湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月13日訊 步入2014年，盡管恰逢房產(chǎn)調(diào)控“空窗期”，但是新建商品房?jī)r(jià)格不但沒(méi)有因?yàn)椤傲恪闭{(diào)控上漲，反倒是裹足不前，新建商品房成交更是“垂頭喪氣”，量?jī)r(jià)齊跌已經(jīng)成為2014年上半年樓市的唯一“關(guān)鍵詞”。
面對(duì)搖搖欲墜的樓市，市場(chǎng)觀望情緒濃重，不少購(gòu)房者打消或者延遲買房的步伐。的確，房?jī)r(jià)近十年的瘋狂上漲，已經(jīng)讓買房不再變得輕松，它已經(jīng)成為中國(guó)第一大消費(fèi)。為此，眾多市民為買房不僅要耗費(fèi)全家之力，還要為買房背負(fù)近20年的房奴之路。
如今，樓市恰逢調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策和手段已經(jīng)基本到位，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，政策層面的變化空間已經(jīng)不大。但是，政策對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的影響仍然是一個(gè)未知數(shù)，購(gòu)房者應(yīng)該選擇觀望還是果斷出手呢？
對(duì)此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)房專家表示，我們應(yīng)該從過(guò)去十年中的樓市認(rèn)真汲取兩個(gè)教訓(xùn)：一是在買房的問(wèn)題上，不能把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里，樓市走勢(shì)是捉摸不透的，好比2008年、以及剛剛過(guò)去的2013年的觸底反彈，因此觀望絕對(duì)不是剛需的“防火墻”；二是在任何時(shí)候任何情況下，都應(yīng)該為買房做好充足準(zhǔn)備，只有做到了心中有數(shù)，才談得上抄底買房，才能夠面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)市場(chǎng)必然出現(xiàn)的調(diào)整周期，做到任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚(yú)船。
那么，如何才能在樓市調(diào)整期間正確買房呢？
正確買房第一步，初定需求，評(píng)估能力
在買房之前，我們一定要捫心自問(wèn)，我為什么要買房，買房是為了什么，只是為自住還是為投資，亦或是為了面子，只有先清楚梳理各種關(guān)系，同時(shí)正確估計(jì)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，才能選到合適的房子。
關(guān)系的梳理主要包括三方面：第一是工作關(guān)系，選擇的樓盤與工作的區(qū)域之間必須要有良好的交通，工作與居住地兩點(diǎn)間的交通便捷程度是每天都得面對(duì)的實(shí)際問(wèn)題；第二是家庭關(guān)系，盡量選擇與父母親戚相隔較近的樓盤；第三是朋友關(guān)系，有自己的生活圈子同樣重要，朋友之間還是不要住得南轅北轍了。
經(jīng)濟(jì)能力的評(píng)估也是三個(gè)方面：第一是目前能夠動(dòng)用的資金量，這一點(diǎn)決定著你是一次性付清還是按揭，如果按揭能夠付多少首付；第二是每個(gè)月能承受的月供壓力，這決定著你選擇何種還款方式以及還款期限；第三是對(duì)未來(lái)收入的客觀預(yù)計(jì)，這一點(diǎn)對(duì)于正在事業(yè)上升期的剛需至關(guān)重要，未來(lái)收入的變化幅度直接影響著當(dāng)下所置物業(yè)的使用時(shí)間、居住人數(shù)和未來(lái)再置業(yè)的可能性以及時(shí)間長(zhǎng)短。
正確買房第二步：收集一切房產(chǎn)信息
作為剛需買房族，怎么能夠打沒(méi)有準(zhǔn)備的仗呢？因此，正確買房第二步就是收集信息。當(dāng)然，并非所有信息都是有用和正確的，收集信息也要講究一個(gè)有效和判斷。那么，哪些信息是需要收集的呢？
第一、關(guān)注相關(guān)買房政策、貸款政策、市政規(guī)劃。比如，現(xiàn)行的房地產(chǎn)限購(gòu)政策中，自己是否屬于被限購(gòu)的人群；針對(duì)首次置業(yè)可以享受怎樣的政策優(yōu)惠和貸款優(yōu)惠；婚前購(gòu)房，房產(chǎn)的歸屬問(wèn)題；相關(guān)區(qū)域的地鐵、道路規(guī)劃等等。
第二、學(xué)習(xí)一些地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)。容積率、綠化率、“五證”、“兩書(shū)”、板樓、塔樓……這些房地產(chǎn)的專業(yè)詞匯再也不是與你無(wú)關(guān)的了，只有了解這些才能保證在購(gòu)房過(guò)程中不被“忽悠”。
第三、了解當(dāng)下房?jī)r(jià)基本行情。買房子，價(jià)格是所有人最重視的，多了解市場(chǎng)行情，心里有底才不至于像無(wú)頭蒼蠅。
第四、收集可售房源信息。按照區(qū)域、價(jià)格、交通便利度、周邊配套等標(biāo)準(zhǔn)，做一個(gè)簡(jiǎn)單的標(biāo)簽，便于之后進(jìn)行篩選。
第五、多聽(tīng)各個(gè)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)評(píng)價(jià)。大宗買賣講究的就是一個(gè)“穩(wěn)”字，美譽(yù)度高的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是買房的一劑定心丸，多聽(tīng)聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，買房時(shí)一定能用得到。
第六、各種優(yōu)惠信息。有優(yōu)惠總比沒(méi)有好，多收集一些優(yōu)惠信息，買房時(shí)可以幫你省下不少錢哦。
正確買房第三步：確定目標(biāo) 精準(zhǔn)購(gòu)房
收集信息之后，就是刷選信息，精準(zhǔn)購(gòu)房。俗話說(shuō)買房要貨比三家不吃虧，但是最要命的是，很多剛需買房一族永遠(yuǎn)比較，就不出手，結(jié)果不斷錯(cuò)失抄底時(shí)機(jī)。買房子的確需要比較，但如果覺(jué)得每個(gè)都是香餑餑，則永遠(yuǎn)不可能有結(jié)果。
任何事情都不可能面面俱到，有得必有失。經(jīng)過(guò)一番信息的收集和篩選之后，是時(shí)候確定明確的目標(biāo)樓盤了。“先鎖定區(qū)域再鎖定樓盤”，一位資深置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，確定要實(shí)地勘察的樓盤數(shù)不應(yīng)超過(guò)5個(gè)，看盤時(shí)間控制在1個(gè)月之內(nèi)。一般確定兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域選擇2~3個(gè)樓盤進(jìn)行實(shí)地勘察。如果對(duì)確定目標(biāo)猶豫不決，可以通過(guò)幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行抉擇。
首先是價(jià)格，堅(jiān)持“只買對(duì)的不買貴的”；其次是房源中戶型的合適度，有的樓盤價(jià)格便宜，但都是大戶型，而你的需求卻是90平方米左右，那就沒(méi)必要列入名單了；再次是開(kāi)發(fā)商實(shí)力，要挑便宜的好房子，有品牌保證總是好的；最后是未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，剛需�?gòu)房之后再置業(yè)的可能性較大，因而投資性也應(yīng)該兼顧。在這一點(diǎn)上，之前收集的城市規(guī)劃信息絕對(duì)能派上用場(chǎng)。
正確買房第四步：HOLD住忽悠，實(shí)地勘察不可少
“聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)講得天花亂墜，看了樣板間覺(jué)得很靠譜，糊里糊涂就把定金交了，現(xiàn)在卻后悔了�！保嘈胚@是眾多購(gòu)房者所經(jīng)歷過(guò)的。買房子肯定要到樓盤現(xiàn)場(chǎng)去看看，但是看什么、怎么看，這些都不懂，又不愿意多問(wèn)，后悔是遲早的事。
選定樓盤后到售樓處看房，有四項(xiàng)資料是必須看的，即營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)、五證兩書(shū)、銷控資料，這些資料在售樓部的墻面上都可以找到。
此外，交通環(huán)境、配套設(shè)施、樓盤硬件、物業(yè)管理，這四點(diǎn)也是必不可少的。這四個(gè)方面，有一些是沒(méi)有辦法直接看到的，提問(wèn)題就顯得尤為重要。但面對(duì)熱情似火的銷售員，務(wù)必要保持冷靜的頭腦。這些銷售員都經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，深諳揚(yáng)長(zhǎng)避短之道，自己樓盤的缺陷和不足往往一筆帶過(guò)。同時(shí)，銷售員的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù)，一切以購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
最后，就是看戶型和樣板間了。在戶型方面，朝向、采光、公攤、層高、進(jìn)深……方方面面都不能忽視，如果不懂，主動(dòng)問(wèn)也有一定效果�？礃影彘g時(shí)，不妨用米尺量一量，或以房間內(nèi)長(zhǎng)、寬方向的地磚數(shù)量折算一下房屋的面積，弄清房子的使用率是多少。最好去看已經(jīng)竣工現(xiàn)房中的樣板房，或者是未加修飾的毛坯房，免得被人為的裝修效果所左右。
正確買房第五步：合同繁瑣 看清條款再簽字
終于選到合意的房子，簽了合同就等著收房了。購(gòu)房者走到這一步，就不自覺(jué)放松了神經(jīng)，然后就是不停地簽字、按手印，根本沒(méi)有看清合同寫什么，導(dǎo)致日后沒(méi)有辦法維權(quán)。事實(shí)上，記者采訪了解到，許多購(gòu)房者也同樣因?yàn)楹贤珡?fù)雜和繁瑣而沒(méi)有仔細(xì)看。這應(yīng)該是很多購(gòu)房者的通病。合同是保證合法權(quán)益的重要方式，在這件事情上，剛需們走過(guò)場(chǎng)可不行。
如今購(gòu)買商品房糾紛呈上升趨勢(shì)，或因面積不符，或因價(jià)格有詐，或因交付太遲等等，給購(gòu)房者帶來(lái)了一定的物質(zhì)和精神上的損失。而其中很多糾紛是購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)粗心大意所致。許多購(gòu)房者任由銷售人員填寫合同，拿過(guò)來(lái)只看看價(jià)格就馬上簽字。那么，合同到底該怎么簽？
首先，購(gòu)房人在正式簽訂合同之前一定要審查開(kāi)發(fā)商的資格，并確認(rèn)你所要購(gòu)買的房產(chǎn)是否具備銷售條件。其次，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國(guó)家認(rèn)定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用開(kāi)發(fā)商單方制定的合同文本。最后，購(gòu)房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題、面積不符問(wèn)題、交房拖后、配套設(shè)施不全，以及其他與合同內(nèi)容不符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。一般房屋買賣合同由三部分組成：格式條款、選擇條款、協(xié)議條款，其中，選擇條款和協(xié)議條款必須在雙方協(xié)商一致，或者以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來(lái)，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購(gòu)房人的權(quán)利。
正確購(gòu)房第六步：先驗(yàn)房再收房
買房已經(jīng)讓不少業(yè)主紛紛頭疼了，從看房、選房、貸款、簽合同已經(jīng)頭疼一次�，F(xiàn)在總算可以收房了，不少業(yè)主拿到鑰匙，萬(wàn)事大吉。“收房不就是簽個(gè)字、拿個(gè)鑰匙嗎？”很多人都這么想。事實(shí)上， 如果不仔細(xì)驗(yàn)房，稀里糊涂地在《房屋交付驗(yàn)收表》上打鉤、簽字，那么，它將視為你對(duì)房屋現(xiàn)狀的認(rèn)可，將來(lái)房屋一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，想找開(kāi)發(fā)商索賠會(huì)處于非常不利的地位。比如，裝修時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)際面積與合同面積有誤差；買到手的精裝房，住進(jìn)去后才發(fā)現(xiàn)衛(wèi)浴品牌與之前開(kāi)發(fā)商的承諾不符。這些問(wèn)題如果在收房時(shí)早點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，解決起來(lái)或許更簡(jiǎn)單。
驗(yàn)房一方面是法律賦予購(gòu)房人的一項(xiàng)權(quán)利，這項(xiàng)權(quán)利是業(yè)主保護(hù)自己合法權(quán)益的武器。另一方面，和購(gòu)買其他一切商品一樣，購(gòu)買商品房自然也要檢查商品質(zhì)量。
先驗(yàn)房再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收房的正常程序，但現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商讓業(yè)主先在收房文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)房去，發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)板，申訴起來(lái)軟弱無(wú)力，這對(duì)買家來(lái)說(shuō)是不公平的。如何驗(yàn)房，有六點(diǎn)需要注意：
第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；
第二、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；
第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用；
第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題；
第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題；
第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)房單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收房的，要詳細(xì)寫明不予收房的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。
結(jié)語(yǔ)：總之，買房是大事，是觀望還是果斷出手，一直以來(lái)，這都是仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智的問(wèn)題，即便在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，多空雙方仍然僵持不下。但是，對(duì)于那些有真實(shí)需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的心態(tài)應(yīng)該比以前任何一個(gè)時(shí)候都輕松。買得起就買，買不起就等，反正向左向右都有理。
