湘潭房產(chǎn)網(wǎng)1月9日訊 2013年的房地產(chǎn)市場注定是不平凡的一年：從年初有著史上最為嚴厲調控政策“新國五條”細則的橫空出世，到新一屆政府城鎮(zhèn)化政策的重點推進；從中央明確房產(chǎn)稅擴圍的時間節(jié)點，到房貸政策的收緊；從國務院“以房養(yǎng)老”政策的出臺，再到年末十八屆三中全會對樓市改革方向的定調……跌宕起伏的調控貫穿了全年，但政策的影響力似乎也沒有預期的深遠，房價漲勢難阻。
回顧2013年的新政和市場，我們期待很多懸而未決的問題能夠在不久后的2014年得到解答。
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞一：新國五條
政策回放：2013年2月20日，國務院召開常務會議，確定五項加強房地產(chǎn)市場調控的政策措施，被業(yè)界稱為“新國五條”。會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作，提出要堅決抑制投機投資性購房，嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。新國五條繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。
隨后，3月1日，新國五條的細則新國六條出臺，其中亮點有繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策，進一步提高二套房首付和貸款利率，出售自有住房將按轉讓所得20%征個稅，加快推進房產(chǎn)稅擴大試點工作。
解讀：總體來看,各地細則實施力度整體低于預期。對于之前市場爭 議較多、且一度被認為最嚴厲的二手房交易按差額的20%征收個人所 得稅,僅北京和上海有提及;對于限購,僅北京新增了戶籍單身人士限 購1套房,上海提出加強購房資格審核。其余城市并沒有擴大限購范圍 ,也沒有增強限購力度;對于限貸,各地并沒有明確要求提高二套房首 付比例和貸款利率;對于房價控制目標,北京和上海的要求是保持房價 基本穩(wěn)定,而其余城市多是以可支配收入增速設定房價漲幅上限。
湘潭：一直以來受限購、限貸政策的影響，樓市的觀望情緒一直彌漫 在房地產(chǎn)市場上空。但自2012年11月份以來，這種觀望情緒逐漸轉化 為“盡早入市”的情緒。隨著此次新“新國五條”的突然降臨，湘潭樓市觀望情緒再次彌漫樓市。
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞二：房產(chǎn)稅
政策回放：今年5月24日，國務院批轉發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，意見中要求擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，隨后發(fā)改委相關人員在記者見面會中明確表示房產(chǎn)稅擴圍今年將會有具體動作。6月份，北京、深圳、南京和杭州等多地房產(chǎn)稅試點方案已上報，多數(shù)方案已接近“最終版本”，房產(chǎn)稅試點擴容已提上日程。在十八屆三中全會公布的《關于全面深化改革若干重大問題的決定》（ 下稱《決定》）中，提出了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”的要求。盡管只有短短15字，但在包括增 值稅、消費稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、資源稅和環(huán)境稅等在內(nèi)的一攬 子稅制改革方案中，卻是最引人關注的。
解讀：分析人士分析，房產(chǎn)稅試點擴容有利于房地產(chǎn)市場長期制度建設，將加快行政調控手段淡出，但由于第二批試點城市數(shù)量有限，對市場影響可能不大。從上海、重慶的試點情況來看，房產(chǎn)稅在短期內(nèi)影響更多的是人們的市場預期而非房價，由于試點初期稅率低、征稅范圍小，房產(chǎn)稅對降低房價的作用實際上并不大。且現(xiàn)在已經(jīng)臨近年末，雖然傳聞不斷，但中央對于房產(chǎn)稅下一步的試點城市及征收范圍仍未明確表態(tài)，這就使得房產(chǎn)稅究竟在近期內(nèi)還會不會出臺出現(xiàn)了變數(shù)。
湘潭：2月27日有消息稱，湖南的首個試點城市將是湘潭。消息傳出 之后，雖然房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對此非常關注，但是該消息引起的反響并 不大。隨后，湘潭房產(chǎn)稅落地的消息開始銷聲匿跡。時至今日，長沙 、深圳、南京、杭州等地相繼被猜想是新增的試點城市，自然地，湘潭也不能免俗，相信很多購房者，還有房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士都很關心 ，湘潭房產(chǎn)稅試點到底能不能真正實行？
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞三：二手房20%個稅
政策回放：國務院辦公廳于2013年3月1日發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工 作的通知》（“新國五條”），針對出售自有住房按規(guī)定應征收的個 人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的， 應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
解讀： 3月初，“新國五條”細則規(guī)定“二手房轉讓從此前房產(chǎn)交易 盈利部分的20%或者總房款的1%統(tǒng)一為轉讓所得的20%計征”(簡稱 “20%個稅”)，這個被稱為“最犀利”政策的出臺，標志著中國樓市 “十年九調控”再次走向了“最嚴厲”�！�20%個稅”政策出臺后， 各方反應不一，除北京市外多數(shù)地方政府態(tài)度曖昧，出臺的細則空洞 無物，“20%個稅”政策并未得到認真執(zhí)行和落實。
湘潭：新國五條細則中“賣房20%個稅”直接導致購房者恐慌。“羊毛出在羊身上”“加稅最終由購房者承擔”等解讀直接炒熱二手房市場，湘潭二手房市場陷入前所未有的火熱中。湘潭上半年的二手房成交面積為46.31萬㎡（4599套）；其中，二手住宅成交面積為36.52萬㎡（4295套），用半年的時間超額完成了2012年全年的銷售，同時也創(chuàng)下了湘潭二手房月成交量最高紀錄。
據(jù)了解，目前湘潭二手房交易個人所得稅的執(zhí)行標準為：交易房屋為賣方家庭 唯一住房且已滿5年的住房，免征個人所得稅；反之則向賣方按該房 屋評估價格的1.5%征收個人所得稅(贈予的情況除外)。
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞四：房貸趨緊（錢荒）
政策回放：2013年樓市新政“國五條”出臺后，房貸政策進一步收緊；2013年6 月，大型商業(yè)銀行加入借錢大軍，隔夜頭寸拆借利率一下子飆升578 個基點，達到13.44%，與此同時，各期限資金利率全線大漲，“錢荒 ”進一步升級。進入第四季度，多地相繼出現(xiàn)停貸、緩貸跡象。11月 以來，停貸城市逐漸由一線城市向二三線城市發(fā)展，停貸的產(chǎn)品也逐 漸由原來僅限二套房擴展至首套房。
解讀： 2013年以來，全國多地相繼出現(xiàn)停貸、緩貸跡象，6月“錢荒 ”進一步升級后，“銀行季末錢緊”再次挑起了人們脆弱的神經(jīng)。與 之相印證的是，停貸再次回到市場的視線之內(nèi)。由于額度極其緊張， 往常要到年底才逐漸收緊的信貸額度已經(jīng)從9月下旬開始猛然踩住了 急剎車。有調查顯示，近期全國13個重點城市中的12個城市銀行放貸 周期有所延長，同時首套房貸利率上浮，折扣下降。
湘潭：湘潭本地，從9月中下旬開始，受當時席卷全國的“錢荒”事件影響，湘潭各大銀行房貸已經(jīng)開始收緊，多數(shù)銀行首套房貸優(yōu)惠從8.5折提到了9折。而從11月初開始，多家銀行的房貸業(yè)務再次收緊。房貸利率上調已成為了各大銀行年底的普遍動作，首套房能夠給出優(yōu)惠的銀行已經(jīng)寥寥無幾，二套房方面，各家銀行更是利率上浮10%～20%。
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞五：公積金提取
政策回放：近日，多地出臺文件，如果市民因患大病造成生活困難，可以憑醫(yī)療 證明提取本人公積金賬戶內(nèi)的余額。消息出來之后，“公積金提取、 使用”的話題又成為人們關注的熱點。
解讀：住房公積金的功能設計主要是解決職工的住房問題，但當繳存 人及家庭面臨重大疾病，造成家庭嚴重困難時，生存權是第一位的。 因此，將原本用于購房的資金用來治病是合理合情合規(guī)的，是一種人 性化的做法。
湘潭：其實早在2007年，湘潭就已經(jīng)開展了大病可提取住房公積金救 治這項業(yè)務。至今已為近150名患重大疾病的職工提取了近270萬元的住房公積金。關于因重大疾病而提取公積金，湘潭市住房公積金管理中心相關負責 人介紹，其對象不僅局限于繳存住房公積金的職工本人，其配偶及未 成年子女也同樣適用。若以上對象不幸患慢性腎功能衰竭（尿毒癥） 等10種重大疾病類型，均可提取公積金進行治療�？梢蕴崛〉慕痤~為 醫(yī)療費用實際發(fā)生額減去醫(yī)保（農(nóng)村合作醫(yī)療或其他保險）報銷部分 后的差額，即個人實際承擔的醫(yī)療費用金額。職工家庭特別困難的， 市住房公積金管理中心需要調查核實，并經(jīng)中心辦公會議同意，可以 適當放寬提取金額。自受理申請之日起3個工作日內(nèi)，管理中心將做 出是否準予提取的決定并通知職工。
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞六：小產(chǎn)權房
政策回放：第十八屆三中全會決議表明：要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。對此，市場上出現(xiàn)了不少猜測和傳言，誤認為這是小產(chǎn)權房轉正的信號，一時間關于小產(chǎn)權房抬頭反彈的消息不絕于耳。
11月份，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合召開堅決遏制違法建設、銷售小產(chǎn) 權房問題視頻會議，部署小產(chǎn)權房整治工作，“對在建、在售的堅決 叫停，并依法查處”。在22日，兩部委還聯(lián)合下發(fā)《關于堅決遏制違 法建設、銷售小產(chǎn)權房的緊急通知》。這是官方又一次明確強調小產(chǎn) 權房不存在“轉正”的可能性。
湘潭：2013年12月18日上午，湘潭市國土資源局召開了“小產(chǎn)權房” 清理整治及新開工項目用地清理工作調度會。
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞七：以房養(yǎng)老
政策回放：2013年9月13日，中國政府網(wǎng)全文公布近日由國務院印發(fā)的《關于加 快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，明確的提出，“開展老年人住房反 向抵押養(yǎng)老保險試點”。以房養(yǎng)老是指老人將自己的產(chǎn)權房抵押出去 ，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式 ，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養(yǎng)老方式被 視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。
解讀：“以房養(yǎng)老”方案的提出是對我國養(yǎng)老資源的積極補充。“以 房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、金融、保險、社保及行政管理多個領域，目前 在我國還是新生事物，這一業(yè)務模式的成熟、完善，既需要各地的先 行先試積累經(jīng)驗，也需要從國家層面進行系統(tǒng)、細致的制度設計
湘潭：作為三線城市，以房養(yǎng)老還是面臨與傳統(tǒng)觀念的沖突的，大多 數(shù)老人認為要把房子留給孩子而不是銀行。以房養(yǎng)老如果要在三線城 市推廣一個是需要以房養(yǎng)老的相關政策法規(guī)不斷的完善，另外還需要 改變以往的傳統(tǒng)觀念，也需要相關單位能夠充分使用經(jīng)濟杠桿調動社 會資源來共同運作。由于這幾個原因，湘潭短期內(nèi)應該還不具備迅速 推進‘以房養(yǎng)老’政策的空間。
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞八：保障房
政策回放：3月5日第十二屆全國人民大表大會第一次會議開幕會上提出今年保障性安居工程的建設目標是：基本建成470萬套、新開工630萬套，并繼續(xù)推進農(nóng)村危房改造。4月9日住建部發(fā)布《關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》明確要求各地適當上調收入線標準，有序擴大住房保障覆蓋范圍；在今年年底前，地級以上城市要明確外來務工人員申請住房保障的條件。與2011及2012年相比，今年保障性安居工程新開工及基本建成套數(shù)目標都有所減少。
解讀：側重公平分配、科學管理、配套設施建設。2011-2012年，全國保障房新開工套數(shù)已超過“十二五”期間3600萬套任務的半數(shù)，在經(jīng)歷初期的“大干快上”后，保障房建設當前的工作重心轉移至求質求量、發(fā)揮實效。從中央層面的要求來看，已經(jīng)不僅局限于建設數(shù)量上的積累，而是向切實發(fā)揮民生作用、做到程序公平等實際效應上轉變。2013年3月3日全國政協(xié)十二次會議提出，不僅要增加保障房供應，公平分配，更要加強保障性住房后續(xù)管理。2013年3月8日，在第十二屆全國人民代表大會第一次會議中，吳邦國強調“要建立健全保障性住房公平分配和運營機制，從而真正使低收入住房困難戶得到實惠”。
湘潭：《湘潭市城區(qū)保障性住房分配和運營管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》〉正式出 臺，自2014年 1月1日起實施。湘潭市在全省率先出臺市城區(qū)保障性住房分配和運營管理的暫行辦法，確保保 障房分配、使用、運篙和管理有章可循、規(guī)范有序、發(fā)揮其應有的住房保障效應。《暫行辦法)在全省率先明確了廉租房與公租房“并軌運行"的轉換模式：一方面，公共租賃住房可以 向廉價住房保障對象供應、享受廉租住房租貨補貼保障的家庭可直接申請配租公共租賃住房，經(jīng)審核通過后，其在廉租住房保障面積內(nèi)的部分按廉租住房租金標準計租，超過部分按公共租賃住房租金標準交納租 ；另一方面,對于已享受廉租住房實物配租保障的家庭，住房保障面積超過規(guī)定的50平方米的無法分割的單 套配租住房,超出部分按照市城區(qū)公共租賃住房住房租金標準繳納租金，無需騰退房屋。
"并軌運行”是“ 分級保障”基礎上的人性化政策，是完善我市住房保障供應體系和管理機制的務實舉措,有利于保障性住資 源的合理統(tǒng)籌和有效配置,有助于最大限度地發(fā)揮住房保障效應。
自2004年啟動住房保障工作,我市廉租住房:公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房 建設及棚戶區(qū)改造全面有序 推進，6萬多居南的住房困難得到有效解決。其中,全市已累計為1.7萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭提供了廉 租住房保障救助，為6000 余名外來務工人員提供了公共租賃住房保障，2萬余戶家庭通過棚戶區(qū)改造喬遷新居。
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞九：新型城鎮(zhèn)化
政策回放：3月17日，十二屆全國人大一次會議閉幕后，國務院總理表示，新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化，必須和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相輔相成。2013年6月，新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃處于制定中，城市群作為未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體形態(tài)被賦予更多關注。在城鎮(zhèn)化進程不斷加快的背景下，農(nóng)村集體用地流轉、宅基地制度改革等話題不斷升溫。十八屆三中全會決定，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價�？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。十八屆三中全會對農(nóng)村土地流轉作出新的部署后，不少地區(qū)也隨之推進集體建設用地使用權流轉試點。
影響：城鎮(zhèn)化政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)是一片歡呼聲，因為又要有多少萬的農(nóng)民進城了，房子潛在的客戶群體又龐大了。但在中央確立的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的城鎮(zhèn)化解讀后，市場上一下子就理性多了。
湘潭：2007年歲末，長株潭地區(qū)獲批全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革實驗區(qū)，正式開啟“一體化”發(fā)展模式，并開始逐漸改變這一現(xiàn)狀。長沙、株洲、湘潭三座城市的先天“稟賦”令其成為湖南無可替代的經(jīng)濟社會發(fā)展圈，后天“兩型示范區(qū)”的政策優(yōu)勢，在全國加快推進新型城鎮(zhèn)化的大背景下，亦助其成為湖南加速推進新型城鎮(zhèn)化當之無愧的核心引擎。
2013年房產(chǎn)政策關鍵詞十：住房信息聯(lián)網(wǎng)
政策回放：在房姐、房叔頻頻被曝光的背景下，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)再次成為熱門話題。住房信息系統(tǒng)是《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》所確定的國家信息化重大工程建設項目。按照國務院的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統(tǒng)，應于2012年6月30日前實現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)。
截至目前，距住建部首次提出的住房信息聯(lián)網(wǎng)“最后期限”已時隔近19個月，距第二次承諾的2013年6月底也已過去7個月。 一次次的爽約，讓住房信息聯(lián)網(wǎng)恍若可見卻又難以企及。但三中全會《決定》提出，“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享”。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立，住房信息聯(lián)網(wǎng)再次被提上日程。
影響：有樓市觀察人士認為，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)統(tǒng)一查詢系統(tǒng)，不僅可以更好地落實《物權法》規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權，同時這項制度還能對反腐起到一定的助力作用。對于房地產(chǎn)調控而言，這還將涉及樓市調控的長效機制，乃至房產(chǎn)稅的進一步推進。
