湘潭房產網11月16日訊 目前樓市，剛需仍是購房主力，但不能忽視的是人民生活水平的不斷提高，對住房的要求也在向著大三房、更高配套的方向邁進，改善性購房“軍隊”也在逐漸壯大。
人們的生活水平越來越高，很多購房者，事業(yè)小有所成，在已經擁有一套房產的情況下，還想再次改善一下生活，自然而然在住房上就會有所要求。不管是三口之家還是四世同堂，大面積戶型通常是考慮的首要購房條件。與此同時，買什么類型的房子？是要換個更通透的空間還是想擁有更好的居住環(huán)境以提高生活品質等一些列問題也成為了大家考慮的因素。但不管是哪一種，改善性購房不只是錢的問題，實際需要是第一要旨。于是無論政策如何變化，市場是像左走還是向右走，作為改善型置業(yè)，買合適自己的房子才是最重要的事情。
一，看準機會“以小換大”
陳先生在市中心一共有兩套小居室房子，盡管地理位置優(yōu)越，但孩子畢業(yè)以后回來一家三口住顯得有些狹小。因此，買套大房子成為他們家的首要大事。盡管當前湘潭房地產市場沒有出臺限購令，但是限貸的出臺無疑將是陳先生換房的攔路虎。按照限貸令規(guī)定：對在本市市區(qū)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在貸款買房。記者了解，像陳先生這樣的市民不在少數(shù)。限購令的出臺，一定程度上抑制了這部分人的購房需求。
對于本市市區(qū)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭來說，可考慮將其中一套出售后再購置新房，以舊換新，或者以小換大，前提是看準機會。
在選購大戶型時，除了要關注采光、南北通透性及臥室朝向等常規(guī)要素外，還要關注以下幾方面：景觀要素，選擇購買大戶型的人群，都是為了改善居住環(huán)境，功能間是否合理，改善性住房家庭人口較多，要兼顧每位家庭成員的起居習慣以及合理性；物業(yè)要素，通常購買大戶型的置業(yè)者，短期內不會再有換房的意愿，建議購房者最好選擇信譽好、口碑好的品牌地產商，通常與這樣的小區(qū)所匹配的物業(yè)公司，服務也會比較周到。
二，條件允許“一步到位”
在某事業(yè)單位工作的孫先生，其名下已經有一套100平方米左右的住房�？粗⒆幽挲g越來越大，他萌生了再買套房子的想法�？删驮谒捶康倪^程中，各種房產調控政策相繼出臺，使他陷入兩難境地。孫先生說，他一直在猶豫，不知是買套面積小的房子還是“一步到位”買套大戶型。
已有一套房的改善型購房者，條件允許的話，“一步到位”購房是不錯的選擇。因為暫時買套小戶型，可能購房成本節(jié)省了，但組建家庭后隨著家庭成員的增多，比如生小孩或小孩讀書了再去換套大房子，不如竭盡所能，直接選購大戶型。
對于改善型需求而言，購房的目的是想改善居住品質，比如換面積、樓盤檔次，或者換地段等等。根據(jù)自身的需求出發(fā)，結合自己的資金能力，盡可能去選購最接近自己實際需求的住宅。如果有所保留退而求其次，浪費一次購房權不說，未來買房還要承擔契稅此類額外支出。另外，申請貸款的次數(shù)也有限，用一次就少一次。
三，貸款條件要看清楚
劉先生曾全款購置了一套70平米的小兩房，現(xiàn)在他想貸款置換一套面積150平米的房子，這種情況能否享受到優(yōu)惠利率。
首次換房，申請房貸利率幾何需要提前了解。如果購買首套房時采用的是全額付款方式，那么還有機會享受到優(yōu)惠利率。而這要求在購房之前，必須出售自有房產，讓房產記錄“清零”從而符合首次置業(yè)標準，享受到房貸優(yōu)惠利率。
而另外一種情形，如父母名下的房產自己有份，則需將該份額“轉讓”給父母，否則，即便是出售自有房產，也會在申請按揭時無法享受到優(yōu)惠房貸而承擔相對較高的貸款利率。如果第一次置業(yè)已經動用了商業(yè)貸款，則不管購買的是普通住宅還是非普通住宅，再次申請按揭，一律按“二套房”對待。
四，外地購房擇機慎選
老家是岳陽的陳女士，在湘潭金都做服裝生意3年，她很想在湘潭買套房子定居，但猶豫不決的是，不知道該買小戶型還是大戶型？是在市中心買還是在郊區(qū)買？盡管湘潭沒有出臺限購令，但不表示隨著調控加碼，一切都是未知數(shù)，所以我只有一次購房機會。所以，選擇上不能出差錯，否則再想改變就困難了。 ”陳女士說，她已經考察了多家樓盤，置業(yè)顧問的說法都不盡相同，更讓她難以下決心。
一般而言，具備一定購房條件的外地購房者，因置業(yè)資金有限，首次置業(yè)一般會選擇面積在60-90平方米的戶型先過渡，以后再“以小換大”。然而隨著樓市調控政策，這種逐步過渡、逐步升級的置業(yè)方式也面臨難題。
對此，湘潭365房產網購房專家表示，盡管湘潭沒有出臺限購，但不表示不會出臺，而且，從中央到地方的樓市調控政策還在接連出臺，未來樓市前景讓人摸不著頭腦。因此，外地購房者最要緊的是仔細研究政策，謹慎選擇，不然將來換房成本將會更高。
五，巧用公積金貸款
周先生首次換房，按照現(xiàn)行公積金貸款政策，周先生名下如果沒有房產即可足額申請公積金貸款并按照首套房對待，他決定先賣現(xiàn)在這套小面積舊房，以達到足額申請公積金的條件。
由于商業(yè)貸款與住房公積金貸款對于首套房在認定方面存在差異，因此建議首次改善型需求用足住房公積金貸款。根據(jù)現(xiàn)行住房公積金貸款政策，即使是存在商業(yè)貸款記錄，只要在購房時名下無房產，住房公積金貸款不受影響，還會以首套房來對待。而商業(yè)貸款是認房又認貸，只要貸過款，無論是否有房，都算二套房貸。因此，改善型購房可考慮先賣后買。
總體上而言，在如今的樓市格局下，100平方米左右的房子比較合適，這樣的房子既可滿足居住需求，也是對自身資金的更好利用。同時，地段好、周邊生活配套成熟的優(yōu)質樓盤應該是購房者的首選。此外，對于資金有限的改善型購房需求而言，隨著城市交通系統(tǒng)的日漸發(fā)達，近郊樓盤逐漸熱銷，尤其是很多一線品牌開發(fā)商，在湘潭近郊開發(fā)的房子，質量、物業(yè)等各方面都有保證。因此，在非主城區(qū)置業(yè)，挑選健全配套、宜居環(huán)境上佳的大戶型，也是不錯的選擇。
