房作為一種特殊商品和生活必需品，在百姓心目中有著舉足輕重的地位，房價(jià)走勢備受社會各界人士關(guān)注。二手房市場作為一級市場的必要補(bǔ)充部分，其地位已顯得尤為重要。湘潭二手房市場，近幾年來伴隨著湘潭樓市的興盛，其交易也逐步走入規(guī)范與活躍。然而，去年以來由于國內(nèi)樓市火爆，樓價(jià)不斷攀升，部分地區(qū)商品房價(jià)格的漲幅已超出了老百姓的承受程度，對此，國家為抑制房地產(chǎn)投資過快增長的趨勢，相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控措施。今年4月1日起，湘潭樓盤由于報(bào)建費(fèi)上漲了２００元每平米，普遍把價(jià)格調(diào)高了２００元．接著，新國十條即《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，分別出臺，國家七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》。這些措施的相繼實(shí)施，確實(shí)給過熱的樓市帶來了一定的沖擊，對此，湘潭市城市調(diào)查隊(duì)在我市房屋二級市場進(jìn)行了一次調(diào)查，結(jié)果表明：房產(chǎn)新政實(shí)施后，對我市二手房交易市場有一定影響，但影響程度不是十分明顯。
一、我市二手房市場發(fā)展現(xiàn)狀
從最近二手房市場的發(fā)展現(xiàn)狀看，一系列宏觀調(diào)控政策的影響已取得一定的成效，主要反映在買賣雙方對樓市后期走向預(yù)期上的不同理解，加之，金融機(jī)構(gòu)收縮房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，國家調(diào)整房產(chǎn)交易營業(yè)稅，使得部分買賣雙方急于在6月1日新政實(shí)施前成交，因此今年1-5月份，全市二手房成交量與上年同期相比，明顯放大。
1、房地產(chǎn)消費(fèi)貸款收縮。至5月末，湘潭市金融機(jī)構(gòu)委托性貸款余額為4.67億元，基本上是住房公積金貸款，其中5月份新增貸款僅831萬元，放貸規(guī)模明顯收縮。自營性房地產(chǎn)貸款中的個人住房消費(fèi)貸款更是出現(xiàn)負(fù)增長。
湘潭市1-5月個人消費(fèi)貸款（自營部分）
單位：萬元
項(xiàng) 目
余額
增 減 額
本年累放
本年累收
比年初
比同期
比上月
個人住房貸款
32464
-170
-991
381
2960
3130
個人住房裝修貸款
1363.5
-89
-153.5
0
426
515
個人商用房貸款
11883
-906
-5237
-210
216
1122
2、二手房存量逐年擴(kuò)大。近幾年來，我市每年新增商品房面積在100萬平方米左右，這些增量一部分在一級市場得以消化，一部分經(jīng)過多頭交易出現(xiàn)在二級市場上。同時(shí)，由于相當(dāng)一部分新購房者，受資金制約，將原有住房在二級市場加以掛牌轉(zhuǎn)讓，多種因素的相互作用，致使我市二手房市場房源充足。
3、二手房交易量增價(jià)已穩(wěn)。1-5月份，全市二手房成交７５.５２萬平方米，較上年同期增加17.15萬平方米，其中：房改房、存量公房、其它房產(chǎn)分別成交4.48、16.70和24.34萬平方米，同比分別增加0.17、8.07和8.91萬平方米；二手房均價(jià)２１２５元/平方米，同比上漲6.8個百分點(diǎn)，環(huán)比基本持平，漲勢趨穩(wěn)。
4、交易過于集中，觀望心態(tài)初現(xiàn)�？v觀1-5月份我市二手房市場交易情況，由于受政策因素影響，前2個月交易量較為平穩(wěn)，3-4月份開始不斷放量，至5月中旬成交量逐步減少，買賣雙方對后期二手房市場的走勢多持觀望態(tài)度。
二、存在的主要問題及原因分析
最近幾年，我市二手房市場雖然取得了長足的發(fā)展，稅費(fèi)不斷增加，但與周邊地市相比，其反差還十分明顯，市場規(guī)范性、結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。主要表現(xiàn)在：
1、房價(jià)高于消費(fèi)能力。1-5月份，受商品房價(jià)格上漲帶動，我市二手房價(jià)格同比上漲6.8個百分點(diǎn)，其均價(jià)已達(dá)２０００元/平方米，其漲勢目前雖已趨于穩(wěn)定，但當(dāng)今的價(jià)位相對于二手房購買者這樣一幫特殊群體來說，一定程度上還是有些勉為其難。
2、投資、投機(jī)資金相繼入市。近年來，銀行存款利率較低，股市低迷，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道，部分資金不斷涌入房產(chǎn)市場。這部分資金在我市二級市場規(guī)模雖不是很大，但給二級市場還是造成了一定的沖擊，一定程度上拉動了房價(jià)的上漲。
3、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。由于目前我市二手房房源有相當(dāng)一部分是80年代、90年代所建，單戶面積偏小，其戶型與結(jié)構(gòu)與目前的房屋結(jié)構(gòu)無法相提前論，加之地域等因素的影響，很大程度上打壓了購房者的消費(fèi)欲望。
4、規(guī)范交易較為欠缺。從整個二手房交易流程看，有相當(dāng)一部分業(yè)主將應(yīng)繳營業(yè)稅加價(jià)到房屋售價(jià)中，轉(zhuǎn)嫁給客戶承擔(dān)，無形中加重購房者負(fù)擔(dān)，推動房價(jià)的被動上漲，形成惡性循環(huán)。而另外一部分業(yè)主，則鉆相關(guān)政策的空檔，千方百計(jì)讓受房者與開發(fā)商重簽合同，繞過二級市場（期房、現(xiàn)房），獨(dú)自享受房屋升值所帶來的利潤，更有甚者干脆賣房屋指標(biāo)（單位積資建房），造成國家稅收的流失。
三、后期市場發(fā)展態(tài)勢
隨著國家政策的進(jìn)一步得到落實(shí)，我市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)積極變化，房價(jià)漲幅開始趨緩，加之前期我市房地產(chǎn)市場運(yùn)作態(tài)勢較為健康，所以，我們有理由相信我市房產(chǎn)二級市場一定能平穩(wěn)、規(guī)范地發(fā)展。近期市場將逐步規(guī)范，房價(jià)平穩(wěn)；遠(yuǎn)期市場長足發(fā)展，房價(jià)合理上升。
主要原因：一是國家政策及相關(guān)配套措施的相繼落實(shí)，市場將逐步規(guī)范；二是政策執(zhí)行的磨合期過后，市場購房者的觀望心態(tài)將逐步打消；三是我市城市建成區(qū)規(guī)模近幾年將不斷擴(kuò)張，城市人口也相繼增加，目前，城市二區(qū)人口正保持每年新增1萬人口的增速，其對住房的需求不可小視；三是隨著人民生活水平的不斷提高（近幾年我市城市居民可支配收入保持二位數(shù)增速），不同收入群體的城鎮(zhèn)居民對住房也有著不同的追求；五是城市中心東移，加之公務(wù)員小區(qū)的逐步興建，其原有住房將有相當(dāng)一部分流入二手房市場；六是目前土地一級市場政府具有絕對壟斷性，政府將根據(jù)房地產(chǎn)市場土地實(shí)際需求量，適當(dāng)加以投放，以穩(wěn)定房價(jià)，維護(hù)各方利益。
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