湘潭房產(chǎn)網(wǎng)10月31日訊 如今央行房貸新政迎來“滿月”、公積金新政在湘潭也開始實施，二套房可享首套房貸款政策。政府接連出臺的購房刺激政策，不僅給予了購房者最大的利率優(yōu)惠，更重要的是史上最寬松首套房認定標準出臺，令換房成本大幅降低，加速了不少剛改族的出手。不少改善型剛需希望趁著當前房貸門檻低的機遇，換上一套更理想的住房。
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購房專家認為，對于剛改族來說，眼下正處于房貸政策優(yōu)惠期，購房者再置業(yè)門檻大大降低了，而且在去庫存壓力下，開發(fā)商為了盡快回籠資金，打折讓利促銷活動層出不窮，購房者可享受到很多實實在在的優(yōu)惠，不失為換房的好時機。
那么，房貸新政背景下應該怎樣買房和賣房？對于剛改族而言，在央行新政之下如何去操作換房確實是一個技術活。先買房還是先賣房？怎樣打好換房的如意算盤？湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)認為，要結合自己手中的房產(chǎn)和貸款情況、資金實力等情況而定，剛改換房族一般分為有房有貸有資金、有房無貸無資金、有房無貸有資金和有多套房這四類人群，那么，他們該怎樣實施“換房計”？下面一起來看下。
一、有房有貸有資金
原本，購買二套房，貸款首付需要6成以上，并且要執(zhí)行1.1倍的高額利率。但現(xiàn)在，只要你第一套房貸款還清，再買第二套房子，不僅可以享受首付三成，還能享受基準利率甚至低至7折的優(yōu)惠。
那么，對于原來住房貸款未還清，但手中有閑散資金的購房者來說，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)建議，不妨考慮申請?zhí)崆斑�款，先將原本的貸款還清，然后再申請優(yōu)惠首付和利率的房貸購買新房，如此一來，就能節(jié)省一大筆利息支出。購房人在提前還款前，最好綜合考慮自己的經(jīng)濟能力、貸款余額、貸款利率、投資能力等，看看提前還款是否劃算。如果急于換房，而貸款余額不多的家庭，提前還款是相對劃算的。如果不急于再買房，而手中余錢產(chǎn)生的投資收益高于房貸成本，則不建議提前還款。
二、有房無貸無資金
對于那些已有一套房子，并且貸款還清，但手中已沒有閑置資金用于購房的人來說，想再買房，最好是走先賣后買或兩者同步進行的路線了。
雖然在買房之前先把房子賣了會產(chǎn)生諸多不確定性，但是它能讓購房者看清自己的底線，確定心儀的樓盤是否在自己的經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)。賣房后，原本的貸款記錄不再追溯，購房者就能把賣房款用作首付，可以享受三成首付和首套房貸利率優(yōu)惠政策，達到自己的改善性住房目的。
不過湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)建議，如果能夠讓賣舊房和買新房這兩個過程同步進行，是降低風險的最佳選擇，因為它能夠盡最大可能地縮短換房過渡期，以及減少房價上漲期的預算風險。這就需要購房者一邊聯(lián)系二手房買家，一邊尋覓新房并申請新政房貸。作為賣方，你可以與買家商定交房的日期，給你自己一定換房的時間，同時盡快確定新房，注意避免按揭的罰款。
三、有房無貸有資金
對已有一套住房，但貸款已還清，并且手頭資金寬裕的購房者來說，則可以不著急先賣出原有住房，因為按照最新的“認貸不認房”政策規(guī)定，即使你不賣掉原來的房子，由于你貸款已還清，再買也可以享受首套房的三成首付和優(yōu)惠利率。此外，在一系列政策“救市”刺激下，目前房價存在一定的上漲預期，購房者可不急著出售原有住房，等待更好的賣出時機。
不過選擇先買后賣需注意的是，購房者一定要準備足夠的購房資金，然后出手要快，才能及時抓住好的房源。確切了解自身和家庭的財務狀況，提前有一個買房參數(shù)在頭腦中，明確自己的位置和購買實力，這會幫助在買房的時候確定樓盤合理的價位，在最短的時間內(nèi)購得適合自己的房源。
四、有多套房
對于貸款已還清、但名下有2套及以上住房的購房者來說，如果想要再買房，首要是讓自己重新獲得購房資格，然后才能享受新政優(yōu)惠。通常，我們可以通過賣出多余房產(chǎn)、房產(chǎn)證減名字等方法來實現(xiàn)。
最近市民楊小姐打算買婚房，可是她在父母原有的房屋房產(chǎn)證上也有名字，算下來已有2套以上住房。對于這樣的情況，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)建議，先賣掉一套房對于她來說是較省力的換房手段，因為賣掉舊房可以獲得較為充裕的資金，有助于換購面積更大、房型更好、地段更佳的新房。不過，賣房過程中有可能會面臨房產(chǎn)營業(yè)稅、個稅等成本支出。楊小姐如果不想賣出手中的房產(chǎn)，則可以考慮采取變更產(chǎn)權證名字的方式。比如在父母房產(chǎn)證中減去自己的名字，但這將被視為“份額買賣”，要收取相應份額的契稅及稅費。另外，按照目前規(guī)定，直系親屬之間可以將房產(chǎn)通過贈予的方式轉讓，所繳納稅費比份額買賣劃算。
