湘潭房產(chǎn)網(wǎng)8月13日訊 住宅市場調(diào)控不止，商業(yè)地產(chǎn)升溫明顯。湘潭房地產(chǎn)發(fā)展何去何從？幾年前，湘潭人還不知道何謂“城市綜合體”，但是近幾年，隨著依托步步高集團(tuán)品牌而生的步步高置業(yè)等本土品牌地產(chǎn)大鱷進(jìn)軍大型房地產(chǎn)開發(fā)，139萬平方米的體量令城市綜合體成為一股不可小視的樓市新生力量。然而，城市綜合體憑什么吸引了商家的眼光？在一個(gè)三四線城市它是否真的適合？……種種疑問層出不窮，卻并沒有切實(shí)的答案。
那么，今天就讓我們一起來關(guān)注。
中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加速，城市綜合體成為最佳載體
據(jù)權(quán)威資料顯示，目前中國已進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速時(shí)期，預(yù)計(jì)到2020年，將有60%的人口居住在城市，新增城市人口達(dá)3億。
黨的十八大提出，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要實(shí)現(xiàn)“工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”的融合，其目的是以新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為核心，促使經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整、擴(kuò)大內(nèi)需。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2012年2月《求是》中撰文稱：“城鎮(zhèn)化率每年提高1個(gè)百分點(diǎn)，可以吸納 1000多萬農(nóng)村人口進(jìn)城，進(jìn)而帶動(dòng)1000多億元的消費(fèi)需求�！�
眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家、學(xué)者認(rèn)為，綜合體策略是在不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以及城市對商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂等需求不斷增長的背景下提出的。城市綜合體的出現(xiàn)其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)從綜合到專業(yè)、再從專業(yè)到綜合的必然發(fā)展產(chǎn)物。而城市綜合體中的商業(yè)配套部分，在區(qū)域商業(yè)升級轉(zhuǎn)型中具有引領(lǐng)作用以及在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中具有里程碑意義，從而承載起中國城鎮(zhèn)化建設(shè)國家戰(zhàn)略的重要功能。
媒體資深人士表示，近年來，諸多以住宅開發(fā)見長的大型房企，從戰(zhàn)略到產(chǎn)品層面，也開始注重順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化需求，加以調(diào)整甚至轉(zhuǎn)型，而打造綜合體項(xiàng)目，也早已是這些巨頭的“既定決策”。這種轉(zhuǎn)型又隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)而進(jìn)一步提速，目前已形成一種趨勢。另外，從長遠(yuǎn)來看，在保證資金順暢的情況下，綜合體內(nèi)的自持物業(yè)自然比普通住宅開發(fā)更具升值空間。所以這些大鱷也愿意以綜合體開發(fā)進(jìn)入城市。
城市綜合體與城市共成長，是城市升級的引擎
有城市規(guī)劃專家指出，隨著我國城市化的高速發(fā)展，城市在不斷擴(kuò)張，原有的按功能分區(qū)規(guī)劃越來越不適應(yīng)發(fā)展需要，這不僅僅引起土地供需矛盾問題，同時(shí)也由于人為的把城市功能進(jìn)行分割，使得城市的資源難以充分的引用，夜間空城、白天沸城的現(xiàn)象在不少城市出現(xiàn)，而城市作為是一個(gè)聯(lián)系密切的有機(jī)整體所煥發(fā)的活力沒有得以產(chǎn)生。
所以，城市發(fā)展到今天，需要一個(gè)城市的精神引領(lǐng)、一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，將生活資源融入其中。城市綜合體是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，它是城市升級發(fā)展的引擎。
在專家眼里，城市綜合體開發(fā)不僅是一個(gè)地產(chǎn)模式，更是一個(gè)城市發(fā)展和運(yùn)營的問題。對于投資商而言不但要有雄厚的實(shí)力，同時(shí)更要具備前瞻性眼光。因?yàn)閺某鞘羞M(jìn)入，到項(xiàng)目啟動(dòng)，建設(shè)運(yùn)營都面臨著不同的選擇，通過這些選擇，使得項(xiàng)目不再是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而是成為城市的一個(gè)強(qiáng)大的核基因，與城市一起成長。
總的來說，城市綜合體面臨著多重選擇：其中排在首位是城市的選擇，即進(jìn)入城市的選擇。作為地產(chǎn)開發(fā)最高級模式，城市綜合體必須與城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等發(fā)展和諧、合拍、互動(dòng)。
而在城市選擇上，通過中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對國內(nèi)主要城市的項(xiàng)目跟蹤調(diào)研分析得出：城市人均GDP（這不僅反映了城市總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)也揭示了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力）和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例這兩個(gè)指標(biāo)是需要特別關(guān)注。
�。�1）、根據(jù)對國外城市綜合體的研究，當(dāng)城市人均GDP達(dá)到4000美元的時(shí)候，城市綜合體處于起步階段，而當(dāng)達(dá)到或超過10000美元的時(shí)候，是城市綜合體快速發(fā)展并成熟階段。
�。�2）、由于城市綜合體的出現(xiàn)不僅與城市的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)，而且作為新興的地產(chǎn)模式，其所涵蓋的功能服務(wù)性是最強(qiáng)的，尤其是商務(wù)及零售商業(yè)服務(wù)（辦公\酒店\大型商業(yè)）所占的比重較大。從中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)在全國主要城市的初步調(diào)研看，當(dāng)一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)時(shí)（超過50%），城市綜合體更具有市場。
結(jié)合國內(nèi)的主要城市的的GDP發(fā)展水平來看，目前國內(nèi)的中心城市都已經(jīng)具備了起步和發(fā)展階段。以湖南省湘潭市為例，權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年該市GDP總值為1282.35 億元，常住人口達(dá)276.45 萬人，人均GDP達(dá)46386.33萬元人民幣，居全省第2位，僅次于長沙，具備了加快發(fā)展城市綜合體的基礎(chǔ)條件。
步步高置業(yè)布局全國，力拓城市綜合體開發(fā)
回顧中國房地產(chǎn)開發(fā)“黃金十年”以來的發(fā)展，在中國城市的升級變革中，城市綜合體的作用不容忽視。中國城市化走過這么多年，目前已經(jīng)從以往單一性的開發(fā)發(fā)展到綜合性開發(fā)的階段。
步步高置業(yè)總裁周梁表示，城市綜合體是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然產(chǎn)物，更是新型城鎮(zhèn)化的綜合載體。城鎮(zhèn)化建設(shè)讓步步高的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有了更多開疆辟土的拓展機(jī)會(huì)。中國商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入新的高峰期，其中服務(wù)業(yè)與城鎮(zhèn)化將是兩大助推劑。而將新區(qū)城鎮(zhèn)化，綜合體既是推手也是標(biāo)志。目前城市綜合體里邊包含了生活、工作、娛樂等元素，它使得空間利用最大化，令人賞心悅目。
最新資料顯示，步步高置業(yè)已發(fā)展成為步步高集團(tuán)從“超市+百貨”到“商業(yè)+置業(yè)”雙核驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第二大產(chǎn)業(yè)。公司秉承“共創(chuàng)美好生活”的責(zé)任使命，立足中南，發(fā)展西南，布局全中國，現(xiàn)正處于全國戰(zhàn)略準(zhǔn)備期階段。目前，在湘潭九華、吉首、郴州均投資開發(fā)有步步高·新天地項(xiàng)目，未來3年計(jì)劃在全國各個(gè)城市打造20個(gè)以上的綜合體項(xiàng)目，其發(fā)展目標(biāo)與國家戰(zhàn)略的需求不謀而合。從某種意義上來說，步步高·新天地系列項(xiàng)目，完全可以稱之為國際化城市建設(shè)進(jìn)程的發(fā)展助推器。而其中最具代表性的步步高·新天地九華項(xiàng)目——139萬㎡世界級旗艦綜合體，是其全國戰(zhàn)略的第一站首發(fā)鉅作。
據(jù)了解，隨著長株潭“兩型社會(huì)”的戰(zhàn)略深化和湘潭九華國家級經(jīng)開區(qū)打造示范區(qū)的日益完善，湘潭九華區(qū)域CBD的價(jià)值已被徹底激活，步步高置業(yè)·新天地九華項(xiàng)目因自身擁有的40萬㎡高端商業(yè)以及便捷的交通網(wǎng)絡(luò)、強(qiáng)大的商務(wù)功能和美好的發(fā)展前景，從規(guī)劃伊始就備受市場矚目。而這一總投資達(dá)60億元、由步步高置業(yè)依托步步高集團(tuán)18年商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)打造的湘潭首個(gè)百萬級城市綜合體項(xiàng)目，也有望在將來成為湘潭本土商業(yè)地產(chǎn)旗幟性項(xiàng)目。
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