湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月5日訊 新“國(guó)五條”細(xì)則明確提出“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”的措施后，全國(guó)各地二手房交易量激增，為了避免高額的稅收帶來(lái)持有成本的增加，許多業(yè)主想在政策正式實(shí)施之前將手中的房產(chǎn)放出，也有許多買(mǎi)家為了“避漲”而搶著過(guò)戶。
業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，在購(gòu)買(mǎi)二手房交易中常常隱藏著一些陷阱，稍不留神，購(gòu)房者就可能吃到“啞巴虧”。業(yè)內(nèi)置業(yè)專(zhuān)家提醒購(gòu)房者，選擇二手房時(shí)除考慮房子的房?jī)r(jià)、區(qū)位、戶型等因素外，還要考慮房子一些外部的細(xì)節(jié)。
送裝修 空口無(wú)憑維權(quán)難
買(mǎi)二手房務(wù)必認(rèn)真驗(yàn)房。在看房過(guò)程中，買(mǎi)方不僅要仔細(xì)、嚴(yán)格地履行驗(yàn)房程序，而且應(yīng)將可能出現(xiàn)的問(wèn)題及解決方案落實(shí)到紙上，不論是室內(nèi)裝修情況還是附屬設(shè)施、設(shè)備的贈(zèng)送，都應(yīng)以書(shū)面形式確定下來(lái)，并將其作為買(mǎi)賣(mài)合同的附件。同時(shí)，雙方還可在合同中約定出現(xiàn)實(shí)際交付狀態(tài)與約定不符時(shí)，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。買(mǎi)方也可通過(guò)“保留5%～10%的尾款于交房時(shí)支付”的方式，來(lái)確保自身的合法權(quán)益免受侵犯。
簽“陰陽(yáng)合同”后患無(wú)窮
法律專(zhuān)家指出，簽訂“陰陽(yáng)合同”進(jìn)行偷稅的行為不僅損害國(guó)家的利益，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)“偷雞不成蝕把米”的惡果。根據(jù)稅收征管法，個(gè)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)”兩套合同故意低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格進(jìn)行虛假納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金，并處以罰款。構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。
從實(shí)際效果來(lái)看，故意低報(bào)、瞞報(bào)住房轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格的行為，只是將應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的一些稅款推遲了繳納時(shí)間，而買(mǎi)方按市場(chǎng)價(jià)再次轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)因?yàn)樵鲋殿~較大，計(jì)稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)方。此外，買(mǎi)方要用這套房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí)，由于登記的房?jī)r(jià)很低，往往也很難獲取大額貸款。
交接不仔細(xì) 枉付欠費(fèi)
在二手房交易或者在租賃房屋過(guò)程中，購(gòu)房者一定不要忽視水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施的過(guò)戶或者交接，購(gòu)買(mǎi)了二手房的用戶，如果不及時(shí)過(guò)戶，輕則可能要承擔(dān)欠繳的費(fèi)用或面臨罰款，重則可能會(huì)被下表停供，需要重新報(bào)裝。所以，購(gòu)買(mǎi)房屋一定要進(jìn)行正規(guī)的物業(yè)交驗(yàn)，并且最好不要一次性支付全款給業(yè)主�？上戎Ц恫糠址靠�，在雙方完成物業(yè)交驗(yàn)，保證物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作結(jié)束后再支付剩余房款。
草率付“意向金” 難討損失
在國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)中，并沒(méi)有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保證金，而“意向金”在什么樣的情況下可轉(zhuǎn)換為定金或轉(zhuǎn)換為保證金，實(shí)際上只是房產(chǎn)中介的一番解釋而已。所以，買(mǎi)家應(yīng)警惕房產(chǎn)中介的文字游戲，那種不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下權(quán)利受侵的隱患。
戶口問(wèn)題無(wú)約定 麻煩不少
戶籍遷移一直都是二手房交易過(guò)程中難以解決的問(wèn)題，由于戶籍管理由公安部門(mén)進(jìn)行行政管理，法院無(wú)權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此，這個(gè)問(wèn)題目前而言可以說(shuō)解決乏術(shù)。專(zhuān)家建議，在二手房交易前，買(mǎi)方最好就戶口問(wèn)題與賣(mài)方約定適當(dāng)?shù)倪w移期限和違約責(zé)任，以免權(quán)益受損。
