湘潭房產(chǎn)網(wǎng)4月16日訊 “國五條”的出臺猶如在二手房交易市場掀起一場大風(fēng)暴，“恐慌”情緒籠罩樓市，各種購房需求被近乎無限度地釋放。在房產(chǎn)交易過程中“貓膩”，隱蔽性更強(qiáng)，有的人甚至買了房也不知道自己被騙，或者是不知不覺就簽了霸王條款。希望購房者擦亮眼睛，留心看看以下交易過程中的陷阱，交易的時候多長個心眼，不要讓黑中介鉆了自己缺少經(jīng)驗(yàn)的空子。
交易陷阱一：二手房中介公司全包價(jià)
曾在一家小中介工作過的吳先生告訴記者，全包價(jià)包括買方所要承擔(dān)的全部房款、契稅、印花稅和中介的代理費(fèi)(房款的2.5%~2.8%)。但中介公司不會明確告知買房人在交易中需要交納的明細(xì)費(fèi)用，還會從中獲得額外好處。例如，中介公司有一套30萬元的房子，但中介會向買者報(bào)價(jià)34萬元，表示費(fèi)用已全包。但中介實(shí)際上比預(yù)期多掙了3萬多元。
建議：對于全包價(jià)不透明的陷阱，買方在簽訂二手房購買合同時，最好要求在合同后附上《費(fèi)用清單》，并要求同賣方見面，明確買賣雙方購房價(jià)格與售房價(jià)格是否相同，避免中介公司從中收取多余的差價(jià)。
交易陷阱二：買方因?yàn)檫^戶問題“錢房兩空”
買方可能認(rèn)為，只要自己一手交錢一手交房，房子就一定是自己的。但在正式過戶之前，產(chǎn)權(quán)仍然歸屬賣方，并且某些房屋存在無法過戶的可能。業(yè)主徐女士曾遇見過這種情況：一些中介為了促成交易，對能否順利過戶避而不談，只是讓買方在過戶之前就付清房款。等買方付完房款，產(chǎn)權(quán)卻無法過戶，中介事后又推卸責(zé)任，買方有可能陷入“錢房兩空”的境地。
建議：買方要事先核實(shí)賣方的產(chǎn)權(quán)，并通過中介和有關(guān)管理部門確認(rèn)該房屋的合法性。對于沒有過戶的房屋，可以在合同中補(bǔ)充上過戶時間的限制和違約條件。
交易陷阱三：個人現(xiàn)金收房
在中介工作的丁小姐表示，一些中介以“個人一次性付清房款”為名，將賣方房屋收購后再轉(zhuǎn)手以高價(jià)賣給購房者，從中獲利。一些中介往往先以個人購房者身份與賣方談好房價(jià)，拿到產(chǎn)權(quán)證后再轉(zhuǎn)手高價(jià)出售。賣方卻拿不到這些多出的房款。
建議：最好不要選擇“現(xiàn)金收購”的賣房方式。交易時最好還是買賣雙方見面，談好價(jià)格后簽訂正規(guī)的《房屋買賣合同》。
交易陷阱四：時間差收購
一位中介負(fù)責(zé)人說，這是不法小中介慣用的十分高明的收購方式。中介公司收購房屋時說服房主先給定金，一般一萬到三萬元，有的甚至更少，說剩下的房款一個月之后再給，然后將房東的三證拿到手。這樣，中介公司可以名正言順的拿著房子去賣，等一段時間房子高價(jià)賣出之后，再將買房人的錢給房主。
建議：業(yè)主不要輕易把房屋產(chǎn)權(quán)證交給中介，一般到過戶時才將原件連同其他材料一起遞交到房屋交易所。
交易陷阱五：假收入證明不可信，做高房價(jià)不可取
在二手房買賣時，購房者大多采取貸款方式支付部分房款，但是由于銀行審核房貸有一定的標(biāo)準(zhǔn)，比如購房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價(jià)值等，所以有部分購房者不一定能獲得購房貸款，從各個銀行對于購房貸款的審批要求上看，月還款額需要匹配的收入證明，比如月收入是月還款額的一倍。一些購房者的收入可能無法達(dá)到銀行的要求，于是只能做假的收入證明用于購房貸款。
建議：提供假收入證明一旦被銀行查出，就可能進(jìn)入不良信用黑名單，不但該次貸款無法通過審批，而且也會成為今后貸款的障礙。所以，購房貸款時應(yīng)該先咨詢貸款銀行，量力而為，勿讓假收入證明成為影響交易的陷阱。
交易陷阱六：口頭承諾不可靠，看房背后有玄機(jī)
中介公司為了促成交易，會作出一些口頭承諾，如保證購房者能夠獲得一定數(shù)額的貸款等，而中介作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，往往都會得到購房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書面的形式固定，也沒有任何責(zé)任可言，一旦承諾無法實(shí)現(xiàn)，承擔(dān)責(zé)任的還是購房方。
建議：在簽約前，一定要對房產(chǎn)情況及自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和貸款能力有個清醒的認(rèn)識，不能聽信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。
交易陷阱七：合同最好當(dāng)面簽，留下“空格”隱患多
中介公司在購房者有意購買房屋時，會不失時機(jī)的催促購房者簽訂預(yù)先制作的一式三聯(lián)的格式意向協(xié)議，并由購房者支付為數(shù)不多的意向金。約定買方簽字后，意向金則轉(zhuǎn)為定金。但是為了避免買賣雙方提早碰頭而造成跳過中介私下交易的情況發(fā)生，中介也尋找著保護(hù)自己權(quán)益的方式來促成雙方交易，先不讓買賣雙方碰頭，意向協(xié)議通常由買方先簽，然后由中介拿給賣方簽，而買方簽字后，一式三聯(lián)的意向協(xié)議均被中介拿走。
建議：由于格式的意向協(xié)議是預(yù)先制作，會留出空格便于填寫，所以先簽約的買方千萬要注意，對于不需要填的空格一定要劃去，不要留有空白的空格。當(dāng)然合同的簽訂最好能在三方都在場的情況下進(jìn)行，并當(dāng)場留一份原件在手上，以免帶來不必要的麻煩。
交易陷阱八：房子被法院查封
在房屋買賣，或是房屋過戶的過程中，買方在付完一部分或是全部房款才發(fā)現(xiàn)，賣方不具有賣房資格，或是賣方本身存在經(jīng)濟(jì)糾紛，其所賣的房屋已經(jīng)被法院保全，導(dǎo)致房子三證無法辦出，甚至根本無法入住。
建議：通常情況下，如果賣方的房子被法院查封，是無法簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，最怕的就是在簽合同與過戶中間的時間段里，賣方故意在此時段串通他人把房子查封。不過，如果約定在三證轉(zhuǎn)移完成后再把房款打給房東，也就不會存在受騙的情況。
交易陷阱九：原房東隱瞞房屋的瑕疵
瑕疵包括的類型很多。一是房屋本身有質(zhì)量問題，比如說，房子有漏水，房東賣房子時拿涂料刷了一層，故意不告訴買家，這樣的情況最多。二是房子里之前發(fā)生過重大事故，比如說，有房東隱瞞房子里曾經(jīng)發(fā)生兇案，買家在交易之后才知道。三是房子里有戶口老賴。
建議：多去房子里看幾次，多問點(diǎn)房屋的情況，多和鄰居交流，自己也要多留心，在網(wǎng)上和派出所查查房子有沒有重大瑕疵。
交易陷阱十：中介扮買主吃差價(jià)
一些中介經(jīng)紀(jì)人在找到價(jià)格較低的房源時，往往還不斷向房主壓價(jià)，如果房主急售，真的同意了這個較低的價(jià)格，店里其他經(jīng)紀(jì)人就會扮作買房人與房主簽合同。然后通過委托公證等方式，再次加價(jià)將房子出售，賺取差價(jià)。這種方式比前些年直接現(xiàn)金收房、再轉(zhuǎn)手的方式更隱蔽。
建議：最好堅(jiān)持買賣雙方、中介三方見面、透明交易。值得一提的是，往往在房產(chǎn)過戶時，買賣雙方仍未見面的一般都有問題，過戶時也要核實(shí)對方身份，確認(rèn)成交價(jià)格。在無法見面的情況下，要求中介公司出具賣方的委托合同，一般委托合同中會寫明價(jià)格及中介代理權(quán)利范圍。同時，在合約上清晰注明交易雙方的詳細(xì)個人資料，若發(fā)現(xiàn)合約上某些項(xiàng)目不符時，買、賣方應(yīng)咨詢清楚才可簽下自己的姓名。 再就是要多方了解信息，二手房價(jià)因受房齡、位置等眾多因素影響而不同，買、賣雙方應(yīng)了解周邊房子的價(jià)格是多少？近期房子是否會升值？以此大致估出自己所需售賣房子的價(jià)格。
