湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月5日訊 一年一度的高考終于結(jié)束了，這一牽扯幾億人的大事成了當前一段時間的持續(xù)新聞�？荚囯m然只有2、3天，可后面的事情還遠沒有結(jié)束呢。進入7月份，大家都在等分數(shù)，躍躍欲試的填志愿。如果說從復習、備考到進考場是一場戰(zhàn)斗的話，填志愿從重要性上將其稱之為第二次高考。有過經(jīng)歷的人都清楚，填報志愿真是一個糾結(jié)無比，足可以讓你對選擇產(chǎn)生恐懼癥的步驟。無數(shù)過來人，學哥、學姐、老師、長輩，你一言，我一語，簡直讓你崩潰。
比較一下，高考填報志愿與購房者買房簽合同有幾分相似。填報志愿后提交的那個瞬間和在購房合同上簽字的最后一筆都是關(guān)鍵的時間節(jié)點。在這個節(jié)點之前，都會有長時間的醞釀，都會盡自己的能力所及做好各種準備，但過了這個時間節(jié)點，能自主掌握的成分就大大降低，考生和購房者一樣都是心里沒底。尤其是我們現(xiàn)在買的都是期房，再趕上如果是新項目的首期，從合同簽字到交房前這段令人牽腸掛肚的時間就全憑開發(fā)商的信譽、實力和購房者的運氣了。
再想一下也許能明白。學校是固定的，它要辦成“百年老店”。開發(fā)商是流動的，做完項目也許就走了。他的首要任務(wù)是把項目賣出去，只要交給購房者的這些項目達到合同要求，一切就都OK了。
也正因如此，很多購房者在買房時沒有在意簽合同時應(yīng)該注意哪些條款，以至于最后吃了官司惹上糾紛悔恨不已。所以，買房下訂單要像填高考志愿表一樣慎之又慎，以防上當受騙。
一，提出想法以及意見
作為購房者，一定要主張在購房合同中對所購房屋的面積、價格、質(zhì)量、環(huán)境、交房日期、違約責任等事項加以詳細約定。一旦房地產(chǎn)公司違約，購房者就可以依據(jù)合同追究其違約責任。所以，購房者在簽訂購房合同時，必須提出自己的不同意見，說服開發(fā)商修改合同條款
說服的目的是要設(shè)法讓對方改變當初的想法而接受自己的意見，這是談判工作中最艱難的一步。為此：
1.要對對方表示友善，自己提出合法、合理的要求，而不是有意為難地提出不合法或開發(fā)商做不到的事情。
2.在說服對方時，也應(yīng)該坦率地說明自己的利益，使對方認為所提要求合情合理。
3.準備一些媒體關(guān)于開發(fā)商房屋的投訴報道，談到相關(guān)條款一般開發(fā)商會講你的想法是多余的，他們不會這樣做。你把相關(guān)的報道給他看，同時告訴他不是不相信他，而是現(xiàn)在開發(fā)商這樣做的不少，為了設(shè)防不得不提出這樣的要求，進一步,你還可以說既然你承諾你不會這樣做，那么寫進合同也沒有關(guān)系。
二，購房時簽訂合同的注意事項
第1，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
第2，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。目前一些地方實雖行網(wǎng)簽備案，但合同內(nèi)容也應(yīng)同紙質(zhì)的合同相同。
第3，注意合同條款中雙方所填寫內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。
第4，面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時，應(yīng)當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。
第5，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。
第6，一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。
第7，在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。
另外，買房簽合同時也要注意，對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進行協(xié)商，合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且若有特別關(guān)心的問題，也要在合同中體現(xiàn)。
在合意的過程當中，任何一方都無權(quán)強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。如果您認為您的利益在合同當中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補充的話，購房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。
現(xiàn)實中也存在開發(fā)商因為資金鏈條斷裂，可能會無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，而停工時間較長可能會形成爛尾樓，這對于購房者維護自身的利益非常不利。因此，在簽正式合同之前，需實地了解一下項目情況。如果選擇購買，一定要詳細約定交房時間，以及相關(guān)的違約責任。
購房者交納房款之后，開發(fā)商一般出具的是收據(jù)，正式的購房發(fā)票通常會在交房的時候給購房者。
最后,還要約定配套設(shè)施,如安裝的門、窗型號,是否一戶一表等；公用的綠化、電梯等等。
三，購房合同簽訂的8個策略
策略是智者取勝的法寶。談判不是簡單的你來我往，來點策略會讓一場嚴肅的談判變得輕松愉快，甚至可能使一場僵持的談判重新獲得談下去的基礎(chǔ)。
1.以團隊的形式談判。一個合同簽不下來，開發(fā)商退的是一個人的購房訂金，充其量也不過是幾萬元錢。若是幾個、十幾個、幾十個的話，合同談不成那開發(fā)商退掉的就不是幾萬元了。對于急于兌現(xiàn)自己的現(xiàn)金資本的開發(fā)商來講，他們是不會輕易在消費團隊面前選擇退錢的。
2.自信中帶一點狂，擺出一副有錢我不怕買不到房子的派頭，使對手感到壓力很大。
3.給自己留一定的余地。提出比自己的預期目標更高一些的要求，這樣就等于給自己妥協(xié)時留下一些余地。目標定得高，收獲便可能更多。
4.揭露房屋缺點。對賣方的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心，借以達到殺價的目的。讓步要緩，而且還要顯得很勉強，爭取用最小的讓步去換取對自己最有利的協(xié)議。
5.先談補充協(xié)議，再談標準合同的24條。補充協(xié)議是開發(fā)商自己擬訂的，肯定是站在開發(fā)商自己的角度出發(fā)，不會或過多考慮購房者。而標準的24條目前存在的問題，經(jīng)過房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展，幾乎都暴露了，洽談的地方不很難，余地也不是很大。如果一開始按部就班地談24條的話，談到累的時候再談補充協(xié)議雙方的情緒、精力等等方面肯定不如開始，而恰恰這部分是最重要的。
6.伺機喊“暫�！�。如果談判陷入僵局，不妨喊“暫�！保嬖V對方：自己需要時間思考。這就既可以使對方有時間重新考慮其立場，又可以使自己有機會研究對策，或者以一點小的讓步重回談判桌旁。
7.不要急于成交，要有耐性。開發(fā)商叫你去簽約，一般都有今天和你簽了合同，你馬上將錢交給他的打算。所以在談判的時候開發(fā)商會催促你快點簽約，關(guān)于合同修改問題，開發(fā)商會給你一些空頭支票一樣的口頭承諾。購房者在談判時一定要穩(wěn)得住，不要急于成交。
8.先簽合同后交錢。對于那些要求先交購房款再簽約的開發(fā)商，購房者一定要抵制，不要進了開發(fā)商設(shè)計的套子。房款都交了，開發(fā)商錢拿到了，購房者還有什么可以抗衡開發(fā)商的呢？開發(fā)商不就是看上購房者手上的錢，才把我們當作“衣食父母”的嗎？購房者不是因為自己有錢，才可以和開發(fā)商談判的嗎？
