湘潭房產(chǎn)網(wǎng)10月24日訊 買房，哪怕價(jià)格再便宜我也不會(huì)買“尾房”！近日湘潭市民何女士想在年底買套房子，但走了幾家配套相對(duì)成熟的樓盤后，發(fā)現(xiàn)僅有十幾套“尾房”。何女士說，“尾房應(yīng)該是大家挑剩下的，戶型、朝向或是樓層都不怎么好的‘問題房’吧”。何女士的疑問，或許代表了很大一部分購(gòu)房者對(duì)尾房的看法。
那么什么是尾房呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，尾房即那些在樓盤項(xiàng)目中已進(jìn)入銷售最后階段的少部分的剩余房屋，一般占到樓盤整體量的25％左右。通常對(duì)開發(fā)商來(lái)說當(dāng)整體銷售超過55％就意味著該項(xiàng)目過了“生死線”，而當(dāng)銷售率超過75％時(shí)，超出部分就是項(xiàng)目賺錢的空間了。
一般而言，尾房形成有多種原因：有些是開發(fā)商的問題，比如戶型過大、朝向不好；也有些是消費(fèi)者的問題，比如已交了房款但又退房最后沒銷出去的。另外，還有開發(fā)商制定銷售計(jì)劃時(shí)特意留下來(lái)的，但計(jì)劃未控制好，過了銷售高峰期仍沒賣出去的房。在樓盤銷售中越來(lái)越多的開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到尾房銷售的重要性，如何賣好尾房是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的真正體現(xiàn)。因此，面對(duì)這剩下的25％的尾房，需要開發(fā)商做出非常理智的決定。若開發(fā)商覺得這部分尾房是屬于不好的尾房，又要同樣銷售出去，就應(yīng)該在售價(jià)上做出相應(yīng)的調(diào)低。這對(duì)買家來(lái)說應(yīng)當(dāng)是一件劃得來(lái)的事情，即以相當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格買到了尾房中的“好”房子。
“尾房”不等于“問題房” 弄清成因很重要
弄清楚尾房形成的原因?qū)τ谫?gòu)房者選到好尾房是非常重要的�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，據(jù)該人士介紹，尾房主要有6個(gè)方面的成因。
第一種是開發(fā)商出于營(yíng)銷考慮，為帶動(dòng)其他剩余單元銷售而有意保留的“精品”單元。一個(gè)項(xiàng)目開盤后，并不是把所有的房源全部都交給購(gòu)房者任其挑選，而是將一部分朝向好、戶型好、樓層好的優(yōu)質(zhì)房源保留下來(lái)，等到銷售后期階段作為壓軸產(chǎn)品，或者開發(fā)商留著自用。
第二種是房子很好，但因總價(jià)高而沒有賣出去的房子，這類房子往往是投資的最佳選擇。這些項(xiàng)目則是因?yàn)闆]能很好地了解市場(chǎng)，銷售策劃不當(dāng)導(dǎo)致部分樓盤滯壓，開發(fā)商也不需要留用，這些優(yōu)質(zhì)房源自然成了尾房。
第三種是被人買走后因?yàn)橘?gòu)買者的個(gè)人原因又退回的。這類房子有可能比前期所售的房子還要好。
第四種是一些開發(fā)商出于資金周轉(zhuǎn)等原因，將部分房屋進(jìn)行抵債，從而使這部分房子源沒有進(jìn)入正常的銷售環(huán)節(jié)，久而久之成了尾房。
第五種是一些“先天不足”的房子，如朝向、樓層、戶型等不合理的單元。是否購(gòu)買這樣的房子，完全根據(jù)個(gè)人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和喜好。
第六種是因資金、債務(wù)問題抵押給銀行的房子，或者法院查沒的房子，或者抵給工程單位的房子。這類房子里不乏朝向、戶型、樓層不錯(cuò)的房子。
“尾房”不等于“問題房” 四大優(yōu)勢(shì)成剛需首選
買房子買房子，一天到晚你能聽到很多人在吼要買房子，不過經(jīng)歷了多年的調(diào)控之后，湘潭房?jī)r(jià)不但沒有下降反而漲了不少。對(duì)于越調(diào)越漲的房?jī)r(jià)，剛需無(wú)疑是最受傷的。所以，這個(gè)時(shí)候買尾房是最劃算的，不僅價(jià)格相對(duì)較低，而且還是現(xiàn)房，買房時(shí)也更趨于理性。在弄清尾房成因之后，四大優(yōu)勢(shì)成剛需首選：
1，尾房最大優(yōu)勢(shì)實(shí)惠便宜
尾房最大的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格相對(duì)比較實(shí)惠便宜。一般樓盤銷售到最后階段，開發(fā)商該賺的錢已經(jīng)賺到了，剩下的房子即使價(jià)格便宜一些也能接受。因此，消費(fèi)者在購(gòu)買尾房時(shí)，買家可以在價(jià)格、付款方式上有一定的討價(jià)還價(jià)的空間，在一定意義上講往往有占優(yōu)的感覺。
2，尾房最大好處在于是現(xiàn)房
看著效果圖和沙盤買房已成為購(gòu)房者習(xí)以為常的做法，但交房那天十有八九不盡人意。因此，尾房最大的好處在于是現(xiàn)房，無(wú)論是建筑品質(zhì)還是園林景觀都顯而易見，可以說完全避免了選購(gòu)期房的風(fēng)險(xiǎn)，而且那些已經(jīng)入住的成熟度較高的尾房，在外部配套、內(nèi)部設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、手續(xù)等方面也比較完善、便利，辦理煤氣開栓、房產(chǎn)證辦理等手續(xù)要省事的多。
因此對(duì)于于急于想住進(jìn)新房的首次置業(yè)的剛需而言無(wú)疑首選；另外，以投資為主要目的的消費(fèi)者，選擇尾房也是萬(wàn)全之策，可以通過樓盤的入住率、以及出租率來(lái)準(zhǔn)確判定投資的回報(bào)情況。
3，買房尾房更冷靜
2013年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆程度超乎購(gòu)房者意料，尤其進(jìn)入金九銀十以來(lái)各種“搶房”熱潮席卷各大城市。因此買房尾能更客觀、冷靜。
一般項(xiàng)目在開盤時(shí)都能造成令人產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)的銷售氛圍，不少買家都是在這種被哄熱的情況下一時(shí)沖動(dòng)買房的。但隨著時(shí)間的推移，特別是不少項(xiàng)目從開盤到入住要近一二年時(shí)間，再加上市場(chǎng)中其他新項(xiàng)目的不斷問世，當(dāng)初的熱情會(huì)在項(xiàng)目接近尾聲中變得更客觀、冷靜。
4，性價(jià)比高
“性價(jià)比”更合算許多人遇到中意的樓盤就急沖沖地購(gòu)買，最擔(dān)心的是慢了一步看中的樓層、戶型、朝向已售出，這時(shí)就要看你是如何看待一個(gè)樓盤的品質(zhì)與售價(jià)比了，對(duì)于同一幢樓宇在房子的成本中其地價(jià)、配套設(shè)施、公共部分、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每個(gè)買家來(lái)說分擔(dān)的是一樣的，而所不同的只是體現(xiàn)在其朝向、景觀、樓層中。
在現(xiàn)行的銷售過程中，特別是在北方，由于市場(chǎng)需求的存在及項(xiàng)目包裝的必要，通常樓層差與朝向差最大之和可達(dá)30％～40％，這就要買家自己來(lái)衡量其中的值與不值。若所購(gòu)買的房子是用來(lái)出租的，就要看其將來(lái)的租金是否也能差出30％～40％。
一般來(lái)說，這不太現(xiàn)實(shí)。再加上現(xiàn)在買房并不意味著要住一輩子，會(huì)有可能將來(lái)再換或作出租用。若購(gòu)買者是年輕人，白天幾乎不在家，晚上回來(lái)天已黑了，對(duì)朝向、樓層、景觀的要求相對(duì)低。所以，對(duì)待尾房中的所謂朝向、樓層差的戶型，綜合其他因素，若在售價(jià)上有如此大的差別，去購(gòu)買此類尾房其“性價(jià)比”相對(duì)來(lái)說就更合算些。
在買房過程中，多去了解一些樓盤尾房的情況，極有可能找到一回如同在大甩賣時(shí)買到名牌中意貨的感覺，買尾房真可能是一個(gè)蠻不錯(cuò)的選擇呢。
“尾房”不等于“問題房”但謹(jǐn)防例外
盡管市場(chǎng)上大多數(shù)“尾房”不是“問題房”，但也有例外，因此購(gòu)房者在購(gòu)買尾房應(yīng)遵循“一聽二看三談”的原則。
“一聽”是指打聽，可以親自到園區(qū)里打聽已經(jīng)入住的業(yè)主，他們對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)往往是中肯的，另外在網(wǎng)絡(luò)如此發(fā)達(dá)的今天可以輕松找到相關(guān)樓盤的QQ群、BBS，在這里可以了解業(yè)主對(duì)樓盤的各種意見。
“二看”主要看三點(diǎn)：第一，要看樓盤的環(huán)境，包括周邊環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，甚至于你的鄰居；第二，要看所選擇單元房的質(zhì)量，由于是現(xiàn)房，經(jīng)歷過一段時(shí)間后墻體、上下水、房屋隔音、保溫、供暖、防雨、門窗等質(zhì)量問題都會(huì)暴露出來(lái)；第三，要看各種手續(xù)，是否是“次新房”，是否存在抵押關(guān)系等，這可以通過開發(fā)商和相關(guān)部門調(diào)查清楚�！叭劇碑�(dāng)然就是實(shí)質(zhì)操作了，開發(fā)商在尾盤銷售階段，其成本早已收回，利潤(rùn)也基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，因此同開發(fā)商商談優(yōu)惠政策往往能有所收獲。
