湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月28日訊 降價(jià)就退房，2014年以來(lái)隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，以及銀行持續(xù)收緊房貸，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)紛紛下降，尤其是3月之后，北京、上海、深圳等地也加入降價(jià)城市行列。也正因此，近兩個(gè)月來(lái)，因?yàn)椴粷M樓盤(pán)降價(jià)，難堪購(gòu)房款短期大額“蒸發(fā)”，一批關(guān)于房?jī)r(jià)下跌引起老業(yè)主不滿，打砸售樓處的不理智維權(quán)的法律糾紛在全國(guó)多處樓盤(pán)屢有發(fā)生。
“逢降必鬧”是樓市的一種常見(jiàn)現(xiàn)象，不僅僅是2014年，在之前的2012年，2008年都有發(fā)生，但依筆者看來(lái)，僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降，消費(fèi)者便要求開(kāi)發(fā)商退房，于理于據(jù)都站不住腳。
但是，在特定的一些因素下，比如延期交房，質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商尚自變革設(shè)計(jì)等等條件下，退房開(kāi)始變得有理有據(jù)。為此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)房專(zhuān)家整理出符合退房條件的六種情況。
退房一，商品房主體質(zhì)量不合格可直接退房
根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確系主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；或者商品房交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同、退房。
給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
退房二，雙方協(xié)商一致
《合同法》第九十二條規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同。”在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之后，如果雙方通過(guò)協(xié)商就解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達(dá)成一致意見(jiàn)，購(gòu)房人可以退房。
退房三，開(kāi)發(fā)商尚自變更規(guī)劃和設(shè)計(jì)
因?yàn)橐?guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知業(yè)主。購(gòu)房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。
購(gòu)房者在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房者的，購(gòu)房者有權(quán)退房；購(gòu)房者退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
退房四，商品房面積誤差較大購(gòu)房者可退房
根據(jù)是《買(mǎi)賣(mài)合同》第六條（和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條規(guī)定相一致）， 房屋預(yù)測(cè)面積和房屋實(shí)測(cè)面積，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，你可以申請(qǐng)退房，并有權(quán)獲得利息。
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)房專(zhuān)家提醒消費(fèi)者，最好將出現(xiàn)誤差的情況和解決的辦法約定的比司法解釋更為細(xì)化，例如如果出現(xiàn)超出3%的情況，購(gòu)房人提出退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在幾日內(nèi)將購(gòu)房人已付房款以何種形式退還，支付利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容。通過(guò)這樣的約定購(gòu)房人既保護(hù)自身的合法權(quán)益，又對(duì)開(kāi)發(fā)商起著一定的約束作用，一旦出現(xiàn)糾紛，可以有效地解決相關(guān)問(wèn)題。
退房五：延期交房可退房
買(mǎi)房子就是為了住，可是開(kāi)發(fā)商延期交房的事情卻不絕于耳。如果延期的時(shí)間不長(zhǎng)，倒可以等等。但是如果延期交房太久，購(gòu)房人有權(quán)要求解除合同。
《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
因此，開(kāi)發(fā)商延期交房的話，購(gòu)房人可以要求解除合同和退房。但是必須按照法定的條件和程序辦理。
退房六，符合法律規(guī)定的解除情形
根據(jù)《合同法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等規(guī)定，出現(xiàn)以下情形時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)解除合同：1、因不可抗力，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。2、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》訂立后，開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房人又將該房屋抵押給第三人。3、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》訂立后，開(kāi)發(fā)商又將該房屋出賣(mài)給第三人。
結(jié)語(yǔ)：買(mǎi)房不易，退房有道，且買(mǎi)且小心。目前的買(mǎi)房人，包括炒樓的投資者，絕大多數(shù)都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲，但事實(shí)證明，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)依然巨大。退房事件同時(shí)也提醒了那些還沒(méi)有買(mǎi)房的人們，在出手之前，三思而后行。
