湘潭房產網1月14日訊 “預訂房享9.8折、”“春節(jié)買房送裝修禮包”、“每周前10名訂房者享9折”……春節(jié)前夕，開發(fā)商們又開始了新一輪的促銷。面對一連串的折扣促銷，購房者將其調侃為考驗購房者算術功底的行為。但即使購房者將這道數學題解開，也并非能拿到最優(yōu)惠折扣，其各種折扣背后暗藏“玄機”。
享受優(yōu)惠找準人
不久前，30歲的劉龍先生在九華買了一套95平方米的房子，一次偶然的機會，劉龍發(fā)現他和其他購房者購房款不一樣，這讓劉龍心中很不舒服。其實像劉龍這樣的情況記者在探盤時也發(fā)現了不少，湘潭365房產網記者在探盤時也詢問了多位購房者，卻發(fā)現少數購房者對自己買房的真實價格總是三緘其口。既然不是所有購房者都能吃到房價折扣這塊“蛋糕”，記者遂轉向業(yè)內尋求真實折扣的答案。
那么，房價的真實折扣范圍有多大？買房人如何砍價最有效？如何能買到最劃算的商品房？一位銷售經理私下透露稱：“開發(fā)商手中的折扣有梯度，從低往高依次是銷售員、銷售經理、營銷總監(jiān)、總經理是最高。
記者聯想到之前一個朋友在購房前，通過各種關系和開發(fā)商“打招呼”，尋求折扣優(yōu)惠，卻出現了這樣的尷尬局面：他一共委托了4個朋友去和開發(fā)商協調折扣的事情，而這4個人互相之間并不認識，導致開發(fā)商也不知道該按照怎樣的力度來放手中的折扣，多管齊下，反而沒有收到預期的效果�！八�，在通過內部關系要折扣的時候要注意一點，不能老想著人多好辦事，這樣反而會把事情辦砸了，找人要優(yōu)惠的事情最好是單線聯系，這樣對接就很簡單了。 ”上述業(yè)內人士中肯提示道�！斑�需要注意的一點，也是很容易被購房人忽視的一點是，談判折扣的時間節(jié)點：有的樓盤是在交完定金、選好房之后才能放折扣，有的樓盤則是在開盤之前就能談妥折扣，看準時機才能出手。 ”他建議道。
5種情況購房者可享折扣
業(yè)內資深人士，某開發(fā)公司副總經理告訴記者：“房地產開發(fā)市場有很多不可預見的因素，包括政策問題、土地問題、市政問題等，如果前期沒有充分估計，就有可能增加3%至5%的成本，因此，利潤如果低于8%就可能賠錢。 ”
目前在湘潭，一個操作規(guī)范的開發(fā)商，利潤空間一般在3%至15%之間。如果商品房項目運作好，利潤高的能達到10%或更高一些。在這樣的利潤空間范圍內，是允許有一定的討價還價余地的。 ”
據介紹，開發(fā)商為消費者準備了一定的砍價空間。一般來說，有5種情況可以給購房者折扣：
一是開盤之初，往往給客戶一些優(yōu)惠，從期房到現房，房價漲幅一般在10%左右；
第二，買房人一次性付款折扣一般比較大，開發(fā)商一般會給出高于存款利率、低于貸款利率的折扣；
三是讓利給團體購房者，因為開發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向等的調配，當然會讓利銷售；
四是買尾房可以得到優(yōu)惠，開發(fā)商為了盡快回籠資金，或為下一樓盤做宣傳，會將尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的優(yōu)惠；
最后，如果你是已經買了房的業(yè)主，再帶一個客戶來買房子，一般來說，大的房地產開發(fā)商也會提供一些優(yōu)惠作為回報，并把這個優(yōu)惠轉變成物業(yè)管理費或其他形式體現出來。
一連串折扣背后藏“玄機”
一位地產界策劃經理表示，復雜的折扣很容易吸引購房者，其中利用了消費者喜歡討價還價的心理，造成”折上折，更優(yōu)惠”的錯覺。目前，高標價、大折扣的現象還是存在的，這是在國家規(guī)定商品房銷售實行明碼標價、一戶一價之后，開發(fā)商的應對之策。
在各個樓盤的售樓處，都擺放著一塊房源信息展板，并明確標示出每套房子的售價，這樣一來，不能像以前那樣想漲價隨時就漲。
雖然售價有上限，但打折是可以的，于是，開發(fā)商在不違反物價局定價規(guī)定的前提下將公示出的價格盡可能地標高，在市場不好時加大折扣和優(yōu)惠力度，市場好了則收回折扣變相調價，從而做到收放自如，靈活應變。
買房如何吃拿“底價”
買房也要學會討價還價，既然房子售價存在較大的彈性空間，同一樓盤，不同的購房者或許會得到不同的價格，那么怎樣才能從開發(fā)商那里拿到底價呢？
九華某樓盤的置業(yè)顧問向湘潭365房產網記者透露，每個樓盤的銷售價格制定出來后，都是有底價的，在標價基礎上能打多少折，開發(fā)商其實都心知肚明。全國性的大開發(fā)商，通常在開盤前一周將定價上報集團，本土開發(fā)商則由老板拍板定奪。但作為一線銷售人員，為了實現更好的銷售業(yè)績，會想方設法促成交易，給出底價。因此，購房者買房一定要學會如何去尋求優(yōu)惠。
據業(yè)內人士介紹，正在熱銷的樓盤一般不會打折。但只要購房者下足工夫，還是能拿到折扣的。某樓盤銷售部經理透露，這個工夫來自兩個方面：首先，買房前一定要多了解這個項目及它周邊項目的情況，包括價位、性能，做到有自己的心理價位和心理預期；其次，要盡可能取得第一手“優(yōu)惠情報”。一個樓盤如果出現了大的優(yōu)惠，一般情況下只有兩種可能，要么開發(fā)商急需一大筆資金，這時會有好的促銷政策；要么是清盤，處理尾房。而這些信息，一般購房人不可能直接了解到。因此，如果你對某個樓盤情有獨鐘，不妨多花些工夫了解一下“內部情報”。
