湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月29日訊 或許是因?yàn)樽约旱暮⒆右蠈W(xué)，或許是因?yàn)橄胍纳凭幼l件，或許是因?yàn)椤还艹鲇谑裁丛�，很多改善型�?gòu)房者如果想要把原有的房子賣掉再買一套環(huán)境好的房子，都非一件簡(jiǎn)單的事兒，必須要想清楚到底是先賣還是先買。
先買房還是先賣房？
“到底是先賣掉房子再重新買房？還是先買了房，簽了合同之后再放盤賣房？賣房、買房在交易的哪個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行比較好呢？ ”不少準(zhǔn)備采取“賣一買一”方式換房的市民都有這樣的疑問(wèn)。在采訪的過(guò)程中，不少有經(jīng)驗(yàn)的市民告訴記者，對(duì)于已經(jīng)有兩套房，并且想用賣房的錢款再買房的市民來(lái)說(shuō)，先賣掉一套房，以便騰出再次購(gòu)房的名額，同時(shí)，收回部分資金，用于自己重新購(gòu)房都是必要的。市民先簽了買賣合同出售自己的房子，然后開(kāi)始看房，準(zhǔn)備重新買房比較合理。
經(jīng)驗(yàn)談
亂跑的貓（網(wǎng)友）：我已有兩套房，必須賣掉一套才能再買一套。我在賣房時(shí)，有一名買家非常想購(gòu)買，但是他同樣沒(méi)有購(gòu)房名額，必須賣掉自己的一套房后，才有名額購(gòu)買我的房子。這個(gè)買家想先把錢給我，但要我給他8個(gè)月時(shí)間，等他賣掉自己房子后再辦理過(guò)戶手續(xù)。因?yàn)槲抑辟u掉我的房子獲取購(gòu)房名額，所以最后沒(méi)談成。
記者點(diǎn)評(píng)：這個(gè)買家自己的房子都還沒(méi)放盤就先看房，遇到了想買的房子也無(wú)名額購(gòu)買，所以此種方式不可取。比較保險(xiǎn)的方式是，先賣掉自己的房子，辦理交易手續(xù)過(guò)程中你就可以去看房了，可以下定，但也要把握好節(jié)奏�，F(xiàn)在限購(gòu)的情形下，是一環(huán)套一環(huán)，所以建議還是先賣掉自己的房子再考慮買房吧，可以和買家商量租住你原來(lái)的房子。
先賣可享首套房?jī)?yōu)惠
有些市民可能會(huì)問(wèn)，如果自己想要賣掉的是唯一住房，是不是應(yīng)該先買再賣。一旦唯一住房賣掉了，到約定交房期時(shí)還未買到心儀的新房，一家人豈不是要面臨沒(méi)房住、租房的境地？
對(duì)于這個(gè)疑問(wèn)，記者電話咨詢了湘潭某房產(chǎn)中介熊偉，他認(rèn)為，市民賣掉唯一住房，先賣再買或先買再賣是有區(qū)別的。如果市民打算“賣一買一”，在未賣房前先買進(jìn)另外一套房，新購(gòu)的房子將是業(yè)主的第二套房，無(wú)論交易過(guò)戶時(shí)繳稅還是申請(qǐng)銀行按揭貸款，都被視為第二套房而不能免征個(gè)稅、契稅要按照3%收取、銀行按揭貸款首付最低六成、利率要上浮10%。但先賣房再買房的話，申請(qǐng)公積金貸款或者在個(gè)別認(rèn)房不認(rèn)貸的銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款，新購(gòu)的房屋可以按照首套房首付三成、利率優(yōu)惠的方式進(jìn)行貸款。同時(shí)賣掉唯一住房還可免征1%的個(gè)稅，首套房契稅按1.5%收取。
同時(shí)，熊偉也建議，先賣掉唯一住房的市民在合同中約定，在銀行放款后的若干時(shí)間后再交房，留給自己充足的購(gòu)房時(shí)間，免去租房、搬家的麻煩。
經(jīng)驗(yàn)談
大齡女孩（網(wǎng)友）：我身邊幾位朋友是這樣操作的，不難，關(guān)鍵是要事先說(shuō)好。一位賣房的，當(dāng)時(shí)就說(shuō)好一年后交樓給新買家，當(dāng)然房?jī)r(jià)肯定會(huì)讓步一些。另一位是買房的，買下房子就將房子出租給原業(yè)主，一邊簽買房合約，一邊就簽租房合約（一年或兩年），這樣前業(yè)主就有足夠的時(shí)間看房買房了。
記者點(diǎn)評(píng)：保險(xiǎn)的做法是先去中介放盤，然后同時(shí)去找要租住的房子，賣房以后再買房。不過(guò)也有業(yè)主心地好，愿意給你時(shí)間等你賣完房，但最好是先賣房，不說(shuō)別的，至少錢到手了你買房也有底氣。
切記申請(qǐng)?zhí)崆斑�房貸
賣房和買房一環(huán)扣一環(huán)，特別在目前實(shí)行限購(gòu)政策，銀行按揭貸款將第一套房、第二套房、第三套房區(qū)分得特別嚴(yán)格的情況下，市民先行哪一步、后行哪一步，統(tǒng)籌規(guī)劃好買賣交易步驟非常重要。
那么，“賣一買一”，要先走哪一步呢？湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)房專家指出，如果市民想賣掉的房屋未還清貸款，首先要到銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸。
目前各銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸所需要的時(shí)間不一。一般來(lái)說(shuō)，市民在申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸后，大概要一個(gè)月時(shí)間銀行才會(huì)扣款，扣完款后又要一個(gè)月時(shí)間才能拿到結(jié)清證明和他項(xiàng)權(quán)證。只有拿到了結(jié)清貸款的證明，下一手買家才可以重新申請(qǐng)按揭。需要指出的是，目前的公積金貸款只認(rèn)房不認(rèn)貸，并且貸款利率也是最低的；并且由于大部分商業(yè)銀行“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，對(duì)第三次購(gòu)房的買家，即使名下只擁有一套房，都會(huì)當(dāng)做第三套房來(lái)看待，不予以貸款。如果市民再購(gòu)房時(shí)要申請(qǐng)按揭貸款，先還清貸款顯得更加重要。
何時(shí)能再獲購(gòu)房資格
被限購(gòu)的市民“賣一”后，房子出了新房產(chǎn)證，是否就意味著可以再購(gòu)房了呢？
其實(shí)不然，“賣一”的房子出了新房產(chǎn)證后，還要等房管局歸檔，賣掉的房子才會(huì)從前業(yè)主名下除名，才能重新?lián)碛匈?gòu)房名額，而歸檔的時(shí)間大約是7個(gè)工作日。而只有一套房的買家，要在房子交易過(guò)戶出了新房產(chǎn)證并歸檔后，才能在湘潭市房產(chǎn)局查到自己名下無(wú)房的記錄。
如何盡快申請(qǐng)到貸款
記者了解到，在資料齊備的情況下，銀行要五至七個(gè)工作日才能出具同意貸款書，而擔(dān)保中心一兩天內(nèi)就可以出同意貸款書。
在提交資料的同時(shí)，市民約評(píng)估中心上門為待售房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告送到擔(dān)保中心后，該中心會(huì)馬上出同意貸款書，并給業(yè)主發(fā)出：“審批通過(guò)，進(jìn)入銀行抵押環(huán)節(jié)”的短信。接到此短信后，市民就可到公積金中心面簽按揭合同了。這個(gè)過(guò)程一般只需一到兩天的時(shí)間。
另外，對(duì)于“賣一買一”的市民來(lái)說(shuō)，房子賣掉后銀行何時(shí)放款也至關(guān)重要（買家一次性付款除外）。只有收到銀行的放款，收到賣房的全款，市民再次購(gòu)房的資金才更加充裕。擔(dān)保中心半個(gè)月到一個(gè)月內(nèi)就能放款，而通過(guò)銀行申請(qǐng)按揭貸款的放款時(shí)間需要一兩個(gè)月。
