湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月20日訊 買房難，難的并非是房子難買，而是在當(dāng)前雜亂無章的房產(chǎn)市場，買到稱心如意的房子難。
對大部分購房者來講，買房是關(guān)乎一輩子幸福的終身大事。但通往幸福的道路卻很艱辛，首次購房的新手們，經(jīng)常被身經(jīng)百戰(zhàn)的售樓員忽悠的找不到北，屁顛屁顛的付了全部的積蓄，買到了房子。等到入住體會到“想象很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”，售樓處所描繪的夢幻家園，交房時就會徹底被現(xiàn)實(shí)打回原形。如小品中的對白：
購房者：買房時，你們說，樓盤綠化高達(dá)60%，上百棵參天大樹。在哪呢？
售樓員：一直在這里啊
購房者：就那幾棵小樹苗啊~~不仔細(xì)看還以為是一排蔥呢。
售樓員：別著急呀，50年以后，他們就長成參天大樹了，綠樹成蔭。
購房者：還有，你們廣告上畫了小區(qū)的天空中飛著天鵝，池塘里邊游著的魚，魚呢？
售樓員：天鵝吃了。
購房者：那天鵝呢？
售樓員：吃飽了，飛了。
購房者：還有這個，你們上面寫著買房子送家具，你們送了嗎？
售樓員：您買了嗎？您不去買，我們怎么幫你送呢？
購房者：無言以對
雖然只是小品中的一段臺詞，但現(xiàn)實(shí)生活中依舊不乏這樣被欺騙案例。怎樣拆穿買房過程中遇到的忽悠手段？下面就爆出在買房中最容易碰到的十大忽悠，以提醒購房者，買房可別被“忽悠”了。
忽悠一，虛假宣傳
房地產(chǎn)行業(yè)的廣告額是所有行業(yè)中最高的，而其中的虛假宣傳也是最多的。比如市場中出現(xiàn)的越來越多的“精裝修”，但實(shí)際上開發(fā)商不在合同中明確寫明裝修及配套設(shè)施所使用的材料品牌和標(biāo)準(zhǔn)，在這種種情況下，出現(xiàn)糾紛之后開發(fā)商往往會逃避責(zé)任，或直接讓裝修公司與購房者簽訂獨(dú)立的裝修合同，在出問題時一推了之。類似的還有“購房返租，以租金抵購房款”、“購房送全屋家具”等，基本都是用利益來蒙蔽購房者雙眼的套路。
應(yīng)對此類陷阱，主要需要靠購房者做出主觀判斷，了解自身需求，要明白你買的是什么，有沒有支付能力，根據(jù)這兩條來決定你應(yīng)不應(yīng)該買房，應(yīng)該買什么樣的房，而不是看到“餡餅”就迎上去。
忽悠二，學(xué)區(qū)房有陷阱
眼下，學(xué)區(qū)成為家長們置業(yè)的首要考核指標(biāo)。開發(fā)商們也瞅準(zhǔn)商機(jī)，大打“學(xué)區(qū)牌”。記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商銷售廣告“傍名�！�，大致分為三種，其中一種就是“承諾派”。比如開發(fā)商承諾業(yè)主買房后可以上某某重點(diǎn)學(xué)校，因?yàn)殚_發(fā)商與學(xué)校方面簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，或者拿出與某校簽訂的招生協(xié)議。在這種情況下，有些開發(fā)商會兌現(xiàn)承諾，但部分開發(fā)商就難以實(shí)現(xiàn)。由于只是口頭約定，造成損失后業(yè)主就很難維權(quán)。
另一種是“模糊派”。比如在廣告語中，并不表明是屬于某個學(xué)區(qū)，但打出“毗鄰某某名�！薄爸苓吤Ｔ萍钡日信啤ＭǔＧ闆r下，由于學(xué)區(qū)的劃分是以距離作為參考的，但如果學(xué)校、小區(qū)的建設(shè)時間晚于規(guī)劃時間的話很可能出現(xiàn)“小區(qū)與學(xué)校一路之隔，但不在學(xué)區(qū)范圍”的情況。
還有一種是“規(guī)避派”。比如對政策的規(guī)避，有些重點(diǎn)學(xué)校招生政策比較嚴(yán)格，比如入戶須滿一定期限，但購房者咨詢的時候，并不一定能得到這些提醒。比如對產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的規(guī)避，少數(shù)樓盤雖然處于學(xué)區(qū)內(nèi)，但因?yàn)閷儆谏虡I(yè)地產(chǎn)不能落戶口。也就是說，即便購房者買了房，小孩也不能上這個學(xué)區(qū)的學(xué)校。
破解：以學(xué)區(qū)房博出位的樓盤并不在少數(shù)，身為購房者，該如何甄選學(xué)區(qū)房，避免學(xué)區(qū)房陷阱？湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購房專家表示，對于消費(fèi)者來說，如果說買這個房子確保百分之百上這個學(xué)校，這個是大多數(shù)開發(fā)商承諾不到的。此時，購房者可以向教育部門咨詢相關(guān)情況，規(guī)避風(fēng)險。
其次，在購買熱門學(xué)校周邊學(xué)區(qū)房時，購房者還應(yīng)留意房子的產(chǎn)權(quán)問題。因?yàn)槎鄶?shù)學(xué)校的服務(wù)區(qū)是指學(xué)區(qū)內(nèi)的住宅樓，不含機(jī)關(guān)、單位和商業(yè)樓。學(xué)區(qū)房一般價格較高，有的新建小區(qū)建成小戶型，總價較低，吸引家長購房，但如果屬于商業(yè)用房，購房人的孩子也無法入學(xué)。
最后，開發(fā)商的承諾可能不靠譜，因此合同之外最好能附一個學(xué)位協(xié)議。
忽悠三，低價、特價等優(yōu)惠誘惑
每到樓市淡季，許多開發(fā)商為了完成銷售任務(wù)，通常促銷幅度都比平日大，低價、特價幾乎已成為許多開發(fā)商的常規(guī)動作，但是樓盤是否真正降價，優(yōu)惠力度有沒有開發(fā)商口中的那么大就不得而知了。
很多開發(fā)商習(xí)慣于將各種優(yōu)惠活動“捂著”“蓋著”，總是在與消費(fèi)者議價博弈時才一點(diǎn)點(diǎn)地釋放出來，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就可在整個議價過程中始終處于主導(dǎo)地位。真要準(zhǔn)備下單的購房者們不要單純被低價引誘，而是要具體了解一下“特價房”所處的小區(qū)位置、戶型等。房子不同于一般物品，位置、房型都將決定其價值。另一方面，品牌公司推出“特價房”，就像是大商場在特殊時段推出的品牌商品折扣，如果對產(chǎn)品了解透徹，將是不錯的投資或置業(yè)機(jī)會。
忽悠四，綠化率概念混淆 鋪個草皮就算綠化
有好環(huán)境才能住的舒服，特別是在空氣污染日益嚴(yán)重的今天，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也借此機(jī)會打起了“環(huán)境牌”，作為衡量小區(qū)環(huán)境的重要標(biāo)準(zhǔn)，綠化率也往往成為開發(fā)商加價的籌碼。然而不得不承認(rèn)，在這個魚龍混雜的行業(yè)中，開發(fā)商書面上的綠化率數(shù)據(jù)往往“缺斤短兩”。對于大多數(shù)購房者而言，對超高綠化率的概念依舊陌生。究其原因，在售新建小區(qū)大多尚未完工，綠化狀況無跡可尋。但更重要的是，社區(qū)綠化狀況的概念早已在“綠化率”一詞中被偷換。比如，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。
破解，只有在潮水退去時，才會知道誰在裸泳。隨著既有房產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度的推進(jìn)，新型住宅項(xiàng)目以及其社區(qū)景觀將更為清晰地呈現(xiàn)在購房者面前。通過對比樓盤綠化數(shù)據(jù)與項(xiàng)目實(shí)際綠化狀況，購房者可以很容易做出判斷。
忽悠五，環(huán)境配套藏貓膩
作為剛需一族的我們時常被樓盤的各種美好規(guī)劃所打動，于是在置業(yè)顧問以及宣傳資料的糖衣炮彈的攻勢下，滿懷期待的購房�？墒堑搅私环恐�，卻發(fā)現(xiàn)了諸多問題。比如傳說中的綠化不見了，或者突然冒出一個垃圾站等等。然而消費(fèi)者，缺乏有利的證據(jù)，有苦難言。
業(yè)內(nèi)人士介紹到，一般而言，置業(yè)顧問在向購房者介紹項(xiàng)目的時候，很多時候都只會說出項(xiàng)目的各種好，甚至將一些未來不知多久才會發(fā)生的事，也當(dāng)做項(xiàng)目的賣點(diǎn)。而且他們經(jīng)常只是口頭承諾，這些東西并不會寫進(jìn)合同，當(dāng)購房者簽訂合同買房之后，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)和當(dāng)初承諾不一樣時，他們則會說，一切按照合同辦事。因此，業(yè)內(nèi)人士提醒到，針對項(xiàng)目周邊環(huán)境的問題，購房者可以通過各種渠道事先了解政府規(guī)劃，這樣才不會被忽悠。
忽悠六，沙盤比例僅供參考
現(xiàn)如今，多數(shù)樓盤都是未建好先開賣，漂亮精致的沙盤成為購房者了解項(xiàng)目的第一渠道。為了給向購房者展現(xiàn)更為美好的社區(qū)環(huán)境，放大沙盤上的樓間距、增加綠化面積、放大配套設(shè)施的比例成為開發(fā)商的慣用手段。大多數(shù)人會被沙盤上的高綠化率、超寬樓距、大型泳池等假象迷惑。
如此情況，在其他樓盤也不鮮見。如果細(xì)心留意沙盤上的細(xì)節(jié)，就可以發(fā)現(xiàn)沙盤上有句不起眼的字——"沙盤比例僅供參考"。
破解：因?yàn)槭袌錾虾芏鄻潜P都是分幾期開發(fā)，沙盤上有些配套設(shè)施可能是二期或是三期的規(guī)劃，但沙盤卻是一期推出前就做好，這就容易導(dǎo)致某些配套設(shè)施在后期規(guī)劃中若未能全部通過，沙盤內(nèi)容便無法全部實(shí)現(xiàn)。同時，“樣板房”也是一個不容忽視的陷阱。一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，往往不實(shí)用。裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進(jìn)行誤導(dǎo)，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實(shí)際所交房不符。
其實(shí)沙盤和樣板房就是參考，主要還是看合同的。對于開發(fā)商宣傳的房子有多好永遠(yuǎn)要保持懷疑態(tài)度，尤其是宣傳過程中定義模糊的詞匯，購房者購房前應(yīng)主動、積極了解相關(guān)情況，看沙盤不如多問實(shí)際數(shù)據(jù)，多做實(shí)地考察。另外，購房者要仔細(xì)閱讀購房合同中的內(nèi)容，必要時還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。
忽悠七，贈送面積多 看似很實(shí)惠
“買房送面積”是市場交易中較為常見的一種銷售策略�！百浰兔娣e”也就是所謂的“N+1”戶型。從具體情況來看，部分開發(fā)商將陽臺設(shè)計成了可以改造為次臥室的半贈送空間。“N+1”戶型就是在產(chǎn)品報建的時候房子之間形成漏空，在這些漏空上搭建承重梁，或者是拉高一層空間的高度，進(jìn)行分隔。當(dāng)產(chǎn)品接受完規(guī)劃驗(yàn)收之后，再將這些漏空區(qū)域封閉起來，就形成所謂的贈送面積。
除了“N+1”戶型，入戶花園、內(nèi)庭院、大陽臺、臥室飄窗等都是普遍的贈送面積形式。大部分購房者覺得自己占了很大的便宜，其實(shí)不然。根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，半開放式陽臺在計面積時只能計入一半，露臺和入戶花園計算一半的面積，即另外一半面積本來就是你應(yīng)得的，和開發(fā)商根本沒關(guān)系。
因此，對于贈送面積，購房者們還需弄清楚幾個問題：到底是贈與所有權(quán)還是免費(fèi)提供使用權(quán)，應(yīng)該約定明確；對共有部分面積的贈送，可能歸于無效；對于一些本身就不計入建筑面積的空間，即使購房者對其進(jìn)行改造，使其具備了專有部分的特征，也仍然無法在房屋登記簿或產(chǎn)權(quán)證上得到體現(xiàn)。 在簽訂買房合同時，對一些開發(fā)商贈送的東西，一定要以明確的概念定義寫進(jìn)合同，有圖紙的要附圖紙。例如開發(fā)商說送閣樓，那就必須注明，閣樓建筑圖紙?jiān)趺礃拥�，面積有多少，有沒有公共設(shè)施等。
忽悠八：定金多少都收 優(yōu)惠明天就沒了
樓盤在開盤前事先都不會釋放出真實(shí)的價格，而是開展認(rèn)籌幾千抵幾萬的活動來吸引客戶。為了測試市場、鎖定客戶、操控價格、提前回籠資金。
購房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，銷售人員就會告訴你說這個戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，銷售人員就會要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。如果購房者在約定的時間內(nèi)未能前來，所付定金就不予退還。此外，在銷售現(xiàn)場為了制造緊張的氣氛，營造熱銷場面，置業(yè)顧問一般會說“其它房源已經(jīng)賣了，就剩這幾套了”，或是“活動今天為止”、“明天優(yōu)惠結(jié)束”，多是逼單行為，先套住你再說。因此，面對這種情況購房者要擺正心態(tài)，不畏強(qiáng)權(quán)，冷靜處理，購房時要把問題搞清、搞細(xì)，可以向旁邊的置業(yè)者打聽下或自身多考察幾次，看看開發(fā)商所說的情況是否屬實(shí)。
忽悠九，交通便利只在規(guī)劃上
置業(yè)顧問一般會談到樓盤便利的交通條件，比如有輕軌、公交等經(jīng)過。但是具體輕軌在哪有站點(diǎn)，什么時候通車卻是未知數(shù)。有可能你買的房子交房后輕軌還沒有修好，或者公交線路規(guī)劃不到位。
對于購房者來說，實(shí)地考察是規(guī)避購房陷阱的最好辦法，切勿相信一切虛擬，或者口頭上的承諾。因此專家提醒，買現(xiàn)房第一選擇還是買龍頭品牌房企的樓盤。實(shí)際上現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上銷售成績好的也基本都是這些公司的樓盤，資金鏈有保障，樓盤社區(qū)才會完善。
忽悠十， 精裝修 美麗的繡花枕頭
隨著精裝樓盤日益普及，質(zhì)量糾紛也逐漸顯現(xiàn)出來，業(yè)主對樓盤的精裝質(zhì)量不滿，在看房工程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提交的‘精’裝房不精，純屬劣質(zhì)裝修，質(zhì)量問題眾多，向開發(fā)商提出整改，卻被一拖再拖。開發(fā)商卻一臉委屈認(rèn)為業(yè)主在雞蛋里挑骨頭。維權(quán)事宜時有發(fā)生。
破解：消費(fèi)者簽精裝修房屋購房合同時應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)：一、明確約定裝修中使用的各類建材及設(shè)備的品牌、型號，不能籠統(tǒng)地約定“進(jìn)口”、“高檔”、“國內(nèi)名牌”、“國際名牌”等。二、一些裝修工程在竣工驗(yàn)收時不一定能夠檢查出來它是否存在質(zhì)量問題，而必須通過使用才能發(fā)現(xiàn)，因此在簽訂合同時也應(yīng)注意在合同中約定裝修工程保修期限。三、違約責(zé)任。合同中應(yīng)明確開發(fā)商裝修不符合約定賠償方法、標(biāo)準(zhǔn)等，方便出現(xiàn)問題后的處理。
總結(jié)：
對購房者來講，買房是一輩子的事情。想想花了全部的積蓄，住的環(huán)境每天讓自己很崩潰，著實(shí)讓人心痛。而上述的案例比比皆是。
自樓市調(diào)控之后，購房者也會發(fā)現(xiàn)，去售樓處所遭受的態(tài)度明顯不同了，售樓小姐的臉上開始掛著微笑，在介紹房子的時候明顯有耐心。是的，限購政策讓市場的供需從過去幾年的供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇�，開發(fā)商再不能擺出傲慢的姿態(tài)去賣房。不負(fù)責(zé)任、靠欺瞞哄騙的方式去賣房已經(jīng)成為過去。隨著需求量的逐漸飽和，后續(xù)的服務(wù)和產(chǎn)品的質(zhì)量成為開發(fā)商立足行業(yè)的根本。只有把每一個樓盤做好做精，讓每一位業(yè)主親身體驗(yàn)，口口相傳，只有客戶認(rèn)可，開發(fā)商的誠信與責(zé)任才會得到社會的認(rèn)同。
買房，是該到了告別被忽悠的時代！
