湘潭房產網8月10日訊 開發(fā)商不按時交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。在記者接到的此類讀者來電中，開發(fā)商以種種理由延期交房、在房屋沒有完工的情況下通知入住、在違約后壓低賠償數(shù)額等是購房者投訴的主要問題。對此，記者請律師從法律的角度，建議購房者應當分四步正確應對開發(fā)商延期交房的違約行為。
遭遇延期交房怎么辦
情形一：開發(fā)商交房日期一拖再拖 購房者可以視情況，依據合同約定的違約責任條款，通過訴訟手段要求開發(fā)商承擔相應責任，或者在三個月的合理期限催告無效后，通過訴訟手段解除合同，要求開發(fā)商承擔違約責任及返還房款；
情形二：購房者不認可開發(fā)商所交付房屋而拒絕收房 購房者在嚴格按照法律規(guī)定或合同約定標準的基礎上，若開發(fā)商交付房屋不符合相關標準，有權拒絕收房，并由開發(fā)商承擔由此產生的相關責任；
情形三：開發(fā)商稱遭遇不可抗力 《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。 ”除非開發(fā)商能舉證證明確實存在符合法律規(guī)定的不可抗力情形時，才具備免除其承擔違約責任的可能。而如果是因為政府的違約行為造成業(yè)主索賠等間接損失的，開發(fā)商可依照約定與相關部門進行協(xié)商或通過訴訟方式解決。
情形四：合同中沒有說明延期交房違約責任 遇到這樣的情況，購房者可訴請人民法院，并以生效裁決確認的違約金數(shù)額為準，由開發(fā)商承擔延期交房期間所發(fā)生的費用。
律師支招四步應對開發(fā)商違約
第一步
審查相關證明材料
湖南湘劍律師事務所王瑩律師表示，交房時，購房者應審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明（即竣工驗收備案表）等材料。實踐中，有部分開發(fā)商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。
因此，購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時應當要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權拒絕接收該房屋，由此所產生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。
第二步
不可抗力非全免責
“如延期交房非開發(fā)商的原因，但并不必然免除賠償責任�！蓖醅撀蓭熣f，開發(fā)商對延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設計變更等，從而以非開發(fā)商原因為由而拒絕承擔延期交房的違約責任。
但非開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責任。 而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應當提供相關機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責任。
第三步
保留相關證據材料
王瑩律師提醒購房者注意保留相關證據材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時，購房者一方面應當搜集開發(fā)商延期交房的相關證據，另一方面應當保留關于延期交房造成的額外損失的證據。
這樣掌握好證據的話，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據充分地維護自身的合法權益。
第四步
注意訴訟時效
鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。根據法律規(guī)定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發(fā)商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。
因此，王瑩律師建議，購房者在解決延期交房糾紛時，應保留向開發(fā)商提起索賠的證據，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。
