湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月6日訊 從看房到?jīng)Q定買房，作為剛需的我們往往需要幾個月甚至一年的時間。其中的酸甜苦辣只有經(jīng)歷的過的購房者才會真正了解買房是多么復(fù)雜又多么具有挑戰(zhàn)性的事情。在走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的買房前期準(zhǔn)備工作之后，購房者往往被買房的最后臨門一腳簽訂購房合同而困擾。
在買房過程中最棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對《商品房買賣合同》已經(jīng)進(jìn)行過精心研究，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”。首次購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入文字陷阱。因此，在簽訂購房合同時，購房者一定要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同，千萬馬虎不得。
簽訂購房合同需要注意
您在簽訂合同時首先應(yīng)將開發(fā)商提供的合同與標(biāo)準(zhǔn)商品房購房合同作一對照，如有出入應(yīng)立刻與開發(fā)商交涉，要求其提供標(biāo)準(zhǔn)合同文本。同時，我們還以標(biāo)準(zhǔn)合同作為范本，標(biāo)明其中應(yīng)注意的一些環(huán)節(jié)，為您購房提供參考。
首先。合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層 ××房。因為不少項目名甚至是每一棟的推廣名都有可能與備案名不一致。
此外，如今很多的開發(fā)商會大玩文字游戲。如“入住時具備通水(電、氣)條件”，看上去這句話沒問題，但是細(xì)讀就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的？即使是具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。
記者曾在某些銷售中心聽到開發(fā)商工作人員在與業(yè)主簽訂購房合同時，多次向業(yè)主重復(fù)“整個廣東都是用這本購房合同樣本的，你不必?fù)?dān)心”的話語。甚至記者見過，有些購房者任由銷售人員填寫合同，填寫完畢后，拿過來只看看價格就馬上簽字，這樣便使合同失去了它應(yīng)有的作用。
最后，購房者在接受開發(fā)商入住通知或鑰匙時千萬要慎重，要注意核對購房合同。因接受入住通知的法律意義是開發(fā)商已經(jīng)完全履行合同所規(guī)定義務(wù)，接受表明購房戶對開發(fā)商履行情況的認(rèn)可，若在接受后發(fā)現(xiàn)新情況再交涉就會帶來很多麻煩。
別忘了，補充協(xié)議也很重要
面對開發(fā)商，購房者始終處于弱勢群體，以您一人之力想讓開發(fā)商為您更改購房合同是難上加難。因此，購房時簽訂的“補充協(xié)議”就格外重要了。有些熱銷樓盤也許不會同意簽署補充協(xié)議，但您一定要據(jù)理力爭。補充協(xié)議應(yīng)考慮的內(nèi)容有：
一、《售樓書》的重要內(nèi)容應(yīng)作為補充協(xié)議的組成部分
購房人在購置商品房時，尤其是其購置期房的時候，往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》，才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設(shè)計、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購房人認(rèn)為《售樓書》是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書》不一致，大有上當(dāng)受騙的感覺。實踐中，這類爭議不在少數(shù)。
從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買房屋的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。
盡管〈〈最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫在補充協(xié)議中。
二、房屋質(zhì)量的約定
房屋質(zhì)量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商最容易產(chǎn)生爭議的地方。因此，在《合同》或《補充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。
購房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)； 防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國家強制性標(biāo)準(zhǔn)等。
三、商品房交付的約定
房屋交付時，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。
開發(fā)商應(yīng)向購房人提交的資料有：《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內(nèi)容不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實測面積等。
四、違約責(zé)任與解除合同的約定
雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。
五、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定
產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，實踐中，常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的最后期限十分必要。并同時約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。
六、關(guān)于不能如期取得貸款的約定
按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風(fēng)險不大，對該條款沒有重視。
實踐中，因此發(fā)生的爭議雖不多，但一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。因此，購房人在簽訂《合同》或《補充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。
七、關(guān)于物業(yè)的約定
實踐中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權(quán)益的維護(hù)，也可在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。
新版《合同》中第19條，已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費價格，及價格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的買賣雙方自由約定。除此之外，購房人還應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務(wù)時間，物業(yè)權(quán)利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關(guān)約定。
總之，購房人應(yīng)當(dāng)本著謹(jǐn)慎，宜細(xì)不宜粗的原則，審查和簽訂《合同》或補充協(xié)議。從而使自身權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。
相關(guān)新聞：簽訂二手房買賣合同前的注意事項
1、核實賣方的身份。如果是個人,看身份證；如果是單位,到工商局看檔案資料；如果賣方有代理人,看有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn),是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；
3、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致,原則上一個字也不能錯。
4、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。簽約過程中應(yīng)特別注意,對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中,不能以口頭約定代之,因為口頭約定在發(fā)生糾紛時無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式,則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
