9月29日，當房地產(chǎn)二次調控落地時，我們又一次開始懷疑房地產(chǎn)政策是否可以抑制房價快速上漲的信心好像不是那么有把握了，自2003年以來，幾乎年年都有樓市調控政策出臺，除了2008年出臺了稅費優(yōu)惠和減免等救市政策外，其余幾乎是清一色的限制性調控政策。僅2010年，截至目前已經(jīng)有大大小小30多次涉及房產(chǎn)調控的政策出臺。但房價為何總是跳不出“越調越高”的怪圈？
癥結一
“土地財政”
占比過重
在政策執(zhí)行當中，最為關鍵的是地方政府有著和開發(fā)商千絲萬縷的聯(lián)系。在“4·17”調控政策出臺以來，只有北京出臺了較為嚴厲的調控措施，上海、深圳等地的細則都被指“太溫和”。
據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國實際繳入國庫的土地出讓收入為14239.7 億元，而去年1~12月全國財政收入執(zhí)行初步統(tǒng)計數(shù)為68477億元。這也意味著收取的土地出讓金幾乎占國家一年財政總收入的23.23%。“地價上漲給地方政府帶來太多的真金白銀，調控高房地產(chǎn)價格就等于動地方政府的奶酪。”中國人民大學教授鄭風田指出，未來要想真正地解決高房價問題，必須斬斷地方政府收入與房地產(chǎn)漲價的密切關系，如土地出讓金完全歸中央所有等。
癥結二
政策執(zhí)行力打折扣
“政策執(zhí)行不力是導致樓市越調越漲的罪魁禍首。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受記者采訪時表示。早在今年4月份，陳國強就認為，中央對房地產(chǎn)市場的調控手段已經(jīng)很多，但市場效果卻不是很明顯，“我覺得這很大程度上與我們的市場主體、地方政府，包括金融機構，在落實相關政策的力度上有關系。”他認為，“如果沒有真正執(zhí)行這些政策，肯定達不到最初設定的效果�！�
如4月份國務院常務會議就要求，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。但仍然有不少買家能以相當于兩成的首付買到房子；再如今年3月份，國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)市場，但至今還看不到到底哪些央企割舍地產(chǎn)業(yè)務�！爸灰选畤畻l’深入落實、執(zhí)行下去，房價往下調整誰都阻擋不了�！敝袊鐣茖W院金融研究所研究員易憲容指出。
癥結三
貨幣供應量連年猛增
房價越調越漲另一個不容忽視的因素就是貨幣量的連年猛增。在易憲容看來，房價與成交量的上漲，根源是信貸過多，“只要信貸政策繼續(xù)從嚴執(zhí)行，市場就會恢復理性。”
記者對過去近10年的貨幣發(fā)行量和房價的變化對比后發(fā)現(xiàn)，房價的漲幅和廣義貨幣發(fā)行量的漲幅幾乎是同步。
央行網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，中國的廣義貨幣供應量（M2）2000年為13.24萬億，2002年為18.32萬億，平均每年增量不足兩萬億。但從2003年后，增速明顯加快，2003年M2為21.92萬億，2009年沖上了60.62萬億，2010年前八個月是68.75萬億，每月平均為7736.61億元，如果按此速度計算，2010年全年M2將突破70萬億的大關，達到71.84萬億。廣義貨幣供應量每年增加數(shù)以萬億計算，而且增加數(shù)量一年比一年大，十年間共增加58.6萬億元人民幣，增幅超過4倍。而主要城市房價的漲幅也基本在這個幅度左右。
通過這個數(shù)據(jù)，我們似乎找到了房價上漲的理由�！柏泿帕吭鲩L這么快，導致人們的通脹預期節(jié)節(jié)攀升，現(xiàn)在能抵抗通脹的東西很少，多數(shù)人只能買房子來抗通脹，房價怎么能不漲呢？”上海復旦大學房地產(chǎn)中心主任尹伯成對記者表示。
癥結四
“最近幾年，雖然不斷地調控，但房價從來都沒有真正下降過，最多是先降降溫，然后再上去�！痹诮鹕持弈硺潜P，一位姓莊的女士對記者表明她對最新一輪新政的看法。市場人士表示，這種心態(tài)直接反映了老百姓對政策的不信任。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平解釋說，如剛畢業(yè)的年輕人，按理說是不應該馬上買房的，但由于擔心政府管不住未來房價，也不相信能把保障性住房解決好。之前政府公布的保障性住房計劃都很好，但實際落實卻大打折扣。因此政府之前的每次調控措施出臺后，市場明顯出現(xiàn)了一定時間的觀望期，“但最后人們發(fā)現(xiàn)，房價反而漲得更厲害。幾次后，人們對政策就不信任了�！�
最近一次的房價報復性上漲發(fā)生在去年，此前的2007年至2008年，國家出臺了包括收緊房貸在內的一系列調控政策。然而，隨著金融危機的到來，政策發(fā)生了轉向，國家開始刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使得報復性上漲終于在2009年下半年爆發(fā).
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