湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月1日訊 2014年春節(jié)過后，杭州某樓盤率先降價(jià)，掀起樓市軒然大波。此后，“降價(jià)潮”不斷在全國(guó)各地上演，于此同時(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的聲音漸漸響起。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年5月新房平均銷售價(jià)格一改4月份漲幅0.1%的趨勢(shì)，比4月份下降了0.3%，這是自2012年6月以來的首次下跌。
傳統(tǒng)樓市淡季即將到來，由于政策沒有放寬跡象，銀行沒有示好表情，購(gòu)房者觀望心理嚴(yán)重，房地產(chǎn)行業(yè)冬天的最嚴(yán)酷的階段可能仍未到來。面對(duì)緩慢下降的銷售價(jià)格，對(duì)于購(gòu)房者來說，反而有些暈：這房子，買還是不買？ 買了，會(huì)不會(huì)跌；不買，會(huì)不會(huì)漲？
對(duì)此湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)房專家表示，樓市調(diào)控五年，越調(diào)越高的房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)“拐”點(diǎn)，連續(xù)數(shù)月以來,房?jī)r(jià)跌勢(shì)不止。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的低迷后，3月份開始出現(xiàn)“小陽春”，紅五月又露出向好的勢(shì)頭，但根據(jù)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們可將其“診斷”為“虛火”，跌勢(shì)不止房?jī)r(jià)仍將面對(duì)三大利淡因素，剛需購(gòu)房買樓前考慮樓盤升值潛力。
第一，庫(kù)存因素
湘潭作為一個(gè)三線城市，一直以來房?jī)r(jià)的漲幅并沒有出現(xiàn)過大起大落，但是今年進(jìn)入四月份以來，湘潭的一些樓盤紛紛搞起了降價(jià)打折促銷。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，巨量庫(kù)存是導(dǎo)致樓盤降價(jià)的主要因素。據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止至2014年4月底，湘潭仍有待售新建商品房345.98萬平米，其中住宅待售面積為262.39萬平米，創(chuàng)下歷史新高。筆者初步估算，如果按照2013的不足200萬平米的銷售量，當(dāng)前湘潭樓市庫(kù)存需要22個(gè)月才能消化。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，庫(kù)存壓頂之下，以價(jià)換量，將會(huì)是2014年商家的生存法則。
第二，需求因素
過去十年房地產(chǎn)黃金期，樓市火爆很重要的一個(gè)原因就是需求旺盛。但是歷經(jīng)五年的房產(chǎn)調(diào)控后，除去投資性需求，剛需已經(jīng)成為市場(chǎng)的主導(dǎo)力量�；乜串�(dāng)前樓市，盡管住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，但商品房銷售價(jià)格不僅沒有下降，近年來反而呈加速上升的趨勢(shì)。目前房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重的虛高問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民所能承受的能力。
第三，資金壓力
雖然湘潭房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，但不能否認(rèn)的是目前房企資金鏈都不太樂觀，如果三季度，銀行還不開閘放水，資金壓力將盡一步凸顯。對(duì)于房企來說，要緩解資金壓力，最直接辦法就是降價(jià)。但是如果急速下降房?jī)r(jià)，可能造成整體局面陷入失控的境地。房地產(chǎn)市場(chǎng)向來是“買漲不買跌”，房?jī)r(jià)下降越多，購(gòu)房者觀望的情緒會(huì)更濃，而這正是開發(fā)商害怕看到的局面，只好避免“明降價(jià)”，用促銷、打折等“暗降”方式來吸引購(gòu)房者。
但是，一旦銀行放水，開發(fā)商資金得到緩解，樓市或再次重回上升通道。
第四，房產(chǎn)調(diào)控
2014年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出臺(tái)真正意義上的政策，更多停留在兩會(huì)“雙向調(diào)控”字面。近日，住建部最新調(diào)研結(jié)果顯示，如果不出意外，“不打壓、不刺激” “尊重市場(chǎng)規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的作用”等，將成為下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的基本口徑。這意味著，地方政府可能不再會(huì)直接挑戰(zhàn)現(xiàn)有的限購(gòu)政策，而是選擇“繞行”。這將成為決定未來一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控政策口徑。
買房前考慮升值潛力
房?jī)r(jià)漲跌難料，對(duì)于購(gòu)房者來說，買房更應(yīng)該貨比三家，關(guān)注樓盤升值潛力。影響房產(chǎn)升值的因素很多，主要是以下五大因素：
一是地段。影響房產(chǎn)價(jià)格最顯著的因素是地段，而決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。購(gòu)房者要仔細(xì)研究城市建設(shè)進(jìn)展情況，以便尋找具有升值潛力的房產(chǎn)。分析某一地段時(shí)，并不是看它是否在繁華的市中心，相反市區(qū)與郊區(qū)結(jié)合部往往具有更大的升值空間。
二是商圈。商圈也是決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，所購(gòu)房產(chǎn)地處的商圈的成長(zhǎng)性將決定該房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)潛力。所謂住宅所處的商圈，由幾部分構(gòu)成：其一是就業(yè)中心區(qū)，即一個(gè)能吸收大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓群或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。其二，在離就業(yè)中心區(qū)3—5公里的地帶將集中形成一個(gè)有規(guī)模的統(tǒng)一規(guī)劃的成片住宅區(qū)，一般要超過四五個(gè)完整街區(qū)。在就業(yè)中心區(qū)與住宅區(qū)之間，有簡(jiǎn)潔、完整、多樣化的交通線路。其三，在住宅區(qū)中，有一個(gè)以大賣場(chǎng)為中心的商業(yè)中心，輻射20分鐘步程。就業(yè)中心區(qū)、住宅區(qū)、大賣場(chǎng)三者之間將會(huì)形成一種互動(dòng)的關(guān)系。與就業(yè)中心區(qū)的互動(dòng)成就了住宅區(qū)開發(fā)的第一輪高潮，而大賣場(chǎng)的選址卻是洞悉第二輪增長(zhǎng)的關(guān)鍵。
三是環(huán)境。包括生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，任何環(huán)境條件的改善都會(huì)使房產(chǎn)升值。在購(gòu)房時(shí)，要重視城市規(guī)劃的指導(dǎo)功能，盡量避免選擇坐落在工業(yè)區(qū)的房產(chǎn)。每一個(gè)社區(qū)都有自己的背景，特別是文化背景。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，文化層次越高的社區(qū)，房產(chǎn)越具有升值的潛力。比如外國(guó)人喜歡聚居在使館區(qū)周圍的公寓、住宅里，其外國(guó)文化背景使得使館區(qū)周圍的外銷公寓很受青睞。
四是配套。在關(guān)注房產(chǎn)本身的同時(shí)，還要放眼所購(gòu)房產(chǎn)的配套設(shè)施。配套設(shè)施齊全與否，直接決定著該地段房產(chǎn)的附加價(jià)值及升值潛力，同時(shí)也是入住后居家生活方面舒適與否的關(guān)鍵因素。同交通條件類似，配套條件也主要針對(duì)城郊新區(qū)的居住區(qū)而言，在城市中心區(qū)域大多不存在配套問題。很多小區(qū)是逐步發(fā)展起來的，其配套設(shè)施也是逐步完成的。配套設(shè)施完善的過程，也就是房產(chǎn)價(jià)格逐步上升的過程。
五是品質(zhì)。隨著房地產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展，住宅現(xiàn)代化被逐步提上了日程。實(shí)際上，房產(chǎn)的品質(zhì)是在不斷變好的。這就要求在買房時(shí)，要特別注意房產(chǎn)的品質(zhì)，對(duì)影響房產(chǎn)品質(zhì)比較敏感的因素，要重點(diǎn)考慮其抗“落伍”性。好的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠體現(xiàn)其自身的價(jià)值。一棟造型別致的建筑物，可以提高自身的附加值。房產(chǎn)的內(nèi)部空間布局也很重要。一棟經(jīng)過良好規(guī)劃的建筑物，不僅室內(nèi)空間完整方正，對(duì)于采光、通風(fēng)、功能分隔的考慮也都要符合使用要求，當(dāng)然價(jià)值也高。另外，建材設(shè)備優(yōu)良的房產(chǎn)也具有較大的升值潛力。
