二三線城市將成樓市主戰(zhàn)場 城市化面臨4個轉(zhuǎn)型
本文湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月4日訊 “過去十年以建設(shè)沿海特大城市為主的城市化,將轉(zhuǎn)向二三線城市和縣城及中心鎮(zhèn)為主的二三線城市和中小城鎮(zhèn)發(fā)展為主的城市化。十二五規(guī)劃開始,下一個時期,二三線城市和中小城市發(fā)展,應(yīng)當(dāng)是城市建設(shè)和住房建設(shè)的主戰(zhàn)場!痹凇2010首屆房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上,中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮在談到房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型時如是表示,在他看來,二十一世紀(jì)的中國城市化應(yīng)關(guān)注四個轉(zhuǎn)型。
首先是過去十年以建設(shè)沿海特大城市為主的城市化,將轉(zhuǎn)向二三線城市和縣城及中心鎮(zhèn)為主的二三線城市和中小城鎮(zhèn)發(fā)展為主的城市化!斑^去十年大城市為主的城市化是有客觀原因的,北京開奧運(yùn)會,上海開世博會,廣州亞運(yùn)會在即,這個過程迫使我們不得不把政策和大量的資源、人力、物力集中在一些沿海特大城市的發(fā)展上,不論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是住房建設(shè),還是其他一些信貸資源等。那么這十年過去了,下一個時期,十二五規(guī)劃開始,二三線城市和中小城市發(fā)展,應(yīng)當(dāng)是我們城市建設(shè)和住房建設(shè)的主戰(zhàn)場!
其次是為城里人建住房要轉(zhuǎn)到為更多的農(nóng)民工定居落戶建住房。陳淮強(qiáng)調(diào),這是中國的國情決定的,“沒有農(nóng)民工在這個城市中的定居落戶,我們這個城市化就是偽城市化,這個化字就是專門指中國農(nóng)村人口向城市的聚集和遷徙。”
第三個轉(zhuǎn)型是應(yīng)當(dāng)從“以脫困為主”的住房需求,轉(zhuǎn)向滿足人們“適度改善”的住房需求。
第四個轉(zhuǎn)型和調(diào)整是從老百姓單一的住房需求市場和相對滯后的保障這樣的發(fā)展路線,轉(zhuǎn)為重視人人都有房住以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的雙軌并行。
陳淮強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)問題、窮人問題、城市化問題、基礎(chǔ)設(shè)施完善問題、功能分區(qū)問題都是所有國家都曾遇到的過程。應(yīng)該總結(jié)和認(rèn)識別人已經(jīng)有的經(jīng)驗(yàn),應(yīng)重視對其中規(guī)律的研究,重視“人口向城市聚集過程中的社會利益結(jié)構(gòu)”研究.
樓市的風(fēng)險集中在購房者身上
陳淮認(rèn)為,目前中國房地產(chǎn)市場存在很多重大缺陷,并不只是房價、供應(yīng)量、政策。房價只是表象,政策只是人們對客觀規(guī)律主觀認(rèn)識,也不一定符合客觀規(guī)律。房地產(chǎn)市場的第一個缺陷是市場化淘汰機(jī)制缺失,市場發(fā)育不成熟,很多房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在低端的價格競爭階段,在環(huán)保競爭、技術(shù)競爭、產(chǎn)權(quán)競爭等方面并沒有做好準(zhǔn)備。
“房地產(chǎn)過去十年是過度依靠了少數(shù)沿海大城市市場,依靠高端樓盤、依靠富人,依靠投資需求才維持了緊急狀態(tài)的產(chǎn)業(yè),這個產(chǎn)業(yè)仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)!痹陉惢纯磥恚绻f第三套房成交量就降為接近于0,這個市場不是一個正常的市場。
其次,產(chǎn)業(yè)風(fēng)險配置嚴(yán)重不均衡。陳淮表示,房地產(chǎn)業(yè)在任何國家都是高風(fēng)險的行業(yè),是一種客觀存在。但目前中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險非常不公平地集中在購房者身上,這也是產(chǎn)業(yè)不合理的一個方面。
最后,交易主體缺位。陳淮表示,目前中國的房地產(chǎn)市場交易主體缺位嚴(yán)重,“就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi),甚至沒有門將的球隊(duì)!弊鳛楣┙o方的開發(fā)商直接面對作為需求方的最終購房者個人,供求雙方之間沒有任何緩沖的層次,導(dǎo)致供求雙方在空間、時間、價格、檔次、質(zhì)量等方面的矛盾直接碰撞。陳淮建議,可以通過指數(shù)交易方式分流投資性需求,使老百姓規(guī)避價格風(fēng)險。(陳淮)
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