樓市新政的大背景下“北上廣”樓市動態(tài)牽引著全國樓市的走向，從7月份的數(shù)據(jù)來看，樓市調控前景并不明朗。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布《1-7月全國房地產(chǎn)市場運行情況》顯示，2010年7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點；環(huán)比與上月持平。
首先，北京新房個貸首現(xiàn)負增長 7月新增貸款驟降至10億
央行營業(yè)管理部17日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京市房地產(chǎn)新增貸款驟降至10億元，創(chuàng)下年內新低，新建住房個人貸款也首次出現(xiàn)負增長。專家認為，這反映出房地產(chǎn)調控政策影響力已明顯顯現(xiàn)。
在本市7月新增貸款的投向上，房地產(chǎn)業(yè)從首位退居到第5位。從行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)新增貸款109.5億元位列第一，其次是交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增加97億元，水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)增加29.4億元，租賃和商務服務業(yè)增加22.7億元，房地產(chǎn)業(yè)增加10億元。
今年上半年，盡管新增房地產(chǎn)貸款已呈現(xiàn)回落之勢，但仍保持較大總量。今年前6個月，房地產(chǎn)貸款余額比年初增加1120.6億元，占同期全市貸款新增額的54%。同時，在金融機構個人住房本外幣貸款中，新建住房貸款也首次出現(xiàn)負增長。7月金融機構個人住房本外幣貸款增加1.6億元；其中新建住房貸款減少3.8億元，同比多減33.6億元；二手住房貸款增加5.4億元，同比少增51.8億元。而在房貸新政出臺前的4月份，當月金融機構個人住房本外幣貸款增加80.1億元，新建住房和二手住房貸款增量分別達到38.5億元和41.5億元。
數(shù)據(jù)顯示，盡管7月份新增房地產(chǎn)貸款明顯回落，但7月末本市金融機構本外幣各項貸款余額33667.5億元，仍保持穩(wěn)定增長，比上月末增加137.3億元。
解讀：
資金支持減少房價將降
北京市社科院經(jīng)濟研究所所長趙弘表示，房地產(chǎn)方向的新增貸款明顯減少，開發(fā)商資金鏈趨緊，在成交量急劇萎縮后，房價也將隨之下調。北京新房個貸首現(xiàn)負增長，反映出投資者持幣觀望情緒濃重，目前房地產(chǎn)市場正處于買賣雙方僵持階段，若持續(xù)時間較長，在沒有資金支持的情況下，開發(fā)商將被迫降價。
上海：樓市新政下上海樓市成交量回暖 再現(xiàn)“日光盤”
雖然房價并沒有降下來，但是上海成交量在逐漸回暖已經(jīng)成為了不爭的事實。上周(8月9日-8月15日)，上海新房成交面積達17.2萬平方米，環(huán)比前一周上漲26%。而個別樓盤遭遇哄搶，再次出現(xiàn)“日光盤”。
樓市成交量回暖
根據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，近4周，上海新房成交量分別為11.5萬、15.4萬、13.7萬、17.2萬平方米，相比6月、7月份周成交量動輒不足10萬平方米的數(shù)據(jù)來看，似乎已經(jīng)脫離了最低點。而上周17.2萬平方米的成交量已經(jīng)與新政剛出臺時上海的周成交量相當。
與前一周(8月2日-8月8日)23242元/平方米的周均價相對高點相比，上周缺乏數(shù)個高價豪宅項目的支撐，周均價有明顯的回調。從周成交排行榜來看，上周成交榜前五的樓盤，均價都低于2萬元/平方米。這也使得上周的周均價下跌14%至19879元/平方米，重新跌回2萬元/平方米的線下。
大量低價盤的入市或許也是上周成交量大漲的原因之一。上周有6.4萬平方米的新增供應來自濱河華城和五豐苑這兩個低價位項目，這兩個項目開盤第一周分別成交234套和117套，強勢搶占周成交面積排行榜前三甲。
“近期成交出現(xiàn)反彈與前期調控政策效應漸漸被弱化也有關系�！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，政策無法真正降房價，直接導致觀望的購房者開始入市。
再現(xiàn)“日光盤”
上周，上海多個低于2萬元/平方米的樓盤開盤遭到了購房者的“瘋搶”，上海中環(huán)1號二期琉樽尚品于8月9日開盤，均價17000—19000元/平方米。開盤當天即全部預訂，預訂率達100%，成為近期上海少有的“日光盤”。
上周有3個樓盤的周成交套數(shù)突破百套，但這也拉低了周成交均價，使上海上周成交均價下跌14%，再度回調到2萬元以下。
此外，中環(huán)1號開發(fā)商旗下的公司幾乎全線降價銷售。錦繡華城新一批報價為3.5萬/平方米—3.8萬/平方米的房源中有兩棟打8折出售，目前已成交的63套房源均價為26993元/平方米。之前報價24000元/平方米的大華藍郡，最終以20223元/平方米的價格對外出售了兩棟房源共83套。
對此，中房信集團分析師薛建雄表示，目前，上海地區(qū)以8折甚至更低價格促銷樓盤多達十多個，并且有繼續(xù)擴大之勢。
業(yè)內人士分析，樓市新政調控以來，高定金是否意味著高簽約率，100%預訂率是否將轉化為100%簽約率，均有待進一步觀察。
房源網(wǎng)展開專項調查顯示，八成受訪者認為，“日光盤”不會成為常態(tài)，但會加劇購房者的恐慌心理。三成受訪者認為，折扣加大和某些項目住宅房源的稀缺是“日光盤”的主因。
廣州：廣州豪宅成交呈V型反彈態(tài)勢
廣州豪宅市場持續(xù)升溫，成交量連續(xù)4周回升。據(jù)經(jīng)緯行上周對廣州單價18000元/m2以上、總價在200萬元以上的項目進行監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，有成交記錄的樓盤30個，共成交豪宅139套，環(huán)比上漲43.30%；合計簽約面積22680m2，環(huán)比上漲40.83%。豪宅成交連續(xù)攀升，近10周成交呈V型反彈態(tài)勢。
售價降買家趁機入市
經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，近幾周，多個豪宅項目成交量持續(xù)攀升，主要原因有兩個：一是豪宅項目的銷售價格有所下調，尤其是珠江新城的個別項目；二是在新政重擊下，多個項目開始大幅度推廣。此外，投資客和住宅客看房的激情不斷升起，從近幾周跑盤情況來看，總體人氣有一定的回升。
中地行傳播事業(yè)部副總監(jiān)陳揚表示，豪宅市場由于購房群體的經(jīng)濟實力較強，受政策影響較小，在目前情況下，銷售壓力會比一般住宅要小，開發(fā)企業(yè)在短期內會通過加強銷售豪宅物業(yè)來達到階段的銷售目標，導致豪宅的成交量在近期有所上升。
成交區(qū)域多集中市區(qū)
據(jù)經(jīng)緯行負責人介紹，從成交區(qū)域來看，上周廣州豪宅簽約面積居前三的區(qū)域是天河區(qū)、番禺區(qū)和荔灣區(qū)。
天河區(qū)上周成交豪宅64套，合計簽約面積9731m2，占全市豪宅總成交量的43%，成交套數(shù)居各區(qū)之首，成交代表樓盤為星匯云錦、富力國際公館和匯景新城。番禺區(qū)上周成交豪宅20套，合計簽約面積3932m2，占全市豪宅總成交量的17%，成交代表樓盤為雅居樂劍橋郡和海怡半島。荔灣區(qū)上周成交豪宅18套，合計簽約面積2715m2，占全市豪宅總成交量的12%，成交代表樓盤為逸翠灣和金域華府。
豪宅市場或持續(xù)走高
在經(jīng)緯行所監(jiān)測的豪宅項目中，廣州上周洋房成交129套，比前周增加38套；簽約面積19739m2，環(huán)比上漲35.30%。上周別墅產(chǎn)品共成交10套，合計簽約面積2941平方米，環(huán)比上漲94.13%。
陳楊認為，下半年的豪宅市場或將繼續(xù)走高，主要原因是供應量較少，尤其是別墅市場，在別墅用地受限的情況下，未來供應將會持續(xù)走低，甚至出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象�！昂勒苷哂绊懙囊蛩剌^少，政府打壓豪宅不能達到平抑樓價的目的，因此豪宅市場的價格相對較為放開�！�
滿堂紅研究部主任沈銳培則認為，下半年樓價不確定因素不少，如果未來樓價下跌，而二套房貸不放松的話，豪宅的成交未必會保持目前的好勢頭�！�2008年在調控的后期，像珠江新城等豪宅領跌全廣州，原因就是投資成本比較高，業(yè)主對后市信心不足大量拋貨�！�
廣州上周一手房成交升三成
上周，廣州一手房成交量持續(xù)回升。據(jù)中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月9日~15日，廣州154個住宅項目共簽約1528套，環(huán)比上升29.82%；簽約面積157360平方米，環(huán)比上漲28.32%；每套平均簽約面積為102.98平方米。上周全市成交均價10584元/平方米，環(huán)比微跌0.4%。
從區(qū)域來看，目前成交熱點依然在郊區(qū)，成交前十名僅有白云一個市區(qū)的樓盤，花都區(qū)更是占據(jù)前十的4席�；ǘ紖^(qū)4個前十樓盤，既有推新貨也有推特價單位的。從個盤來看，前三名樓盤都為近期推新貨樓盤，而且都比前期產(chǎn)品價格有所降低。
據(jù)權威專家表示，上周成交套數(shù)環(huán)比有了較大的升幅，主要是來自之前幾周多個熱門樓盤推新貨，貨量充足，戶型也以中小戶型為主。同時新推貨樓盤優(yōu)惠折扣力度加大，一些樓盤也適當調低了開盤價，帶動了成交量的整體上升。
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