湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月14日訊 10年樓市,終于走向一個拐點。在調(diào)控政策的壓力下，在房貸收緊的金融環(huán)境下，2014年湘潭房地產(chǎn)市場遇到了強有力的挑戰(zhàn)，過熱的市場已經(jīng)開始降溫，過高的房價出現(xiàn)了降價潮，瘋狂“搶房”現(xiàn)象不在。
縱觀湘潭房價10年的走勢，2013年成為湘潭房價的一個分水嶺，整體價格突破4000元/平方米大關(guān)，全年房價累計上漲474元/平米，漲幅為12.77%，創(chuàng)下近三年房價最高年漲幅。
猶記去年此時，6月的湘潭艷陽如火，悶熱難耐。但對于當(dāng)時的樓市而言，空氣中彌漫著躁動——成交價格屢創(chuàng)新高，關(guān)于“房價未來上漲的預(yù)期”是最熱的話題；但僅僅過了一年，悲觀，開始彌漫樓市，而最近3個月房價的走勢，成為各方爭論的焦點。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年3、4、5月湘潭房價環(huán)比三連跌，同比漲幅連續(xù)三個月回落，樣本均價分別為4158元/㎡、4124元/平米、4091元/平米，其中5月份同比僅僅上3元/平米，漲幅為0.07%。
露出疲態(tài)不僅是房價，從成交數(shù)據(jù)看，2014年上半年樓市“含金量”明顯不足。湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止至6月13日，湘潭市累計成交住宅5169套，同比2013年上半年6979套的成交量暴跌1810套，跌幅為26%。
對于房價走勢，各種判斷預(yù)測似乎讓我們霧里看花。但是可以肯定的是，在2014年首次出現(xiàn)了量價齊跌的情況后，從整個宏觀面上看，目前湘潭樓市的房價，在政府的調(diào)控以及貨幣政策的緊縮下，湘潭不少區(qū)域的房價開始回到2013年上半年的水平，加之目前各地“救市”政策的陸續(xù)出臺，購房門檻的降低，因此，對于購房者而言，一次少有的買房良機正在顯現(xiàn)——這個時候下手，無疑將是一次睿智的選擇。
指標(biāo)一，銀行動向
普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態(tài)度。銀行手松，說明市場看好，投資客涌動，房價一般呈上漲趨勢；銀行手緊，說明市場風(fēng)險加大，政策調(diào)控，投資客抽身，絕大部分的賣家著急買家觀望，房價一般呈下跌趨勢。如果是買房自住，在下跌的時候會淘到“物美價廉”的房子。從某種程度上說，銀行對貸款的態(tài)度比專家的話更真實、準(zhǔn)確，可信度更高。
2014年以來，銀行對房地產(chǎn)貸款不斷收緊，更有銀行高管表示，“房價太高了，我們認(rèn)為，目前的房子根本不值這么多錢�！笔艿姐y行信貸緊縮、“錢荒”的影響，房企深陷資金鏈危機的現(xiàn)象頻現(xiàn)。與此同時，房貸利率還在進一步攀升。數(shù)據(jù)顯示：在央行“喊話”后，商業(yè)住房貸款的優(yōu)惠利率仍逐漸減少，利率普遍走高，全國最低房貸利率提升至九折。整體首套房利率水平依然處于高位，普遍上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍至1.2倍；二套房貸款利率也加速調(diào)高，最高上浮至基準(zhǔn)利率的1.4倍。
指標(biāo)二，供需關(guān)系
如果有關(guān)部門發(fā)布房子平均價格下跌，有可能是因為市場上出售的某類房子增多，并不一定是房屋價格整體降了。某類房子增多代表著市場的需求和供給情況，如果供給增多真實需求也增多，則此類房屋的價格保持持平或者小幅上揚，此時是買不到便宜房子的；如果供給增多真實需求保持不變，則此類房屋的價格立馬下跌，此時才是購買房屋的最佳時機。
2014以來,全國樓市處于不明朗的狀態(tài)下,湘潭也不例外。數(shù)據(jù)顯示一季度，湘潭新建商品房登記銷售37.85萬m2，其中住宅登記銷售31.19萬m2；而供應(yīng)方面，一季度批準(zhǔn)預(yù)售面積為46.44萬m2，其中，住宅批準(zhǔn)預(yù)售38.8萬m2。從數(shù)據(jù)可以明顯看出，當(dāng)前樓市明顯供過于求，另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，湘潭新建商品房剩余可售量為337.94萬m2同比增加31.31%，其中，商品住宅剩余可售量為254.68萬m2，同比增加33.08%。
指標(biāo)三，政策導(dǎo)向
政府的宏觀調(diào)控會直接影響房價的走勢，如果政策出臺頻繁表示樓市預(yù)期較為火爆；反之，樓市調(diào)控政策遲遲不見出臺，表明樓市已經(jīng)處于可控制范圍，此時此時才是購買的最佳時機。
2014年，面對不斷分化的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)調(diào)控放棄了十年來堅持的“嚴(yán)格調(diào)控”，首次提出“分類調(diào)控”的基本原則。比如在在房價上漲壓力較大的城市，如北京、上海、廣州仍在嚴(yán)格執(zhí)行此前的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
指標(biāo)四，房價漲跌
買漲不買跌是投資客的投資理念，雖然利潤達不到最大化，但可以降低投資風(fēng)險。而一般的買房自住者，房價的漲與跌其實都只是一個數(shù)字而已，而最關(guān)鍵的是同樣的房子買的時候付了多少錢。在下跌時買入的價格肯定低于上漲時買入的價格。
根據(jù)百城房價數(shù)據(jù)顯示，全國100個主要城市新建住宅的全樣本價格為10978元/平方米，環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來持續(xù)上漲近兩年的“百城房價”首現(xiàn)跌勢。據(jù)顯示，5月湘潭房價為4091元/平米，環(huán)比連續(xù)三個月下滑，同比漲幅停滯。
指標(biāo)五，中介反應(yīng)
房地產(chǎn)中介站在市場第一線，總是能最早感知市場冷暖。如果中介頻頻頻頻爆出月收入幾萬，或者房產(chǎn)中介向你推銷房子的陌生電話少，證明市場行情好，市場上并不缺客戶，這時不是買房的時候；如果房產(chǎn)中介離職現(xiàn)象或者出現(xiàn)關(guān)門跡象，證明市場行情不好，市場上買房的客戶少，跟房東討價還價的機會就多，這時才是買房的最佳時機。
樓市“感冒”，房產(chǎn)中介也可以打“噴嚏”。2014年以來，隨著二手房市場出現(xiàn)調(diào)整，中介門店的關(guān)門潮也隨之而來，特別是作為行業(yè)龍頭的中原地產(chǎn)，也在近期出現(xiàn)了門店接二連三關(guān)門的情況。另外，鏈家地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等品牌中介已有部分門店關(guān)閉。
指標(biāo)六，土地市場
決定買與不買一個重要的指標(biāo)就是土地市場。比如在樓市的持續(xù)低迷下，土地市場遇冷，說明樓市預(yù)期不容樂觀，此時買房無疑不是最佳；但是如果樓市低迷，土地市場反而火爆，說明開發(fā)商資金以及對未來預(yù)期都比較樂觀，此時應(yīng)該就是最佳抄底時候。
2014年以來，湘潭樓市量價齊跌，但土地市場依然延續(xù)了前期交易火爆的行情。數(shù)據(jù)顯示，2014年5月份湘潭累計成交土地5宗，成交金額高達10億，創(chuàng)下湘潭房地產(chǎn)市場單月最高成交記錄。
指標(biāo)七，自身需求
不買吧，房價還在漲個不停，買吧，又怕最后套了進去，現(xiàn)在做個買房的決定太難了�！焙芏噘彿空弑磉_了類似的觀點。其實買房抄底最重要的就是看自身需求。
現(xiàn)在都說房價高，買不起房子。那么，房價降了就一定能買得起房子？未必。如今有一部分人買不起房子是人為造成的。比如說，他手上的錢本可以買個60～70平方米的房子，但他非要買120平方米的房子�？梢再I在城郊，卻非要買在市中心黃金地段。房子大，地段佳，固然好，但在條件不具備的時候，必須面對現(xiàn)實。景觀越好，位置越佳，越是完美的房子越稀少，付出的代價也越高。建議普通買房者首先考慮方便、實用，不必一步到位。理想的房子，其實是個相對的概念，今日理想未必明天就理想。方便實用才是最實在的。
所以，滿足自己的需求就是最好的房子，買房前定好自己的目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。
