湘潭房產(chǎn)網(wǎng)7月7日訊 “人生第一次貸款，什么都不懂怎么辦?”剛買了房的小宋最近覺得很迷茫，面對(duì)房貸犯了難�！拔铱梢再J多少款？究竟該用公積金(公貸)還是商業(yè)貸款（商貸）？首付給多點(diǎn)還是月供給多點(diǎn)？貸款時(shí)間長短多少合適？ ”記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，其實(shí)很多購房者對(duì)房貸都有類似的疑問。為此，記者特地咨詢了一家按揭公司的劉先生，對(duì)于常見的幾大問題進(jìn)行答疑解惑。
疑惑一：可以貸多少款？
建議：商業(yè)貸款看銀行審批，公積金可以先計(jì)算。
分析
劉先生介紹，一般來說，如果是商業(yè)貸款，現(xiàn)在首套房規(guī)定，首付是3成，貸款7成是上限。最終審批取決于收入、家庭情況、工作單位等，這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力。
如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度，個(gè)人公積金貸款最高額度是40萬元，兩人最高是80萬元。公積金貸款額度的審批，跟每個(gè)月的公積金額度、年齡、房齡等有關(guān)。
算賬
商業(yè)貸款額度：跟申請(qǐng)貸款人的銀行流水、收入證明等因素相關(guān)，以銀行最終的審批為準(zhǔn)。
公積金貸款額度：根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的倍數(shù)、貸款最高限額和貸款比例三個(gè)條件分別算出的最小值就是借款人最高可貸額度。（暫停發(fā)放繳存職工家庭購買第三套及以上的住房公積金貸款。）
按照貸款比例計(jì)算的可貸額度對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下，或按規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例不低于20%；對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；對(duì)購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。
質(zhì)疑二，選擇公積金貸款還是商業(yè)貸款
建議：公積金貸款更劃算
小宋早聽說公積金貸款利率低，但究竟低多少，卻沒什么概念。究竟是公積金貸款還是商業(yè)貸款，哪個(gè)更劃算？
分析
現(xiàn)在公積金貸款已經(jīng)成為房貸的首選方式，原因在于公積金貸款首付低，如果是首套房貸，純公積金貸款還可以做到兩成首付。另外，公積金貸款的利率低，住房公積金貸款年利率5年以下的為 4.45％，5年以上的為4.9％。一般來說，商業(yè)貸款貸款額度沒有最高額的限制，主要根據(jù)貸款人情況決定最終的審批結(jié)果，而且辦理快捷。住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率5年以下的平均為6.704％，5年以上的為7.05％。
算賬
以購買首套房，貸款50萬元為例。如果是公積金貸款，貸款10年，月供是5031.42元，利息是103770.4元。如果是商業(yè)貸款，貸款10年，利率8.5折優(yōu)惠，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元.
質(zhì)疑三，哪一種還貸方式更劃算
建議：適合自己的就是最好的
“等額本金還款好，還是等額本息還款好呢？ ”前段時(shí)間小李貸款買了一套二手房。小李最終選擇了等額本金還款法，“這種還款方式，第一個(gè)月還款額最高，以后會(huì)逐漸減少。這樣以后壓力就會(huì)越來越小。 ”不過，有朋友卻說這是一種“先苦后甜”傳統(tǒng)的思維方式，根本不符合現(xiàn)代環(huán)境了。
分析
等額本金還款法。這種方法第一個(gè)月還款額最高，以后逐月減少，所以這種方法常被稱為“遞減法”。實(shí)際每個(gè)月的本金是一樣的，只是利息不一樣，由高到低。等額本息還款法。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個(gè)等份，每個(gè)月還款額度相同，所以這種方法常被稱為“等額法”。
而等額本金還款法看似利息更少，但正是因?yàn)橛薪桢X才產(chǎn)生更多的利息，這一點(diǎn)跟上述的首付款多少有點(diǎn)類似，如果有更好的投資渠道，不妨采取等額本息還款法，如果有還款能力，沒有其他投資渠道，等額本金還款法則更合適。
算賬
以商業(yè)貸款貸100萬元為例，貸款30年，利率為基準(zhǔn)，那么，如果是等額本金還款法，月供第一個(gè)月最高位8652.78元，到第360個(gè)月最少為2794.1元。
那么，如果是等額本息還款法，月供為6686.64元。
