湘潭房產(chǎn)網(wǎng)11月2日訊 新房一般都是“期房”——等上個(gè)2-3年，交房、裝修后才能入住;同時(shí)，新房的房?jī)r(jià)近年來(lái)呈現(xiàn)不斷上漲的態(tài)勢(shì);再加上，隨著城市的不斷擴(kuò)建，新房大都位于遠(yuǎn)離市中心的位置，周邊配套可謂是不敢恭維。越來(lái)越多著急購(gòu)房入住的購(gòu)房者們把眼光轉(zhuǎn)向了二手房，以實(shí)現(xiàn)真正的“即買即住”。
盡管現(xiàn)在二手房買賣基本上都是通過(guò)中介進(jìn)行，減少了很多買賣中產(chǎn)生的問(wèn)題，但是由于部分中介公司工作人員業(yè)務(wù)水平良莠不齊，甚至有些只考慮自身利益，圖方便，而沒(méi)有盡到保護(hù)買賣雙方的權(quán)益的義務(wù)，因此導(dǎo)致買賣中當(dāng)事人利益受損的案例時(shí)有發(fā)生。
因此，在買房之前咨詢一下專業(yè)的房產(chǎn)律師或者是比較靠譜的做法。 律師一般會(huì)為你指出二手房買賣過(guò)程中容易出現(xiàn)的法律漏洞。在此，筆者整理了多名律師指出的幾處最需要注意的地方，供廣大購(gòu)房者買參考。
購(gòu)房前先審核房屋信息
在二手房買賣中，購(gòu)房者需注意進(jìn)行如下法律審查：首先，房屋產(chǎn)權(quán)證要看清。因?yàn)�，持假造的房產(chǎn)證件訂立合同、收取房款的詐騙案不在少數(shù)；也有的人拿的是真房產(chǎn)證，但是房產(chǎn)證卻是已經(jīng)公告作廢的。所以，在查看對(duì)方的房產(chǎn)證件時(shí)，要記住房主姓名、坐落位置、房產(chǎn)證號(hào)、面積等信息，最好是向?qū)Ψ揭环輳?fù)印件，然后到房產(chǎn)局查一查該房屋的產(chǎn)權(quán)是否屬實(shí)，查一查是否抵押了或者被法院查封了。
其次，如果這個(gè)房子是幾人共有，那是否有其他共有人的“同意出售聲明”。根據(jù)《合同法》和《民法通則》的規(guī)定，共有人未獲其他共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。大家在購(gòu)買存在其他共有人的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查一下，其他共有人是否同意出售。
第三，如果該房屋本來(lái)有人租住，還要取得此人放棄優(yōu)先購(gòu)房的聲明。
不要一次性付完房款
由于二手房是舊房，出賣前有可能是房主自己在住，有可能是租賃出去了，也有可能有其他不好立即交接的情況，還有可能在過(guò)戶的時(shí)候缺少這樣那樣的手續(xù)。所以，律師建議在付款問(wèn)題上，最好在訂立合同時(shí)約定，訂立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，并扣留一部分余款待辦理完畢房產(chǎn)登記手續(xù)后再付清。
房屋有出租勿忘協(xié)商租賃問(wèn)題
一些房源在完成買賣交易后，仍處在外租過(guò)程中，有購(gòu)房者就認(rèn)為：“我買了房子，就有權(quán)要求租房子的人馬上搬走。”但其實(shí)不然，律師解答說(shuō)，因?yàn)樵恐髟缬喠⒌姆课葑赓U合同在先，此租賃合同對(duì)新房主仍然是有效的，如果房屋租賃期限未滿，租客有權(quán)繼續(xù)租住。因此在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該先讓買方跟租客協(xié)商好解除租賃合同的事宜，否則交易完成之后，就要你自己與承租人協(xié)商解除合同，再不然就只能等待租賃合同結(jié)束。
妥善解決簽約后的后續(xù)事項(xiàng)
買賣雙方簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過(guò)戶外，還有一些后續(xù)問(wèn)題如戶口遷移、維修資金過(guò)戶等。對(duì)此，買家賣家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，買家賣家應(yīng)將買家付款方式與賣家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時(shí)付房款30%，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，雙方還要明確違約責(zé)任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房?jī)r(jià)一定比例的違約金；超過(guò)多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇違約金，超過(guò)多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等。總之，買賣合同的內(nèi)容越詳細(xì)，履行起來(lái)的可操作性就越強(qiáng)，也越能促成買賣的順利進(jìn)行。
三方需明確各自的權(quán)責(zé)利
賣方在委托中介時(shí)，應(yīng)與中介簽訂書面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價(jià)格，賣家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價(jià)”“出售價(jià)”及“合同價(jià)”，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀， 以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議賣家應(yīng)有一份原件。需要注意的是。
買家通過(guò)中介找賣家時(shí)，應(yīng)該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定。買家與中價(jià)簽訂的書面協(xié)議，應(yīng)包括房?jī)r(jià)、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實(shí)際交付定金前，買家還應(yīng)確認(rèn)中介是否經(jīng)過(guò)上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。
