湘潭房產(chǎn)網(wǎng)11月27日訊 “居者有其屋”是普通百姓安身立命的基本前提，事關(guān)千家萬戶。您是否知道，個人住房貸款的利率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通貸款？在購房時，每個人會對自己的投資方式有一個長期而周全的計(jì)劃，通過申請個人住房貸款，取得最低的融資成本。但是對于準(zhǔn)購房或正購房的消費(fèi)者個人貸款的政策、品種和相關(guān)服務(wù)措施更是一頭霧水了。
貸款買房指購房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。也被稱為房屋抵押貸款。那么，如何貸款購房才是最劃算呢？讓專家給您開開竅吧。
A:個人按揭最長貸款期限如何測算？
Q:房貸專家答：貸款期限與借款人實(shí)際年齡之和不得超過65周歲。比如一40歲購房人貸款，按揭合同簽約之日是2013年4月15日。那么，如果該貸款人的實(shí)際生日在4月15日前，他的按揭最長期限為24年；如果該貸款人的實(shí)際生日在4月15日或之后，他的按揭最長期限為25年。
A:按揭貸款還款的主要方式有哪些？
Q:按揭貸款還款主要方式有：按月（季）等額本息還款（也稱等額還款法）、按月（季）等額本金還款（也稱遞減還款法），以及兩種還款法的多次轉(zhuǎn)換。同時，還可以（部分）提前還款和減短還款期限等。
A:選擇何種還款方式比較好？
Q:還款方式的選擇因人而異。一般說來，收入穩(wěn)定或有增長預(yù)期的購房者，適于等額還款法，這樣整個貸款期的還款壓力是不變的；而現(xiàn)有余款較多或日常收入遠(yuǎn)高于債務(wù)支付的購房者，適于遞減還款法，這樣整個貸款期的貸款利息會較少。當(dāng)然，針對部分收入變動較大的購房者，我們建議可以分期組合兩項(xiàng)還款法，達(dá)到既可以應(yīng)對合理的還款壓力，又適度的節(jié)約部分貸款利息。
A:貸款期限多長比較適合？
Q:貸款期限的選擇應(yīng)該因人而異。主要考慮三方面的因素：一是貸款人的可能最長按揭貸款期限；二是貸款人的自身狀況，如積蓄、日常收支、還款壓力等；三是適度關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)情況，如經(jīng)濟(jì)降息期或加息期等。一般說來，在自身?xiàng)l件允許下，經(jīng)濟(jì)降息期，應(yīng)適當(dāng)延長貸款期限；經(jīng)濟(jì)加息期，應(yīng)適當(dāng)減短貸款期限。
A:房貸收付比例和利率方面有什么變化？
Q:央行調(diào)整房貸政策和房貸利率是抑制可能的房地產(chǎn)泡沫，而不是限制消費(fèi)者購房。因此，針對不同的市場和貸款人，我們會有所區(qū)別，最低首付維持兩成，利率原則上執(zhí)行央行的房貸利率下限。但對于絕大多數(shù)符合要求的貸款人而言，基本可以享受到8成的按揭額度和利率下限。
A:新房按揭貸款，多少貸款成數(shù)較為合理？
Q:貸款成數(shù)的選擇應(yīng)該因人而異。主要考慮二方面的因素：一是貸款人自身資金狀況，如積蓄、日常收支、還款壓力等；二是適度關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)情況，如經(jīng)濟(jì)降息期或加息期等。一般說來，在自身資金實(shí)力允許下，經(jīng)濟(jì)降息期，應(yīng)適當(dāng)增加貸款成數(shù)；經(jīng)濟(jì)加息期，應(yīng)適當(dāng)減少貸款成數(shù)。
A:二手房按揭貸款一般有什么限制？
Q:一般來說，有這幾方面限制：（1）已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，或立即可以取得房地產(chǎn)權(quán)證并入住的商品房；（2）房齡：不超過20年的普通住房和不超過15年的其他房產(chǎn)；（3）貸款成數(shù)：普通住房最高8成，而其他房產(chǎn)最高6成：（4）貸款期限：普通住房的房產(chǎn)已使用年限與貸款年限之和最長不超過30年，其他房產(chǎn)的已使用年限與貸款年限之和最長不超過20年（且貸款期限最長不超過10年）；（5）貸款期限與借款人實(shí)際年齡之和不得超過65周歲。
A:我已辦理按揭的房產(chǎn)，按揭還沒有完，能否轉(zhuǎn)賣？
Q:可以，無論哪家銀行辦理的按揭，可以依靠銀行幫助實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)賣。一是部分銀行可提供一筆贖樓貸款，以便買樓人買斷并終止原銀行按揭；二是銀行給買樓人提供二手樓按揭。
