湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月12日訊 十八屆三中全會(huì)于11月12日下午閉幕，此前已備受關(guān)注的三中全會(huì)公報(bào)中，有很多看點(diǎn)。從強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性作用到強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的決定性作用、財(cái)稅體制將會(huì)作出重大調(diào)整、土地制度將有重大變化等，這一系列信號(hào)，將對(duì)湘潭未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？為此，本報(bào)記者特別走訪了湘潭知名本地房地產(chǎn)商劉總，聽聽他的說(shuō)法。
記者：劉總，您好！，您認(rèn)為十八屆三中全會(huì)公報(bào)對(duì)湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生什么影響？
劉總：三中全會(huì)對(duì)樓市將有一個(gè)方向性的影響。從三中全會(huì)的公報(bào)來(lái)看，釋放出的信號(hào)就是后續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控。
歷屆的三中全會(huì)，都涉及到經(jīng)濟(jì)的改革，特別是對(duì)房產(chǎn)，未來(lái)5年的發(fā)展趨勢(shì)都將會(huì)有更大的影響。這次十八屆三中全會(huì)有關(guān)房產(chǎn)政策的解讀，作為業(yè)界人士，我感覺非常好。安得廣廈千萬(wàn)間，既是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更多是為提高人民生活。各地樓市不能只靠政策來(lái)調(diào)控，而應(yīng)根據(jù)不同的地區(qū)，不同的生活需求，不同的環(huán)境采取相適應(yīng)的對(duì)策。改善落后地區(qū)，關(guān)注老百姓的住房，也應(yīng)關(guān)注民眾福利。改善性住房、投資性、投機(jī)性、剛需性購(gòu)房，這次有很好的定位。近兩年，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于前期市場(chǎng)感到迷茫，但現(xiàn)在，標(biāo)志著不是黃金時(shí)期過(guò)去，而是一個(gè)紛紛擾擾不規(guī)范不穩(wěn)定的市場(chǎng)已過(guò)去，將會(huì)形成更健康，更規(guī)范，更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的樓市。
記者：限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策會(huì)因此放開嗎？
劉總：回顧前局，10年9調(diào)控，最大的影響就是，每次都引起井噴，這都違反了控制房?jī)r(jià)的初衷。個(gè)人認(rèn)為調(diào)控的定位不夠準(zhǔn)確。作為特種商品，應(yīng)該由市場(chǎng)調(diào)控，而不是改革調(diào)控。三線城市，盡管政策反應(yīng)沒大城市快，但不可否認(rèn)符合法律法規(guī)的產(chǎn)品，得到了保證也提升了居民的生活品質(zhì)。湘潭涌現(xiàn)了一大批品質(zhì)樓盤，例如：五礦·萬(wàn)境水岸、步步高新天地、湘潭碧桂園等等，都可以跟很多的一線城市品質(zhì)樓盤比拼。
根據(jù)湘潭目前房產(chǎn)市場(chǎng)，三中全會(huì)后，按長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)限購(gòu)、限貸。一些前提條件的存在，市場(chǎng)短時(shí)間是解決不了的，像房產(chǎn)稅試點(diǎn)，搞完第一批有第二批，接下來(lái)會(huì)怎么做？我們還無(wú)法預(yù)測(cè)，但長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)、限貸這種思維，政府應(yīng)該會(huì)淡化的。市場(chǎng)調(diào)節(jié)，不是適宜跟風(fēng)。湘潭房產(chǎn)開發(fā)商90%以上是民營(yíng)企業(yè)，應(yīng)走向真正的產(chǎn)品化，國(guó)企也會(huì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化，特定的政策才有穩(wěn)定的市場(chǎng)，不平穩(wěn)的政策會(huì)造成或不安的心理。三中全會(huì)后房企增加了信心，也穩(wěn)定了市場(chǎng)。
記者：全會(huì)公報(bào)中提到建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)會(huì)受到怎樣的影響？
劉總：這是一個(gè)積極的信號(hào)，如公報(bào)在論述建設(shè)使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用時(shí)，明確建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。湘潭的土地政策，土地財(cái)政，比例相對(duì)減少，市場(chǎng)因素相對(duì)會(huì)結(jié)合湘潭任何一個(gè)行業(yè)，大的政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是利好。這跟股票市場(chǎng)一樣，所有的政策是相互牽制的，是整體的發(fā)展趨勢(shì)，也是所在城市的決策方向。湘潭是宜居城市，加上，國(guó)家對(duì)長(zhǎng)株潭城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)圈的重視與扶持，對(duì)于湘潭房產(chǎn)業(yè)，將進(jìn)一步走向科學(xué)、有序、健康的市場(chǎng)。
土地市場(chǎng)城鄉(xiāng)一體化，農(nóng)村的集體土地也會(huì)和城市用地一樣，實(shí)現(xiàn)“同地”、“同價(jià)”、“同權(quán)”，這就取消了農(nóng)業(yè)集體土地需由政府征收、變更土地性質(zhì)再掛牌出讓的環(huán)節(jié)，賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)，等等。
記者：您覺得三中全會(huì)對(duì)后期房?jī)r(jià)的影響大不大？你能預(yù)測(cè)下明年乃至未來(lái)的湘潭房?jī)r(jià)嗎？
劉總：現(xiàn)在肯定看不到什么影響，要等到三中全會(huì)后一些具體措施實(shí)施后，才能看到一些效果。前陣子，像北京、深圳、上海出臺(tái)的二套房首付的政策，可以理解為“新國(guó)五條”政策的強(qiáng)化版。長(zhǎng)沙應(yīng)該變化不大，不溫不火，當(dāng)然在開發(fā)商一些大的促銷政策和讓利活動(dòng)拉動(dòng)下，期間或許也會(huì)有一些波動(dòng)。
湘潭的市場(chǎng)購(gòu)買壓力，會(huì)根據(jù)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)而波動(dòng)。長(zhǎng)沙在同等城市價(jià)格較低，而湘潭跟長(zhǎng)沙，如深圳與廣州，桂林與南寧，青島與濟(jì)南的關(guān)系，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)跟進(jìn)最緊的關(guān)系。湘潭房?jī)r(jià)無(wú)法超越長(zhǎng)沙但會(huì)緊跟，目前湘潭4000元/平米的左右的價(jià)格，跟長(zhǎng)沙6000元到7000元的價(jià)位，這還有上漲的空間。湘潭對(duì)新區(qū)開發(fā)，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也會(huì)更大些。
樂(lè)觀地說(shuō)，經(jīng)過(guò)10年9調(diào)控，市場(chǎng)波動(dòng)大，讓房地產(chǎn)業(yè)有了一個(gè)初步洗牌，本地企業(yè)與外地企業(yè)的投資者，都已形成，現(xiàn)依靠貸款建房的已經(jīng)很少，市場(chǎng)的淘汰，就是實(shí)力企業(yè)的存在發(fā)展空間，實(shí)力開發(fā)商的市場(chǎng)，才是真正成熟而又隱定的市場(chǎng)。重點(diǎn)城市的布點(diǎn)，湘潭企業(yè)得到發(fā)展后，依靠別人的力量減少，進(jìn)入了自我健康有序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，會(huì)使房?jī)r(jià)根據(jù)市場(chǎng)穩(wěn)定穩(wěn)步地上漲。
相關(guān)鏈接：十八屆三中全會(huì)房產(chǎn)政策關(guān)鍵詞
三月份的“國(guó)五條”出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入了漫長(zhǎng)的政策緘默期，但在離三中全會(huì)越來(lái)越近的日子里，十月份的“京七條”、深圳二套房首付提至七成、北京自住型商品房的推出、383改革方案，如雨后春筍般涌出。這些政策有助于我們對(duì)三中全會(huì)后地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)行預(yù)測(cè),《新華有約》論壇邀請(qǐng)了業(yè)內(nèi)地產(chǎn)專家針對(duì)三中全會(huì)前房產(chǎn)政策關(guān)鍵詞進(jìn)行解讀。
關(guān)鍵詞一：深化土地制度改革
“383方案”引發(fā)熱議，其中土改部分尤其引人注目，因?yàn)樗鞔_提到“集體建設(shè)用地直接入市”，并注明“已經(jīng)形成的‘小產(chǎn)權(quán)房’按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決問(wèn)題�！边@有望為小產(chǎn)權(quán)房合法化打開一道門。
關(guān)鍵詞二：房產(chǎn)稅
“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，過(guò)渡期后全面推開，并明確為區(qū)縣級(jí)政府主體稅”是383方案中提出的。關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題現(xiàn)在全國(guó)試點(diǎn)有重慶和上海正在開展，但主要是在抑制和控制房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅在國(guó)外是一種調(diào)解，而且是暢銷的調(diào)解，不是短期的行為，試點(diǎn)工作就看今后國(guó)家的相關(guān)政策，特別是三中全會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)如果要加大整治力度，那這個(gè)稅的試點(diǎn)就要加大，甚至形成長(zhǎng)效機(jī)制，但是這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的形成需要一個(gè)過(guò)程。房產(chǎn)稅出臺(tái)的根本目的是解決社會(huì)公平問(wèn)題。因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)的人一定是社會(huì)比較富裕的階層，所以未來(lái)房產(chǎn)稅是解決中國(guó)社會(huì)公平的問(wèn)題。
關(guān)鍵詞三：存款利率市場(chǎng)化
金融領(lǐng)域的改革，包括成立民營(yíng)和小型銀行、放松外匯管制、發(fā)展債券市場(chǎng)以及資產(chǎn)證券化，應(yīng)有助于企業(yè)(和地方政府)找到新的融資渠道并降低融資成本。這意味著未來(lái)兩年內(nèi)經(jīng)濟(jì)體系將找到進(jìn)一步提高杠桿率的新方式，從而為投資和增長(zhǎng)提供更多支持。前段時(shí)間李克強(qiáng)總理就經(jīng)濟(jì)體制改革已經(jīng)提出了一個(gè)想法，包括貸款利率市場(chǎng)化的問(wèn)題，那時(shí)候大家就預(yù)期存款利率市場(chǎng)化。存款利率市場(chǎng)化的問(wèn)題對(duì)金融市場(chǎng)體系的完善是一個(gè)很大的推進(jìn)作用，同時(shí)也有效地解決中小企業(yè)融資難的問(wèn)題。實(shí)際上存款對(duì)投資影響會(huì)很大，對(duì)企業(yè)的融資影響也會(huì)很大。
關(guān)鍵詞四：暫停高價(jià)樓盤審批
這兩日，一條關(guān)于北京市住建委暫停高價(jià)樓盤、拆分項(xiàng)目預(yù)售申請(qǐng)審批的消息在坊間傳開。消息稱，北京年底前將暫停房?jī)r(jià)高于4萬(wàn)元項(xiàng)目的審批，暫停年底漲價(jià)項(xiàng)目審批，并同時(shí)將前期上市較長(zhǎng)時(shí)間的項(xiàng)目(今年未取得證的)，控制房?jī)r(jià)漲幅不高于10%。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，社會(huì)是應(yīng)該存在多個(gè)消費(fèi)階層的，會(huì)有富人存在，但不是說(shuō)就一定要讓房產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高。政府要宏觀掌控或者調(diào)控，提出更多滿足社會(huì)工薪階層的基本住房需求。比如提供更多的廉租房、兩限房，或者低價(jià)房。
關(guān)鍵詞五：長(zhǎng)效機(jī)制
雖然長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)老生常談的話題，不過(guò)有消息稱，在三中全會(huì)過(guò)后，長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)出臺(tái)。對(duì)此，參加論壇的嘉賓都對(duì)“長(zhǎng)效機(jī)制”提出了自己的期許�！氨ＷC低端住房需求，保障高端市場(chǎng)分配，居者有其屋，房地產(chǎn)是要走向市場(chǎng)的，讓市場(chǎng)來(lái)決定。”“長(zhǎng)效機(jī)制就是從根本上解決土地的供應(yīng)價(jià)格、土地的供應(yīng)量和土地的供應(yīng)渠道的問(wèn)題�！薄罢拖嚓P(guān)部門都在不斷地努力，但是效果并不大�！薄袄硇缘乜创袌�(chǎng)、正確地看待政府導(dǎo)向，會(huì)使所有的經(jīng)濟(jì)趨于平穩(wěn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。（新華網(wǎng)）
