湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月20日訊 “我最近到處看房，在很多樓書、宣傳資料上都看到‘容積率’這個詞，覺得似乎與樓盤品質(zhì)有一定關(guān)系，但不知道到底是什么意思，問了很多朋友也不太了解�！辟彿空呤Y先生向記者“求助”，想要知道“容積率”的高低到底會有怎樣的影響？
容積率影響住房舒適度
事實上，買房的市民中，知道容積率的人并不多。在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于大多數(shù)普通購房者來說，容積率是一個專業(yè)詞匯，買房時一般不會太多關(guān)注，他們更關(guān)心房價、戶型設(shè)計、綠化率等其他指標。
“其實，就像這套房產(chǎn)的面積、戶型一樣，整個小區(qū)的容積率是考察住房舒適度的一個關(guān)鍵因素�！焙臧l(fā)地產(chǎn)鄧經(jīng)理表示，容積率能直接反映建筑密度，進而對景觀空間及每一棟房子的進深、采光產(chǎn)生影響。
那么，到底什么是容積率呢？百度百科顯示，容積率就是項目總建筑面積與占地面積之比。以一處1萬平方米的地塊為例，如果未來該土地上建設(shè)1萬平方米的房子，那么它的容積率就是1.0；如果建設(shè)2萬平方米的房子，其容積率就為2.0；如果只建5000平方米的房產(chǎn)，容積率就是0.5。顯而易見，在相同面積的土地上，建成的房產(chǎn)面積越大，容積率就越高，反之就越低。
不難判斷，對于住戶來說，容積率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒適度也就越高。但對于開發(fā)商來說，其可用于回收資金的面積就越小。一般來說，購房者希望容積率做小，而開發(fā)商希望容積率做大。
1.5～2.0的綜合小區(qū)最宜居
據(jù)了解，容積率的設(shè)定，首先是建筑規(guī)劃部門在對城市整體規(guī)劃之下，對每個區(qū)域有一個容積率指標，然后對這個區(qū)域內(nèi)的各個項目按比例進行適度調(diào)整。采訪中了解到，不同地段、不同周邊配套的容積率是有差異的，在此規(guī)劃下的各個小區(qū)的建筑類型也就各不相同了。
對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度�！翱偟膩碚f，容積率低的房子居住密度低、舒適度高、私密性好。”某樓盤相關(guān)負責人表示，市民在選購房產(chǎn)時，從容積率的大小就可以看出該樓盤屬于何種類型、品質(zhì)如何等，通常容積率低的項目樓層較低、采光較好，更受購房者的歡迎。
不過，“低容積率”是相對的，由于受土地成本限制，并不是所有項目都能實現(xiàn)理想的“低容積率”。并且，有些開發(fā)商在做別墅項目的時候，如果一味追求別墅的低容積率，也會使得小區(qū)缺乏人氣，不利于鄰里交往，物管成本業(yè)相對升高。因此，現(xiàn)在拉薩市場上很多小區(qū)基本上都是綜合社區(qū)，物業(yè)形態(tài)很豐富，有聯(lián)排、多層、小高層、高層，配套設(shè)施也相對齊全�！斑@樣的社區(qū)規(guī)模大，綠化好，容積率在1.5至2.0之間，是比較適宜居住的�！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
規(guī)劃得當?shù)母呷莘e率也舒適
雖然容積率不只是一個簡單的數(shù)字，但也并不是衡量住宅好壞的絕對標準。鄧經(jīng)理認為，容積率和舒適度之間并不是一個簡單的線性比例關(guān)系，容積率低，舒適度并不一定高；而相同容積率的兩個小區(qū)，由于種種因素的影響導致了舒適度相差甚遠�！凹词谷莘e率較高，如果布局合理，其他的配套設(shè)施完善，也不一定比容積率低的項目舒適度差�！�
“開發(fā)商拿地時，地塊的容積率就已經(jīng)被政府部門確定好了，因此實際上，開發(fā)商對容積率沒有太多發(fā)言權(quán)，但卻可以通過產(chǎn)品類型、建筑布局、園林規(guī)劃，提高居住的舒適度�！表樛ā蕠H相關(guān)負責人認為，容積率要靠建筑來體現(xiàn)，在高容積率的規(guī)劃無法變更的情況下，人性化的建筑、規(guī)劃會提高舒適度。比如，較大的綠化面積，可使園林開闊不顯得人多；建筑點狀分布使得建筑物之間能夠錯開，彼此遮擋較少，采光、通風更好。
此外，小區(qū)之外的“區(qū)域容積率”也在某種程度上影響了小區(qū)自身的容積率。不少業(yè)內(nèi)人士表示，一些項目表面上容積率不高，但其周圍都是高樓大廈，整體小區(qū)像一個“盆地”，整個區(qū)域的容積率明顯是偏高的。如果一個容積率并不算低的小區(qū)，周邊都是綠地，整個區(qū)域的容積率反而得到了很好的保證。
>>>地產(chǎn)小百科
容積率多少合適
住宅容積率一般在土地拍賣時就已確定，只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問題，下面提供各類建筑分別對應的容積率數(shù)值供大家參考，容積率多少合適呢？
1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。
2、容積率0.3—0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。
3、容積率0.5—0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3—4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。
4、容積率0.8—1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。
5、容積率1.2—1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。
6、容積率1.5—2.0，正常的多層+小高層項目。
7、容積率2.0—2.5，正常的小高層項目。
8、容積率2.5—3.0，小高層+二類高層項目(18層以內(nèi))。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。
9、容積率3.0—6.0，高層項目(樓高100米以內(nèi))。
10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。
