湘潭房產(chǎn)網(wǎng)10月5日綜合訊 70年后我們的房子該怎么辦？近日新華社發(fā)問土地使用權(quán)。其實(shí)早在2005年，人民日?qǐng)?bào)就以《“有產(chǎn)者”之遠(yuǎn)憂—70年后我們的房子該怎么辦？》發(fā)表評(píng)論。如今時(shí)隔近十年，同樣的問題再次引起關(guān)注。
70年后我們的房子怎么辦？法律沒有明確說法
我們近期買了一套商品房，土地證上寫有使用期限是70年，我想問，70年到期后，使用權(quán)就截止了嗎？那么我的房子怎么辦呢？隨著新華網(wǎng)再度發(fā)文質(zhì)問70年后我們的房子該怎么辦？引起湘潭廣大購房者的關(guān)注。近日不少市民紛紛致電湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)咨詢“房子到期后怎么辦”。
“70年土地使用權(quán)”問題，并非每個(gè)“有產(chǎn)者”都注意到了，而事實(shí)上，每個(gè)“有產(chǎn)者”都已經(jīng)開始面臨這個(gè)問題。在我國，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地使用權(quán)的到期事實(shí)上也就意味著房屋整體所有權(quán)的到期，這也正是人們會(huì)擔(dān)心“70年后”的根源所在。
據(jù)湘潭房地產(chǎn)某業(yè)內(nèi)人士工作人員告訴記者：“70年后的房子該怎么辦，我國目前還沒有法律明確規(guī)定要如何解決。”據(jù)這位工作人員介紹，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年。他認(rèn)為，70年的土地使用權(quán)期滿后，土地收歸國有，而地上建筑物仍屬業(yè)主所有。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)交土地出讓金�！拔覀�(gè)人認(rèn)為，再次申請(qǐng)的期限可以和第一次申請(qǐng)一樣，也是70年�！�
根據(jù)記者了解，據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 也就是說，你在70年后仍然擁有所購買住宅的所有權(quán)和住宅建設(shè)用地的使用權(quán)。 顯而易見，從法律層面講，購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。這個(gè)政策真空無疑給人們留下了想象的空間，“70年后的續(xù)期，還要付出多大的代價(jià)？”
“隱性損失”浮出水面
許多土地在開發(fā)商手中閑置多年才開發(fā)，消費(fèi)者買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年。
而事實(shí)上，伴隨著“70年之癢”，還有一個(gè)問題在頻頻困擾眾多的“有產(chǎn)者”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓給開發(fā)商起開始計(jì)算，70年為住宅土地使用權(quán)一次出讓的最長期限。目前國家土地制度是以出讓為主，即國家以出讓的方式轉(zhuǎn)讓后，土地就進(jìn)入市場流通。一般商品住宅從開發(fā)到銷售，周期通常為1至3年。這也就是說，當(dāng)購房者變?yōu)闃I(yè)主時(shí)，其擁有的有效住宅土地使用權(quán)根本無法達(dá)到70年之久，無形中已經(jīng)“縮水”了。
根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)土地空置二年以上的，國家可以收回。但現(xiàn)實(shí)情況是許多土地在開發(fā)商手中閑置多年才開發(fā)，業(yè)主買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各種原因，業(yè)主不會(huì)注意到這些問題，而且我國房地產(chǎn)制度中也沒有相應(yīng)的規(guī)定�？梢哉f，這種損失屬于一種隱性損失。
據(jù)了解，現(xiàn)在還沒有出臺(tái)土地使用年限價(jià)格折算標(biāo)準(zhǔn)，在沒有相關(guān)法規(guī)出臺(tái)的前提下，對(duì)于購房人來說，最妥善的辦法就是簽訂一個(gè)細(xì)致的合同。目前商品房價(jià)格仍由市場決定，但商品房價(jià)格中顯然沒有考慮土地使用年限的問題。
專家建議，今后，可以由房屋買賣雙方通過協(xié)商后以合同的方式來解決這個(gè)問題。但其前提是“信息對(duì)稱”。政府主管部門應(yīng)制定土地使用期限公示制度，強(qiáng)制開發(fā)商履行告知義務(wù)，并對(duì)不履行這一義務(wù)的開發(fā)商實(shí)施處罰，從而保證相對(duì)弱勢(shì)的購房者的知情權(quán)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，實(shí)行土地使用費(fèi)分?jǐn)傊啤Ｒ阅甓葹橛?jì)費(fèi)單位，開發(fā)商和購房者按各自實(shí)際占用的使用年限分?jǐn)傔@筆費(fèi)用。
“房子70年之癢”解決之道
規(guī)定土地使用權(quán)期限的國家，采取到期后由政府收回土地和地上的房屋，給予折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞健?/FONT>
如何解決“70年土地使用權(quán)”問題，某知名人士分析道，全球范圍來看，有些西方國家的土地使用權(quán)是沒有期限的，所以不存在這個(gè)問題；而另一些規(guī)定土地使用權(quán)期限的則采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，給予折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞健?/FONT>
在我國可以采取三個(gè)方式來解決這一問題。第一，允許延長土地使用權(quán)期限�？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場價(jià)的差額。至于再次申請(qǐng)的期限，不應(yīng)該超過30年。第二，國家收回土地和地上建筑物，對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。第三，用類似拆遷安置的辦法解決。
