湘潭房產(chǎn)網(wǎng)3月28日訊 2014年入春以來(lái)，先是業(yè)內(nèi)大V紛紛唱衰樓市“危險(xiǎn)”、“小心”一度被上頭條；再是杭州（樓盤(pán)）、常州（樓盤(pán)）長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）等城市部分樓盤(pán)大幅降價(jià),銀行信貸政策持續(xù)收緊，降價(jià)潮蔓延；最后“兩會(huì)”強(qiáng)調(diào)對(duì)樓市進(jìn)行“分類(lèi)調(diào)控”,購(gòu)房者陷入新一輪觀望狀態(tài)，“樓市崩盤(pán)”被傳得愈演愈烈。
被傳了近十年的“樓市崩盤(pán)”似乎在2014年“馬上來(lái)臨”了，一方面購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，觀望情緒濃厚；另一方面房貸偏緊，開(kāi)發(fā)商資金鏈負(fù)債累累。為應(yīng)對(duì)樓市“冷場(chǎng)”，樓盤(pán)價(jià)格戰(zhàn)升溫，促銷(xiāo)方式花樣百出，一度被封存已久的“墊首付”更是卷土重來(lái)。
不過(guò)，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，隨著市場(chǎng)步入買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格的彈性空間也開(kāi)始明顯拉大，此時(shí)買(mǎi)房砍價(jià)絞盡腦汁是非常值得的，有道是：砍的是價(jià)，省的是錢(qián)。
對(duì)于多年來(lái)嘗過(guò)折扣滋味的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如今樓市里各種款式的折扣難免令人心動(dòng)。這樣一來(lái)，折扣也就成了開(kāi)盤(pán)定價(jià)必須考慮的因素。所以，除了定一個(gè)很低的起價(jià)外，新開(kāi)樓盤(pán)多多少少總要弄個(gè)開(kāi)盤(pán)折扣，努力讓購(gòu)房者多一些感官上的刺激。但是面對(duì)越來(lái)越普及的折扣，購(gòu)房者漸漸有了麻木的感覺(jué)。于是，各個(gè)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)們必須更努力地絞盡腦汁，設(shè)計(jì)出一些款式新穎的打折招式，以維持購(gòu)房者對(duì)折扣的新奇感。
我們分析和總結(jié)了湘潭樓市中各種款式的折扣，或許能夠給購(gòu)房者一些借鑒和分辨能力。
款式一：直接降價(jià)——赤裸裸的愛(ài)
“我的愛(ài)，赤裸裸，你讓我身不由己的狂熱——”用這首曾被廣為傳唱的搖滾樂(lè)來(lái)形容直接降價(jià)打折，最恰當(dāng)不過(guò)。
這一手段屬“菜鳥(niǎo)級(jí)”，由于操作的透明度極高，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的真情表白，只要打折幅度達(dá)到心理價(jià)位，購(gòu)房者都會(huì)欣然接受“求愛(ài)”。
直接降價(jià)，除了有“你越降俺越不買(mǎi)”的隱憂，還可能會(huì)損害項(xiàng)目或企業(yè)品牌形象，所以開(kāi)發(fā)商通常會(huì)費(fèi)盡心思去找一些打折的理由。打著“×周年慶”的旗號(hào)放出優(yōu)惠“政策”，是最常見(jiàn)的做法。當(dāng)然，對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不管打折的理由有多么莫名其妙，都不會(huì)影響他享受折扣的愉悅心情。比如現(xiàn)在去某樓盤(pán)買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商首先會(huì)給你一個(gè)付款方式的折扣——一次性付款9.8折，按揭9.9折，這不是人人有折扣嘛。然后，售樓人員可能會(huì)告訴你，周末來(lái)看房或簽合同的話，他們還可以給你一個(gè)周末折扣——再打個(gè)9.7折。再然后，如果你要購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的話，可以給你2萬(wàn)元的抵價(jià)券，當(dāng)然，如果你不買(mǎi)車(chē)位的話，2萬(wàn)元抵價(jià)券可以折成1.5萬(wàn)元充抵房?jī)r(jià)。或許有人說(shuō)，這么多折扣，煩都煩死了，為什么不一次性把最終的那個(gè)折扣放給我？要知道，開(kāi)發(fā)商要的就是眼花繚亂的感覺(jué)，這樣購(gòu)房者事后回味起來(lái)才會(huì)不停暗爽。
款式二：免費(fèi)送——禮多人不怪
“禮多人不怪”，中國(guó)的這句俗語(yǔ)被開(kāi)發(fā)商們演繹得活色生香。在每年若干次的房交會(huì)上，即使是發(fā)送司空見(jiàn)慣的手提袋，也能排上幾十米的長(zhǎng)隊(duì)。小則送物業(yè)費(fèi)、中央空調(diào)、全套廚柜，大則送車(chē)庫(kù)、衛(wèi)生間、汽車(chē)，還有余杭盤(pán)更是“慷慨酬賓”：凡購(gòu)買(mǎi)“120平方米以下的房子送5平方米，120至140平方米送8平方米，140平方米以上送10平方米”。
當(dāng)然，購(gòu)房者也不傻，若禮品正好是那根能改變其心理價(jià)位平衡的“稻草”，則會(huì)爽快出手，開(kāi)發(fā)商活兒也做得好看；如果所送禮品價(jià)值或用途與心理預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，則往往會(huì)作隔岸觀火狀，此時(shí)開(kāi)發(fā)商也只能是“熱臉貼上冷屁股”。
款式三，美麗的面紗——內(nèi)部員工價(jià)
內(nèi)部員工價(jià)也是不少開(kāi)發(fā)商鐘愛(ài)的打折款式，因?yàn)樗鼮榻祪r(jià)活動(dòng)蒙上了一層美麗的面紗。特別是那些大型集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，特別喜歡放出集團(tuán)內(nèi)部員工價(jià)。
不管降價(jià)幅度有多大，“戴著面紗的女人”就比其他女人的回頭率高，從廣告學(xué)上講達(dá)到了高關(guān)注度的目的。其次，可以回避前期高價(jià)購(gòu)房業(yè)主來(lái)鬧事，只有內(nèi)部員工才能享受如此優(yōu)惠的價(jià)格嘛。至于說(shuō)內(nèi)部員工是自住、炒房，還是“名為購(gòu)房，實(shí)為橋梁”，總之開(kāi)發(fā)商不管的，反正只要銷(xiāo)售跑量就行。
款式四：團(tuán)購(gòu)價(jià)——體面的妥協(xié)
正當(dāng)人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊上隨處可見(jiàn)的汽車(chē)團(tuán)購(gòu)、家電團(tuán)購(gòu)廣告開(kāi)始反應(yīng)麻木時(shí)，不經(jīng)意間，團(tuán)購(gòu)的口號(hào)突然在湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)上響徹。長(zhǎng)期處于“不愁嫁”地位的房子，開(kāi)發(fā)商推出團(tuán)購(gòu)，媒體組織團(tuán)購(gòu)，消費(fèi)者開(kāi)始自發(fā)組團(tuán)與商家砍價(jià)等等。
房地產(chǎn)團(tuán)購(gòu)的折扣優(yōu)惠讓人有些咋舌，據(jù)說(shuō)目前湘潭樓市通行的團(tuán)購(gòu)折扣是98折，不少團(tuán)購(gòu)的折扣優(yōu)惠甚至能打到了95折。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，團(tuán)購(gòu)能夠讓他們享受實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，又何樂(lè)而不為？對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這卻是一件非常慎重的事，尤其在這一敏感時(shí)期，這樣的營(yíng)銷(xiāo)行為不免讓人產(chǎn)生很多聯(lián)想。
總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在推出房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，也算是一種比較高明的上策，因?yàn)樗畲笙薅鹊鼐S護(hù)了樓盤(pán)形象，使開(kāi)發(fā)商在調(diào)整價(jià)格上顯得比較體面一些。盡管現(xiàn)在有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上有所松動(dòng)，但直接降價(jià)一直還是開(kāi)發(fā)商最不愿意采用的辦法。說(shuō)到底，團(tuán)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商以一種體面的方式向市場(chǎng)作了妥協(xié)。
款式五：無(wú)理由退房——中國(guó)式離婚
“無(wú)理由退房”，就是開(kāi)發(fā)商很好地抓到了消費(fèi)者的弱點(diǎn)。這一招，看起來(lái)是開(kāi)發(fā)商冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)為消費(fèi)者著想，實(shí)際上房子不同于一般小件消費(fèi)品，真要退起來(lái)又談何容易。首先，裝修入住幾年后，房子成為“家”的物質(zhì)外殼，這種濃厚的感情寄托實(shí)在非金錢(qián)可以估價(jià)，因此豈能動(dòng)輒割舍；其次，中國(guó)式買(mǎi)房是“寬進(jìn)嚴(yán)出”，想退房，程序一大堆；最后，開(kāi)發(fā)商都是項(xiàng)目公司，房子賣(mài)完后可能項(xiàng)目公司就不存在了，如承諾期過(guò)長(zhǎng)，屆時(shí)即使想退房也怕找不到主。
無(wú)理由退房一般多屬于房?jī)r(jià)上升期，可以說(shuō)沒(méi)任何風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前的樓市形勢(shì)之下，已經(jīng)很少有開(kāi)發(fā)商敢去扛“無(wú)理由退房”的大旗。畢竟這已經(jīng)有點(diǎn)在風(fēng)口浪尖跳舞的感覺(jué)了。
款式六：墊首付——割下肉喂自己
信貸收縮的威力,正越來(lái)越明晰。開(kāi)發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)?一個(gè)細(xì)節(jié)是，繼部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售后,“墊首付”正在快速蔓延。
樓市駛?cè)肫閸缟降�，開(kāi)發(fā)商必然要拋掉部分“輜重”，才能輕裝前行。2008年、2012年曾有開(kāi)發(fā)商推出過(guò)墊首付以及零首付。如今，隨著銀行對(duì)購(gòu)房貸款的“收緊銀根”，此時(shí)開(kāi)發(fā)商犧牲部分利益而拋出低首付的橄欖枝，對(duì)于某些購(gòu)房者，尤其是上班不久積蓄不多的年輕族當(dāng)然頗具吸引力。
不過(guò)，這種“墊首付”從表面上看，“零首付”降低了購(gòu)房門(mén)檻，減輕了購(gòu)房者的資金周轉(zhuǎn)壓力，但并未降低購(gòu)房成本；實(shí)際上，墊付行為是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人另外一種借款關(guān)系，充其量只能算無(wú)息貸款。專(zhuān)家提醒，購(gòu)房者不要被銷(xiāo)售人員忽悠，要考慮其中的風(fēng)險(xiǎn)，清楚自身的需求與能力；因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商雖然幫助購(gòu)房者墊首付，但是要 求購(gòu)房者在合同規(guī)定的期限內(nèi)，分期將墊付款還清，然后才能正 式簽訂購(gòu)房合同。其次，如果首付都不足以支付，這樣的人群目 前還不適合買(mǎi)房，短期內(nèi)首付分期加上月供，其資金壓力會(huì)更大 。
款式七：一口價(jià)——真實(shí)惠
除了低首付、零利率、送裝修、送家電等手段之外，湘潭不少樓盤(pán)也推出了限量特定房源一口價(jià)來(lái)進(jìn)行促銷(xiāo)，雖然大部分樓盤(pán)只有少量房源通過(guò)一口價(jià)進(jìn)行降價(jià)銷(xiāo)售，但這對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)是一種實(shí)在的優(yōu)惠。據(jù)編輯觀察，同一個(gè)樓盤(pán)的一口價(jià)房源相對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，都要低300-500元/平米左右，100平米的房子就優(yōu)惠了近3-5萬(wàn)元，這比認(rèn)籌的優(yōu)惠力度更大。
“一口價(jià)”儼然已成為近幾年樓市的關(guān)鍵詞，在風(fēng)云動(dòng)蕩的樓市年代，不忽悠的“一口價(jià)”對(duì)于刺激購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是挺好用的。但是，又不免讓人猜測(cè)，湘潭房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)是否不遠(yuǎn)了呢？
款式八，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)——開(kāi)發(fā)商最后殺手锏
房?jī)r(jià)越是下跌，購(gòu)房者越是觀望，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的投資心態(tài)下，中國(guó)樓市幾乎陷入“死結(jié)”之中。2014年以來(lái)，樓市崩盤(pán)的消息不脛而走，降價(jià)潮一夜席卷全國(guó)。北京、上海、廣州部分樓盤(pán)的大降價(jià)，引來(lái)業(yè)主的憤怒維權(quán)�？磥�(lái)，房?jī)r(jià)下降也沒(méi)那么容易，不但關(guān)系到各行各業(yè)的利益，還有老業(yè)主的刁難。這段時(shí)間業(yè)主因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌集體維權(quán)的事情太多了，后續(xù)的購(gòu)房者買(mǎi)房也開(kāi)始慎重考慮，于是，開(kāi)發(fā)商“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的口號(hào)，順勢(shì)響起！
然而，樓市未來(lái)難以預(yù)測(cè)，“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”似乎是開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不降價(jià)的心態(tài)體現(xiàn)，也是開(kāi)發(fā)商最后殺手锏
提醒：促銷(xiāo)背后有隱情
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)房專(zhuān)家表示，樓市促銷(xiāo)牌越多，證明市場(chǎng)走勢(shì)越危險(xiǎn)，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房一定要理性，看清自身需求，勿被開(kāi)發(fā)商的各種噱頭所蒙蔽，一定要三思而后行。
