湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月13日訊 現(xiàn)如今，買房已經(jīng)成為大多數(shù)年輕人傾盡全力去做的一件大事，購買一套稱心如意的房子，是許多年輕人的夢想。但買房并不是那么簡單的事情。隨著買房的人越來越多，業(yè)主與開發(fā)商的糾紛也頻頻出現(xiàn)。網(wǎng)上常常爆出，開發(fā)商延期交房常以“不可抗力”因素為由拒絕賠付。到底什么是不可抗力？其在合同的有和作用。
一，什么是不可抗力因素
很多年輕人對“不可抗力”因素都不是很了解。不可抗力是指，不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。發(fā)生不可抗力事件后，因不可抗力影響合同繼續(xù)履行的，當(dāng)事人免于承擔(dān)違約責(zé)任。
在購房預(yù)售合同中，“不可抗力”常作為逾期賠付的補(bǔ)充說明。很多開發(fā)商在預(yù)售合同里約定：刮風(fēng)下雨、水電不通、施工受阻撓等等，都屬于延誤工期的不可抗力，都是客觀原因非主觀原因，因此開發(fā)商無需賠償。
購房者李某，購房時與開發(fā)商簽署了一份商品房銷售合同，其合同除對房屋價格，付款方式等作出約定外，特別約定了交房時間為“除不可抗力因素外，開發(fā)商應(yīng)最遲于2013年9月30日前交房，如逾期60日仍未交房，李某有權(quán)利退房，并要求開發(fā)商支付違約金，賠償損失。”
時至2013年11月，開發(fā)商仍未能交房。開發(fā)商辯稱，未能如期交房是由于施工中曾遭遇到惡劣天氣原因?qū)е掠馄诮环浚鲜銮闆r均屬于不可抗力。
365專業(yè)人士提醒，現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，有些開發(fā)商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：1.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題；2.市政府配套設(shè)施批準(zhǔn)與安裝的延誤；3.施工隊(duì)沒有按期開工。4.遇到惡劣天氣，導(dǎo)致無法正常施工。上述四種情形都不具備不可抗力的三個必備條件，即并非不能預(yù)見，不能避免且不能克服的客觀情況。
首先，在施工中遇到困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建設(shè)房屋前就可以預(yù)見的，即便是出現(xiàn)不能克服的情況，那也是開發(fā)商在建設(shè)過程中所需要承擔(dān)的風(fēng)險，不能將此風(fēng)險轉(zhuǎn)移到購房者身上。
其次，市政府配套的批準(zhǔn)與安裝具有一定的程序性，開發(fā)商在總體規(guī)劃時應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為導(dǎo)致延誤，也應(yīng)該是開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險，不能轉(zhuǎn)移。
第三，至于施工隊(duì)由于資金問題與開發(fā)商發(fā)生矛盾造成沒有按時開工，就更不能稱其為“不可抗力”。
最后，天氣因素固然對施工進(jìn)度有著非常重大的影響，但狂風(fēng)及暴雨均屬于正常的天氣現(xiàn)象，并非不能預(yù)見。作為開發(fā)商在售房時，即應(yīng)當(dāng)依據(jù)該地區(qū)歷年氣象記錄，結(jié)合其他因素，合理預(yù)計，確保在其承諾的交房期之前能順利完工。因此，惡劣天氣并不構(gòu)成不可力抗。
二，如何避免購房合同“不可抗力”的陷阱
在簽訂購房合同時，開發(fā)商常常會對不可抗力做擴(kuò)大的解釋，往往做出限制購房人的權(quán)利，免除自己的義務(wù)。雖然責(zé)任認(rèn)定明確，但由于沒有具體的法律制度對延期交房雙方的詳細(xì)權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行規(guī)范，法院對開發(fā)商的違約責(zé)任也不好界定，以致開發(fā)商拖延交房的現(xiàn)象起不到應(yīng)有的約束力。再次，因?yàn)榧m紛發(fā)生時，所需法律費(fèi)用也不少，所以在購房過程中頻頻出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房的事實(shí)。 那么如何避免購房合同“不可抗力”的陷阱呢？
首先，購房者應(yīng)該仔細(xì)閱讀�！渡唐贩抠I賣合同》中第八條是關(guān)于交付期限的條款，其中有關(guān)出賣人免責(zé)規(guī)定這樣描述：“但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期”,下面第一款是格式條款，即“遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起**日內(nèi)告知買受人的”，這里約定了開發(fā)商有告知義務(wù)，即當(dāng)出現(xiàn)不可抗力的情況時，開發(fā)商有義務(wù)及時通知買受人，以使買受人采取有效措施，避免或減少損失。
其次，對于購房者來說，簽訂購房合同時正確理解“不可抗力”的法律含義也是十分必要的。
按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。
所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要緊緊把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。
