湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月11日訊 兩證需齊全、買房看年齡、申請(qǐng)貸款總房款不等于成交價(jià)，這些你懂嗎？總之，二手房買賣學(xué)問(wèn)多，“大齡”剩房難申貸。
又到歲末，不少返鄉(xiāng)置業(yè)的市民逐漸開始出現(xiàn)在售樓部和二手房中介店鋪中。由于地理位置、社區(qū)成熟度及生活配套等方面的優(yōu)勢(shì)，部分市民傾向于購(gòu)買二手房，于是湘潭二手房市場(chǎng)開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。但實(shí)際上，二手房交易較新房而言更為復(fù)雜，可謂是處處有機(jī)關(guān)，購(gòu)房一不小心就會(huì)被暗器所傷。為此，記者特意整理了市民在房周刊微信上針對(duì)購(gòu)置二手房所提出的問(wèn)題，并咨詢了專業(yè)人士對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解答。
買房要先看土地證、房產(chǎn)證是否齊全
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，因此買二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，即房屋的《土地證》和《房產(chǎn)證》，沒(méi)有兩證或兩證不全的二手房不能購(gòu)買。
因此，購(gòu)置二手房最重要的是確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。比如說(shuō)產(chǎn)權(quán)證上的房主與接洽的賣主是否是同一人；產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積與實(shí)際面積是否有較大的差距；此外，如果購(gòu)買的是安置房，由于諸多歷史遺留問(wèn)題，房產(chǎn)證和土地證未必能夠到位，所以購(gòu)房者最好到房產(chǎn)局、國(guó)土資源局進(jìn)行了解。
二手房如女人，也看年齡：“大齡”二手房不易申請(qǐng)貸款
與新房不同，二手房存在房齡長(zhǎng)短的問(wèn)題，這往往容易被年輕購(gòu)房者忽視。房齡直接關(guān)系到能否順利申請(qǐng)到商業(yè)或公積金住房貸款，所以，買房的時(shí)候弄清楚實(shí)際房齡很重要。
比如，二手房未滿五年要全額要全額征稅，但是滿了五年，又超過(guò)15年的二手房，往往這樣的“大齡”房產(chǎn)很難申請(qǐng)到大額貸款。因此湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)房專家表示，在簽訂二手房購(gòu)買合同時(shí)，購(gòu)房者最好把房齡、房屋竣工驗(yàn)收備案后交付使用的時(shí)間、土地使用年限等都備注在合同上，以便于上述項(xiàng)與實(shí)際情況有出入時(shí)，購(gòu)房者有證可循。
同時(shí)，一位資深二手房中介經(jīng)理表示，對(duì)房源情況有質(zhì)疑時(shí)，最好去購(gòu)房所在小區(qū)找居民了解情況，多問(wèn)老人和所購(gòu)住宅附近的鄰居，看房屋情況是否和中介人員及買主說(shuō)的一致。
夢(mèng)想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感：預(yù)期的首付往往會(huì)漲價(jià)
二手房在申請(qǐng)貸款時(shí)，如果該套房產(chǎn)是購(gòu)買人的首套房，則需首付3成。通常在申請(qǐng)二手房商業(yè)貸款時(shí)，銀行要先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。據(jù)銀行工作人員介紹，通常理解的首付3成就是房款的0.3倍，但在二手房貸款時(shí)并不是這樣。房產(chǎn)的最高貸款額度是通過(guò)取合同價(jià)和評(píng)估價(jià)之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以0.3后得出來(lái)的。而通常情況下，二手房評(píng)估價(jià)都低于市場(chǎng)價(jià)，評(píng)估價(jià)多為市場(chǎng)價(jià)值的85%左右。
比如說(shuō)一套市場(chǎng)價(jià)45萬(wàn)元的二手房，如果按照85%左右的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，評(píng)估價(jià)則為38萬(wàn)元左右。這時(shí)銀行就會(huì)按38萬(wàn)元為基礎(chǔ)，按首付3成計(jì)算，則首付款為11.4萬(wàn)元。但實(shí)際上，房屋的成交價(jià)格是45萬(wàn)元，所以估價(jià)與成交價(jià)之間產(chǎn)生了7萬(wàn)元的差額也要被附加到首付款中，也就是說(shuō)首付款并不是通常理解的45萬(wàn)元的0.3倍即13.5萬(wàn)元，而是38萬(wàn)元的0.3倍再加上估價(jià)與成交價(jià)之間的7萬(wàn)元差額，即18.4萬(wàn)元。
中介公司工作人員介紹，銀行是委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的。所以購(gòu)房者在購(gòu)置二手房之前，可以先在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)意向房產(chǎn)進(jìn)行估計(jì)，然后計(jì)算出實(shí)際首付款，看看是否在自己的承受范圍之內(nèi)。記者了解到，目前有很多二手房網(wǎng)站都設(shè)有在線評(píng)估的服務(wù)，業(yè)主只需在網(wǎng)上發(fā)布房屋詳細(xì)信息，包括樓盤名稱、物業(yè)類型、建筑年代、所在樓層、總樓層、朝向、建筑面積、房型、裝修信息等，就會(huì)得到一個(gè)預(yù)測(cè)值。不過(guò)網(wǎng)絡(luò)上的評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)水平資質(zhì)良莠不齊，最后多咨詢幾個(gè)機(jī)構(gòu)，以此作為參考數(shù)據(jù)。
除此之外，記者咨詢業(yè)內(nèi)人士后得知，二手房買賣還需繳納稅費(fèi)，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等。以一套45萬(wàn)元的二手房為例，如果出售的住房未滿5年，并且賣家并不只有這一套房產(chǎn)，各類稅費(fèi)合計(jì)36000元左右。其中包括房款總額5.55%的營(yíng)業(yè)稅，房款總額1%的個(gè)人所得稅。雖然這兩項(xiàng)稅費(fèi)理應(yīng)由賣方承擔(dān)，但普遍都被轉(zhuǎn)移到房款中去了。
