘牽律師事務(wù)所副主任許偉認(rèn)為，要想管好物業(yè)，發(fā)揮和加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的作用是當(dāng)務(wù)之急。據(jù)他調(diào)查了解，湘潭不少小區(qū)都是在物業(yè)撤離或者是出現(xiàn)問(wèn)題之后才成立的業(yè)主委員會(huì)，有點(diǎn)趕鴨子上架的味道。在他看來(lái)，業(yè)主委員會(huì)是企業(yè)和業(yè)主之間的紐帶，應(yīng)當(dāng)在符合規(guī)定的情況下越早成立越好。在這方面政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)。
此外，物業(yè)費(fèi)收取難是行業(yè)普遍性問(wèn)題。物業(yè)管理是微利行業(yè)，物業(yè)費(fèi)的收取數(shù)額都有規(guī)定，公司贏利也在8%到10%之間。一旦因?yàn)槊芗m紛，部分業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就難以為繼，服務(wù)質(zhì)量下降，長(zhǎng)此以往將形成一個(gè)惡性循環(huán)。目前湘潭對(duì)于沒(méi)有入住的業(yè)主，物業(yè)費(fèi)是按照90%來(lái)收取，許偉認(rèn)為，這個(gè)額度還有待商榷。同時(shí)，在物業(yè)費(fèi)價(jià)格上，許偉建議采取一定浮動(dòng)的辦法，將物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格掛鉤，而不是一成不變。
記者了解到，目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)176家，擁有從業(yè)人員4.3萬(wàn)人，物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)500余個(gè)，其中住宅小區(qū)240個(gè)。通過(guò)幾天的走訪調(diào)查，記者感覺(jué)我市物管行業(yè)既面臨機(jī)遇，也頗多尷尬。機(jī)遇是大量促生的住宅小區(qū)，對(duì)物管的需求驟增，行業(yè)發(fā)展前景看好；而尷尬則在于，物管企業(yè)良莠不齊、問(wèn)題叢生，受到業(yè)主詬病。如何讓體制更健全，讓管理更到位，讓服務(wù)保質(zhì)保量，這需要政府主管部門(mén)、公司以及業(yè)主三方找到一個(gè)平衡點(diǎn)，共同探討三方多贏的道路。
