進(jìn)入7月，我國(guó)大部分地區(qū)就迎來(lái)持續(xù)酷熱天氣，京城更是打破了60年同期氣溫最高紀(jì)錄。而與此形成鮮明對(duì)比的卻是股市、樓市的低迷——上證綜指半年跌幅近三成，至今仍在2400點(diǎn)上下掙扎；樓市成交量與年初的火爆相比更是跌至冰點(diǎn)。蟄伏于這兩大投資與投機(jī)市場(chǎng)的資金，一時(shí)間似乎進(jìn)入了深度冬眠。
有人說(shuō)，股市無(wú)起色，證明樓市調(diào)控尚未真正見(jiàn)效；也有人說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌之日將是股市迎來(lái)回暖之時(shí)。個(gè)中理由，不一而足。如果單從資本的逐利本性來(lái)分析，這樣的判斷或有一定道理。但當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，置身輿論漩渦中的房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)樵贕DP中所占的比重高，同時(shí)與百姓的切身利益息息相關(guān)，其復(fù)雜程度又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了股票市場(chǎng)，因此，任何一種單一分析作出的判斷和得出的結(jié)論，都很難給當(dāng)前樓市亂象以精準(zhǔn)合理的解釋。
房地產(chǎn)新政的實(shí)施，讓如脫韁野馬一般狂飆的房?jī)r(jià)暫時(shí)止住了腳步，也讓越吹越大的房產(chǎn)泡沫懸在了半空中。但是，對(duì)于此輪調(diào)控落拳點(diǎn)的范圍有多大、持續(xù)時(shí)間有多長(zhǎng)，期間是否會(huì)出現(xiàn)反復(fù)，人們尚存在不同看法。有人擔(dān)心政策執(zhí)行不力成為“空調(diào)”，有人懷疑政府調(diào)控信心；有人憂慮房?jī)r(jià)下跌拖垮中國(guó)經(jīng)濟(jì)，有人警告泡沫不滅將引發(fā)更大危機(jī)。于是，有人想“出貨”，有人想“抄底”，但更多的人則是處于觀望當(dāng)中。
事實(shí)上，“新國(guó)十條”頒布近3個(gè)月以來(lái)，各地樓市異常冷清的成交情況已經(jīng)對(duì)政策作出了應(yīng)激反應(yīng)。統(tǒng)計(jì)顯示，6月份北京、上海、廣州和深圳成交量同比分別下降75%、67%、67%和76%，成交套數(shù)僅相當(dāng)于去年同期的1/4。另有來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，6月成交環(huán)比5月也下降了14.9%，并且這一走勢(shì)短期內(nèi)恐難以改變。
樓市的低迷反映在買賣雙方的僵持，而這一膠著狀態(tài)也恰恰證明：政府調(diào)控措施還遠(yuǎn)未取得實(shí)效，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還高高在上，樓市泡沫仍未刺破。不過(guò)，一個(gè)好的現(xiàn)象是，公眾對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變。某機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的一項(xiàng)今年二季度購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查研究表明，有六成購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將下跌。這與去年底、今年初大多數(shù)人看多樓市而急于入市的心態(tài)有了明顯不同。與此同時(shí)，來(lái)自官方的聲音也支持了這一判斷。先是住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示“各地要加強(qiáng)調(diào)控政策落實(shí)力度，絕不能松勁”，后有國(guó)土部部長(zhǎng)預(yù)測(cè)“房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)季度以后將面臨全面調(diào)整”。一位從事地產(chǎn)研究的專家則明確表示，房?jī)r(jià)會(huì)從今年四季度一直跌到明年一季度。不過(guò)，對(duì)于價(jià)格回落到什么程度，各方都表示“很難說(shuō)”。
很明顯，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的跌幅是件吃力不討好的事，同時(shí)也沒(méi)有太大意義。它與CPI和股價(jià)不同。CPI一旦偏離預(yù)定目標(biāo)，政府可以相機(jī)調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策；股價(jià)的高低則完全由市場(chǎng)說(shuō)了算，雖然股價(jià)大跌會(huì)讓企業(yè)市值縮水、投資者血本無(wú)歸，但對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不會(huì)帶來(lái)直接威脅。而房地產(chǎn)則不同，在一個(gè)成熟的、具有消費(fèi)品屬性的住房市場(chǎng)中，人們可以用租售比、價(jià)格收入比等指標(biāo)衡量房?jī)r(jià)的合理性；但在一個(gè)開(kāi)發(fā)商攫取暴利、投資客靠炒房發(fā)財(cái)、地方政府視土地為財(cái)政收入重要來(lái)源的市場(chǎng)上，“存在即是合理的”，房?jī)r(jià)只不過(guò)是各方博弈的結(jié)果，并且波幅巨大。更何況，房地產(chǎn)與諸多行業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，并深深影響到銀行信貸資金安全。也正因?yàn)榇�，政府在�?duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控時(shí)不得不慎之又慎，而調(diào)控之手一旦松勁，樓市就會(huì)在各個(gè)利益集團(tuán)的助推下制造出更大的泡沫。
其實(shí)，政府調(diào)控樓市的根本目的并非將房?jī)r(jià)打壓在某個(gè)具體價(jià)位上，或者一定回落某一百分比，而是建立一個(gè)公平、透明、競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)回歸其居住的本來(lái)屬性，而不是成為一部分利益群體的賺錢機(jī)器。然而，在一些關(guān)鍵問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決之前，這場(chǎng)樓市調(diào)控的攻堅(jiān)戰(zhàn)注定是艱難的，甚至是長(zhǎng)期的。
首先，被視為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，在過(guò)去依靠投資拉動(dòng)GDP高速增長(zhǎng)階段無(wú)疑發(fā)揮了重要作用，但在促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需的新形勢(shì)下，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)開(kāi)始減弱，特別是房?jī)r(jià)高企對(duì)居民消費(fèi)形成擠出效應(yīng)，其負(fù)面作用開(kāi)始顯現(xiàn)。同時(shí)，由于在經(jīng)濟(jì)中所占比重過(guò)大，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曲折超預(yù)期、宏觀調(diào)控面臨“兩難”情況下，其對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響和對(duì)政策的干擾都在加大。因此，如果不加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變“依靠拆遷、賣地、蓋房子拉動(dòng)GDP”的發(fā)展方式，樓市調(diào)控將很難取得實(shí)效。
另一方面，在土地財(cái)政體制下，地方財(cái)政過(guò)于依賴出讓土地收入和相關(guān)稅收，這使得中央政府對(duì)樓市的調(diào)控很容易在執(zhí)行過(guò)程中走形。以北京為例，有數(shù)據(jù)顯示，2009年北京土地出讓金收入超過(guò)900億元，占財(cái)政收入的比重高達(dá)45%，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)為8%。在這一體制安排面前，地方政府不僅沒(méi)有讓房?jī)r(jià)回落的動(dòng)因，甚至樂(lè)于看到地價(jià)推高房?jī)r(jià)的景象。特別需要注意的是，去年以來(lái)，地方政府債務(wù)日益龐大，已對(duì)商業(yè)銀行信貸構(gòu)成威脅。要想使這一潛在風(fēng)險(xiǎn)得到化解，很重要的一點(diǎn)就是改變土地財(cái)政現(xiàn)狀，擴(kuò)大地方財(cái)政收入來(lái)源，以釜底抽薪令土地價(jià)格降溫。
在當(dāng)前流動(dòng)性龐大、資金炒作氛圍濃厚的情況下，還必須看到，調(diào)控政策要有堵還要有疏。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能持續(xù)回暖，企業(yè)盈利前景不甚樂(lè)觀，壟斷行業(yè)門檻依然高筑，面對(duì)通脹風(fēng)險(xiǎn)，這些資金很難從樓市撤出。“新國(guó)十條”雖然封堵了新資金的進(jìn)入，但對(duì)于盤踞在樓市中、寄望于房產(chǎn)升值的投資、投機(jī)者來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有太多的鉗制。而且，對(duì)于有著剛性需求的眾多購(gòu)房者，除非供給得到有效擴(kuò)大，否則在投資需求受到抑制的同時(shí)，其剛性需求也無(wú)從釋放。
說(shuō)到底，樓市調(diào)控是一個(gè)各方利益博弈的過(guò)程，房?jī)r(jià)回歸理性僅是調(diào)控取得成效的一個(gè)方面，關(guān)鍵還在于解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的深層次矛盾。當(dāng)前樓市已進(jìn)入膠著期，無(wú)論調(diào)控政策還是執(zhí)行力度都不能松動(dòng)，否則不僅功虧一簣，甚至?xí)哉麄�(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定作代價(jià).
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