湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月8日訊 “首付1萬元，買90平米小三房”、“首付3萬元，買豪宅”……2014年以來受“降價潮”、樓市“拐”點論以及房貸荒繼續(xù)蔓延的影響，湘潭部分樓盤開始推出“低首付”來吸引購房者。
此舉背后究竟意味著什么？是調(diào)控重壓下房價下跌使然嗎？在給力的優(yōu)惠面前，被首付款折磨的你，是買還是不買呢？多名業(yè)內(nèi)人士稱，這無非又是一個華麗的營銷噱頭，消費者買房一定要量力而行。
低首付解“燃眉之急”
按目前購房貸款政策，首套購房者貸款需支付總房款30%的首付款，而二套購房者需付總房款60%的首付款。當(dāng)媒體地產(chǎn)廣告的“首付5萬起，住3房”、“8萬住城市中心”這些詞語出現(xiàn)時，對于資金緊缺的“剛需”購房者來說，無疑極具吸引力。
盡管各樓盤都是打的“低首付”的廣告，但首付分期政策卻不盡相同。目前市場上的低首付政策五花八門：有的是首付一成，剩下的首付余款必須在半年內(nèi)付清；有的是首付1.5成，剩余的款項可以延期付款，但最長期限不能超過一年；還有的則是讓購房者首付兩成，剩余的首付余款可以在兩年時間里分5次付清。
準備結(jié)婚的劉先生和未婚妻一個月的收入大約在8000元左右，還貸款是沒有問題的�？墒侵簧狭藥啄臧啵瑑扇耸诸^上的錢也只有12萬元左右。低首付讓他看到了希望，“結(jié)婚當(dāng)頭，交了首付款之后，可以變成有房一族，房子定下來才踏實�！�
高額的首付款常常把剛需關(guān)在了換房的門外，而低首付的優(yōu)惠活動不但解決了“剛需”購房者首付難的問題，同樣還解決了“剛改”購房者首付難的問題。
“低首付” 實際一點不低
“零元秒殺首付款，不花分錢住新房�！�、“兩萬買兩房，三萬買三房，四萬買四房�！薄拔逡弧鼻埃谙嫣稑潜P的吸客戰(zhàn)中，部分商家的“低首付”廣告語顯得格外有誘惑力。
首付真的低了嗎？“一套120平方米左右的三房，首付只要3萬元，按房貸首付至少三成算起來，整套房只要10萬元。莫非有這種天上掉餡餅的事？”一市民看到某樓盤“低首付”廣告時提出疑問。
“‘低首付’實際上稱為‘分期首付’或‘開發(fā)商墊資首付’更為恰當(dāng)，這是樓盤促銷的一種噱頭，故意混淆了‘房貸首付’和‘購房者第一次支付款’的概念。” 業(yè)內(nèi)專家解釋說：“一套120平方米的房子，按總價60萬元算，銀行房貸首付門檻為18萬元，購房者第一支付的3萬元實際上相當(dāng)認購保證金，加上由開發(fā)商墊資的15萬元共同稱為首付款�！�
如此算來，“低首付”實際一點不低，這不過相當(dāng)于開發(fā)商借錢給購房者首付，在交房之日或約定期限內(nèi)，購房者需分期歸還這筆借款，甚至還可能額外產(chǎn)生一部分利息或手續(xù)費。
開發(fā)商不做虧本買賣
借錢給消費者來買自己的房子，這種聽起來類似于“賒購”的營銷模式，開發(fā)商的出發(fā)點和利益點又在哪里？
首先，低價廣告吸人眼球，用置業(yè)顧問的一句經(jīng)典語錄就是“不怕你不買，就怕你不來”。“低首付”對不明真相的購房者還是存有很大吸引力的，只要能吸引購房者的咨詢欲望，項目方就有機會促進成交。
再者，“低首付”降低了購房門檻，給更多敢于提前消費的人群開了方便之門，讓短期資金周轉(zhuǎn)困難的購房戶有了買房的沖動，使這批人群有了更充裕的時間籌措首付款。
最重要的是“低首付”能帶動銷售，縮短庫存的去化周期，加速開發(fā)資金回籠。開發(fā)商借錢給消費者首付，消費者向銀行按揭貸款，銀行將貸款交給開發(fā)商，最終這筆錢還是回到了開發(fā)商手中。
低首付不等于低風(fēng)險
面對“低首付”促銷，很多購房者表示并不買賬，“這是和消費者玩概念，都是開發(fā)商想吸引購房者、提升成交量的營銷手段�！�
對于為何造如此噱頭的原因，有業(yè)內(nèi)人士指出，樓市庫存量大，開發(fā)商存在去化壓力。購房者期待著房價下降，而建造成本的不斷增加，使得泡沫不大的我省樓市房價下降的空間很小，為了拓寬現(xiàn)金流，開發(fā)商不得不選擇一些新穎的銷售手段。通過為購房者短期內(nèi)墊首付，可以達到吸引更多的購房者，最終達到提升成交量。
按照國家相關(guān)房貸政策規(guī)定，目前消費者第一套住宅購房首付不能低于三成。但有專家表示，開發(fā)商推出的這種“低首付”促銷并沒有違反相關(guān)規(guī)定，因為銀行發(fā)放的貸款仍然是七成，只不過開發(fā)商為其暫時墊付了一些，讓購房者在一定時間內(nèi)分期付清。短期內(nèi)增加銷售以解開發(fā)商緊張的資金壓力。據(jù)某房地產(chǎn)公司負責(zé)人透露，“這種開發(fā)商墊付的行為，只是為一些暫時資金周轉(zhuǎn)不靈的購房者提供優(yōu)惠扶助，房款還是要付清的�！�
“低首付”可能讓部分達不到銀行貸款審核資格的低收入人群購得房子，這對開發(fā)商、銀行以及購房者自身來說，都存有巨大隱患。
“低首付”實際上就是開發(fā)商“鉆空子”套取銀行貸款，早在2008年，廣州、杭州等二線城市就出現(xiàn)過“低首付”現(xiàn)象，當(dāng)時就已經(jīng)被地方銀行叫停。
開發(fā)商不是慈善家，首付款始終還是要購房者自己承擔(dān)，還是以總價60萬元的房子為例，購房者“首付”3萬元，借得開發(fā)商免息首付款15萬元，銀行房貸42萬元，首付款還款以一年為期，銀行商業(yè)貸款以20年期。那么在購房的那一年，購房者平均每月還款約1.6萬元（分期首付款1.25萬元加按揭貸款0.31萬元），這對低收入人群將是巨大壓力。
實際上，如還不上首付款和按揭貸款，負面影響最大的還是購房者，不僅房子無法入住或被收回，還將在銀行留下不良記錄，今后辦理金融業(yè)務(wù)受到限制。
低首付的出現(xiàn)，對購房者來說的確大大降低了購房門檻，但也使一些手頭資金不多的消費者過早加入到買房的行列。這些購房者在還貸時，由于前期背負著雙重還款壓力，導(dǎo)致不少購房者后期面臨巨大資金壓力，甚至還會出現(xiàn)斷供的隱患。買房，還是需要量力而行。
“低首付”或引發(fā)銀行風(fēng)險
據(jù)了解，目前國家政策規(guī)定購買商品房的首付至少為30%�，F(xiàn)實中，個別開發(fā)商為了能減輕一些無力支付首付的一小部分客戶的壓力，實行開發(fā)商墊付首付的形式，客戶只需支付一成或者兩成，甚至不需支付首付就可以購買到一套住宅。不過，開發(fā)商墊付的這一部分首付，客戶必須在雙方約定的期限內(nèi)還清，而且還需簽訂相關(guān)的墊付及償還協(xié)議。
其實，首付10%的房款和首付30%的房款同樣需通過正規(guī)的程序辦理，簽訂協(xié)議后都需要在房管部門備案，購房者交給銀行的首付款依舊是30%，只是除去購房者交付的10%的首付款，其余的錢等于開發(fā)商借給購房者。
在筆者看來，此類墊資行為作為開發(fā)商的一種營銷手段，雖然讓更多購房者買到了房子，但卻潛藏著一定的風(fēng)險。一方面，這無疑加大了購房者的還款成本，如在規(guī)定的期限內(nèi)不能償還墊付款，就要承擔(dān)違約責(zé)任，進而增加了購房者的經(jīng)濟負擔(dān)。另一方面，“低首付”變相地降低了銀行對貸款者的資格審核門檻，讓銀行把錢貸給了那些不夠條件向銀行貸款的客戶，從而把一些按揭還款能力較弱的人吸引入市。這種促銷手段看似有利于購房者，實則是將“套貸”風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購房者和銀行，甚至?xí)l(fā)投資投機性需求趁機反彈。
筆者認為，這種方式對收入穩(wěn)定但積蓄不多、的確需要置業(yè)的年輕人幫助較大。而對于經(jīng)濟收入不穩(wěn)定或經(jīng)濟實力較差的消費者來說，面對“低首付”的誘惑，不僅要在購房前做好預(yù)算，而且要考慮自己今后是否有能力承擔(dān)首期款和銀行按揭貸款的雙重壓力。
